Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2009 г. N 09АП-13459/2007

г. Москва

21 января 2009 г.

Дело N А40-35365/07-54-82

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солоповой А.А.

судей Барановской Е.Н., Попова В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ереминой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Денвер", ООО "Дом Виски"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2008

по делу N А40-35365/07-54-82, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.

по иску ООО "Рамтэкс"

к ООО "Денвер", Управлению федеральной регистрационной службы по Москве,

третье лицо - ООО "Дом Виски"

об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании недействительным зарегистрированного права

при участии в судебном заседании:

от истца - Айвар Л.К. (по доверенности от 18.05.2008), Каменский Н.Н.

(по доверенности от 12.02.2008), Худорожков В.В. (по доверенности от 12.02.2008)

от ответчика:

от ООО "Денвер" - Шендрик С.В. (по доверенности от 02.06.2008)

от третьего лица - Елизарова А.В. (по доверенности от 18.11.2008)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рамтэкс" (далее - ООО "Рамтэкс") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Денвер" (далее - ООО "Денвер"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве) с иском об истребовании из незаконного владения ООО "Денвер" нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, общей площадью 242,3 кв. м, кадастровый номер 96023 и признании недействительной государственной регистрации права на указанное помещение за ООО "Денвер".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дом Виски" (далее - ООО "Дом Виски").

Решением от 30 ноября 2007 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил в полном объеме. При этом в резолютивной части решения суд указал на освобождение УФРС по Москве от ответственности.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2008 года N 09АП-277/2008-ГК решение изменено. Девятый арбитражный апелляционный суд исключил из резолютивной части решения фразу об освобождении УФРС по Москве от ответственности, и в удовлетворении иска к УФРС по Москве отказал. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением ФАС МО от 22.04.2008 N КГ-А40/3174-08 указанные решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Суд кассационной инстанции указал на то, что суду необходимо установить был ли заключен между истцом и ООО "Дом Виски" договор аренды, предусматривающий право выкупа спорного имущества, были ли внесены выкупные платежи и когда окончился срок аренды, в связи с чем могло возникнуть у ООО "Дом Виски" право собственности на спорное имущество и момент его возникновения, а также учесть обстоятельства, установленные по делам N А40-59054/05-43-538, N А40-55294/04-77-549, N А40-67992/04-59-416, N А40-26970/06-85-198.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2008 исковые требования, предъявленные к ООО "Денвер", удовлетворены. В иске к УФРС по Москве отказано.

Не согласившись с решением суда от 20.10.2008, ответчик и третье лицо подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, в иске к ООО "Денвер" отказать.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что право собственности на спорное помещение перешло к ООО "Дом Виски" на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ после исполнения договорного обязательства; денежные средства в размере выкупной стоимости помещения, установленной договором аренды, была полностью выплачена ООО "Дом Виски" истцу; выбытие помещения из владения истца по его воле делает невозможным истребование имущества у ответчика; суд в нарушение постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П признал недействительной сделку со спорным имуществом между ООО "Дом Виски" и ООО "Денвер".

Третье лицо в апелляционной жалобе указало на то, что спорное имущество незаконно истребовано у ООО "Денвер"; спорное помещение выбыло из владения истца по его воле на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с ООО "Дом Виски"; ООО "Дом Виски" полностью выплатило выкупную стоимость помещения и приобрело на него право собственности на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ; право собственности ООО "Денвер" возникло на основании возмездной сделки; признании недействительной сделки купли-продажи помещения между ООО "Дом Виски" и ООО "Денвер" противоречит постановлению Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие ответчика - УФРС по Москве, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители заявителей поддержали доводы и требования апелляционных жалоб, представители истца возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей участвующих в деле лиц, пришел к выводу о том, что оснований для отмены решения суда от 20.10.2008 не имеется, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о собственности от 26.04.2004 N 77 АБ 614482 право собственности на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, площадью 242,3 кв. м кадастровый номер 96023 было зарегистрировано за ООО "Рамтэкс".

Решением Третейского суда при Торгово-промышленной палате Московской области от 01.04.2005, принятому по иску ООО "Дом Виски" к ООО "Рамтэкс", за ООО "Дом Виски" признано право собственности на названное нежилое помещение.

