Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2009 г. N 09АП-1161/2009

город Москва

24 февраля 2009 г.

N 09АП-1161/2009 Дело N А40-48203/08-82-412

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Разумова И. В.,

судей Афанасьевой Т. К., Попова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Авериной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Магнолия" на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2008 по делу N А40-48203/08-82-412, принятое судьей Закуткиной Н.И., по иску товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Магнолия" к открытому акционерному обществу "Холдинговая компания "Главмосстрой" (третье лицо - Управление Федеральной службы России по контролю за оборотом наркотиков по Московской области) о взыскании 290 138 рублей 69 копеек в возмещение стоимости коммунальных услуг и 90 836 рублей 34 копеек пеней за просрочку оплаты услуг,

при участии представителей:

истца - Кудрявцева С.А. (председатель правления, протокол от 07.02.2006 N 1);

ответчика - Пятаченко Е.Л. (по доверенности от 26.06.2008 N 40/08);

третьего лица - Емельяненкова А.Н. (по доверенности от 18.02.2009 N 1/170), Капченко М.В. (по доверенности от 20.01.2009 N 1/106), Пазовой Ю.Г. (по доверенности от 18.02.2009 N 1/701),

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Магнолия" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Холдинговая компания "Главмосстрой" (сокращенное наименование - ОАО "Компания "Главмосстрой"; далее - ответчик, Холдинговая компания) о взыскании 290 138 рублей 69 копеек в возмещение стоимости коммунальных услуг и 90 836 рублей 34 копеек пеней за просрочку оплаты услуг.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы России по контролю за оборотом наркотиков по Московской области (далее - УФСКН России).

Решением суда первой инстанции от 04.12.2008 в удовлетворении иска отказано.

Суд, отказывая в иске, указал на то, что между сторонами спора отсутствуют договорные отношения; ответчик не является ни собственником, ни нанимателем, ни иным пользователем квартирами, в отношении которых истребуется плата за коммунальные услуги и техническое обслуживание; истец не подтвердил факт оказания услуг и не представил доказательств реального понесения затрат в связи с предоставлением коммунальных услуг и техническим обслуживанием дома.

С этим решением не согласился истец, подал жалобу, в которой просит решение отменить, удовлетворив иск.

Податель жалобы находит ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязательства по внесению истцу платы за коммунальные услуги и техническое обслуживание.

Представитель ТСЖ в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель Холдинговой компании просил решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Представители УФСКН России присоединились к правовой позиции представителя ТСЖ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, Девятый арбитражный апелляционный суд находит решение Арбитражного суда города Москвы подлежащим изменению ввиду следующего.

Как установлено апелляционным судом, Холдинговая компания выступила генеральным инвестором - заказчиком строительства двух многоэтажных жилых домов, расположенных в 17 микрорайоне города Мытищи Московской области на основании договора от 10.05.2001 N 62-Д.

По договору от 10.02.2003 N 2Б-003-09/ДИ/2Б-002-10/ДИ Холдинговая компания передала права на инвестирование строительства шести квартир Управлению Федеральной службы налоговой полиции России по Московской области, которая дополнительным соглашением от 26.06.2003 N 1 заменена на Государственный комитет Российской Федерации по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ (ныне - Федеральная служба России по контролю за оборотом наркотиков).

30.12.2003 постановлением главы Мытищинского района Московской области N 5025 утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Впоследствии распоряжением президента Холдинговой компании 10.11.2003 N 172 принято решение о создании товарищества собственников жилья в завершенных строительством жилых домах.

Ответчик 13.05.2004 зарегистрирован в качестве юридического лица.

16.04.2007 по акту приема-передачи Холдинговая компания передала шесть квартир УФСКН России в порядке исполнения своих обязательств по договорам от 10.05.2001 N 62-Д, от 10.02.2003 N 2Б-003-09/ДИ/2Б-002-10/ДИ и дополнительному соглашению от 26.06.2003 N 1.

Полагая, что в период с апреля 2005 года по апрель 2007 года включительно на Холдинговой компании лежала обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за непереданные к тому времени Федеральной службе России по контролю за оборотом наркотиков пять квартир (N 5, N 33, N 67, N 98 и N 197 в доме 40 строение 3 по улице Колпакова), ТСЖ обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в иске за необоснованностью.

Апелляционная инстанция не может признать этот вывод суда первой инстанции в полной мере правильным.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 4.5 договора от 10.05.2001 N 62-Д Холдинговая компания обязалась передать квартиры Федеральной службе России по контролю за оборотом наркотиков отделанными согласно нормам, установленным для муниципального жилья в городе Москве.

Такая передача квартир от Холдинговой компании управлению ФСКН России состоялась лишь 16.04.2007 по двустороннему акту приема-передачи.

Ссылки ответчика на акт от 25.01.2007 не принимаются, этот акт не является актом приема-передачи имущества, а потому не может свидетельствовать о смене фактического владельца помещений.

Именно передачу построенных квартир УФСКН России по акту приема-передачи от 16.04.2007 следует рассматривать в качестве момента возникновения у данного лица титулов владения и пользования вновь созданными объектами и прекращения соответствующих правомочий у Холдинговой компании. С указанного времени, как это следует из пункта 4 акта от 16.04.2007, УФСКН России приобрело право на обращение с заявлением о регистрации права собственности на жилые помещения.

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности или по договору найма жилого помещения, так и на иных законных владельцев.

До 15.04.2007 включительно Холдинговая компания владела квартирами на законном основании для исполнения принятых на себя по сделке обязательств по осуществлению отделки жилых помещений в соответствии с нормами, установленными для муниципального жилья.

Из пункта 3.2 договора от 10.02.2003 N 2Б-003-09/ДИ/2Б-002-10/ДИ, заключенного между Холдинговой компанией и Государственным комитетом Российской Федерации по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, также следует, что обязательство по оплате коммунальных услуг у УФСКН России возникло только с момента фактического принятия квартир.

Ответчик безосновательно полагает, что в данном пункте договора под "объектом" следует понимать жилой комплекс в целом.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 1.1 договора, следует, что под объектом его стороны условились понимать квартиры в домах-новостройках, упомянутые в приложении N 1 к договору. В дальнейшем в пункте 4.2.2 договора речь идет о передаче правопредшественнику ФСКН России прав на инвестирование объектов, то есть квартир, а не домов в целом.

Таким образом, в пункте 3.2 договора от 10.02.2003 N 2Б-003-09/ДИ/2Б-002-10/ДИ под объектом, со сдачей которого связано изменение лица, обязанного вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги, следует понимать квартиры, подлежащие передаче УФСКН России.

Кроме того, последующее поведение Холдинговой компании свидетельствует о том, что пункт 3.2 договора трактовался самим ответчиком как возлагающий именно на него обязанность по внесению платы за квартиры до их фактической передачи УФСКН России.

Так, в письме от 15.08.2007 N 03-41(03)235/7 ответчик признал необходимость возмещения именно им затрат на техническое обслуживание и коммунальные услуги по спорным квартирам.

Вопреки выводам суда первой инстанции, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между владельцем жилого помещения и управляющей организацией.

Следовательно, само по себе отсутствие между названными лицами договорных отношений не может являться основанием для освобождения владельца от указанной обязанности и не должно служить препятствием для реализации права ТСЖ на получение соответствующих платежей.

ТСЖ создано для управления жилым домом самой Холдинговой компанией, которая утвердила его устав.

Фактическое оказание коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию дома именно истцом подтверждено договорами