На основании указанного решения третейского суда ООО "Дом Виски" зарегистрировало право собственности на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, площадью 242,3 кв. м, о чем в ЕГРП сделана запись от 07.10.2005.

Впоследствии, ООО "Денвер" на основании заключенного с ООО "Дом Виски" договора купли-продажи от 10.10.2005 и дополнительного соглашения от 10.10.2005, зарегистрировало 02.11.2005 право собственности на спорное нежилое помещение.

Вместе с тем, определением Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2005, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.02.2006 по делу N А40-58498/05-68-478, решение Третейского суда при Торгово-промышленной палате Московской области от 01.04.2005 было отменено.

По настоящему делу заявлен иск об истребовании недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, площадью 242,3 кв.м., из незаконного владения ООО "Денвер", а также о признании недействительным зарегистрированного за ООО "Денвер" права собственности на указанное имущество.

Из существа заявленных по настоящему делу требований следует, что целью избранного истцом способа защиты права является восстановление права собственности истца на указанное имущество, которое выбыло из его владения в 2001 году.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в силу стати 168 Гражданского кодекса Российской Федерации у ООО "Денвер" законных оснований для владения спорным имуществом, указав на то, что ООО "Дом Виски", не являясь собственником спорного имущества, в нарушение требований закона распорядился не принадлежащим ему имуществом, продав его ООО "Денвер" по договору купли-продажи от 10.10.2005 с дополнительным соглашением от 10.10.2005.

Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы суда первой инстанции, которые основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.

Из материалов дела следует, что 01 июня 2001 года между ООО "Рамтэкс" (арендодатель) и ООО "Дом Виски" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду нежилые помещения по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, общей площадью 179,8 кв. м (л.д. 100 - 102, том 4).

Предмет договора был передан ООО "Дом Виски" по Акту приема-передачи от 01.06.2001.

Согласно пункту 1.3 договора помещения сдаются в аренду с 01.06.2001 по 28.05.2002.

Дополнительными соглашениями N 1 от 22.08.2001 и N 2 от 31.12.2001 к указанному договору аренды внесены условия о том, что договор аренды от 01.06.2001 заключен с правом выкупа нежилого помещения, площадь которого после согласования перепланировки составляет 242,3 кв.м., а также определены сроки и порядок оплаты выкупной стоимости недвижимого имущества.

Пунктом 3 дополнительного соглашения N 2 установлена выкупная стоимость спорного недвижимого имущества, которую арендатор обязан оплатить арендодателю в срок до 31 мая 2004 года (пункт 6 дополнительного соглашения N 2).

Согласно пункту 7 дополнительного соглашения N 2 после оплаты всей выкупной стоимости недвижимого имущества арендодатель обязался подписать договор купли-продажи недвижимого имущества с арендатором.

Кроме того, пунктом 8 дополнительного соглашения N 2 стороны согласовали условие о том, что нежилое помещение переходит в собственность арендатора после внесения всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако, утверждение ООО "Дом Виски" о том, что право собственности на спорное имущество возникло у него на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.2001 в связи с уплатой в полном объеме выкупной стоимости имущества, материалами дела не подтверждено, в связи с чем признается судом апелляционной инстанции необоснованным, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункт 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В пункте 2 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств, свидетельствующих о внесении ООО "Дом Виски" выкупных платежей в срок, установленный пунктом 6 дополнительного соглашения N 2 от 31.12.2001 к договору аренды от 01.06.2001 (до 31.05.2004), исходя из положений пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не содержится.

Как видно из материалов дела, ООО "Дом Виски" произведена частичная оплата по договору аренды от 01.06.2001 и дополнительному соглашению N 1 от 22.08.2001, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями от 27.08.2001 N 20, от 19.09.2001 N 59 (л.д. 141, 144, том 6).

Иные платежи ООО "Дом Виски" по обязательствам ООО "Рамтэкс" перед третьими лицами, на которые ссылается ООО "Дом Виски" в обоснование довода о полной оплате выкупной стоимости спорного имущества, не могут рассматриваться судом в качестве правового основания для выкупа арендованного по договору аренды от 01.06.2001 недвижимого имущества, а, следовательно, засчитываться в счет оплаты выкупаемого нежилого помещения по указанному договору аренды от 01.06.2001, как ошибочно полагает ООО "Дом Виски".

При этом содержащееся в пункте 11 дополнительного соглашения N 1 от 22.08.2001 к договору аренды условие о порядке оплаты выкупной стоимости, согласно которому "по соглашению сторон оплата может осуществляться на расчетные счета других лиц по письменной просьбе арендодателя", не является условием о выкупе арендованного имущества по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, ни законом (пункт 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), ни договором аренды от 01.06.2001 и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрена возможность зачета иных требований, кроме зачета ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Кроме того, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2007 N 09АП-14551/2007-ГК по делу N А40-67992/04-59-416 (л.д. 44-46, том 4) установлено, что договор аренды от 01 июня 2001 года прекратил свое действие, поскольку письмом от 17 марта 2004 года ООО "Рамтэкс" уведомил ООО "Дом Виски" о прекращении договора аренды и необходимости освобождения спорных помещений до 17.07.2004.

Указанные обстоятельства в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными и не подлежат доказыванию вновь.

Таким образом, исходя из указанных норм закона и фактических обстоятельств дела, у суда отсутствуют основания полагать, что у ООО "Дом Виски" возникло право собственности на спорное имущество до истечения срока действия договора аренды от 01.06.2001, заключенного с истцом.

Поскольку иных документов, которые могут подтвердить право собственности ООО "Дом Виски" на спорное имущество, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции, исходя из положений статей 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 10.10.2005 и дополнительного соглашения к указанному договору от 10.10.2005, заключенного между ООО "Дом Виски" (продавец) и ООО "Денвер" (покупатель).

Право собственности ООО "Денвер" на спорное нежилое помещение зарегистрировано 02.11.2005 (запись регистрации N 77-77-12/016/2005-092) на основании указанных ничтожных сделок. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное требование истца о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорное имущество, исходя из положений статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Из смысла указанной нормы следует, что данное требование может быть удовлетворено при условии, если имущество принадлежит истцу на праве собственности и ответчик владеет им без надлежащего правового основания либо по порочному основанию.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Однако ООО "Денвер" не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества, которое выбыло из владения истца в 2001 году.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8, покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2007 N 09АП-14551/2007-ГК по делу N А40-67992/04-59-416 было установлено, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество осуществлялся в следующем порядке: 06 июня 2001 года запись регистрации N 77-01/01-012/2001-2414 - ООО "Памтэкс", 06 мая 2003 года запись регистрации N 77-01/25-229/2002-360 - ООО "Пластик-Трейд 2000", 26 апреля 2004 года запись регистрации N 77-01/25-241/2004-612 - ООО "Рамтэкс", 07 октября 2005 года запись регистрации N 77-77-16/001/2005-743 - ООО "Дом Виски", 02 ноября 2005 года запись регистрации N 77-77-12/016/2005-092 - ООО "Денвер".

Ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у ООО "Дом "Виски", продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным в материалы дела доказательствам имущество приобретено ответчиком в период судебных споров по поводу этого объекта (дело N А40-58498/05-68-478), учитывая, что исковое заявление по делу N А40-58498/05-68-478 подано в суд 28.09.2005, а интересы ООО "Дом Виски" по указанному делу представлял Мартенюк А.А. (по доверенности от 27.07.2005, л.д. 74, том 3), который также является и представителем ООО "Денвер" (доверенность от 07.10.2005, л.д. 35, том 3).

В данном случае ООО "Денвер", проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

Поскольку спорное имущество фактически находится во владении ООО "Денвер" (Акт от 10.10.2005), что не оспаривается ответчиком, суд первой инстанции обоснованно принял решение об истребовании спорного имущества у ООО "Денвер" на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, доводы заявителей апелляционных жалоб признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и подлежат отклонению, как не основанные на законе и фактических обстоятельствах дела, в связи с чем предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда от 20.10.2008 не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2008 по делу N А40-35365/07-54-82 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья

А.А. Солопова

Судьи

Е.Н. Барановская В.В. Попов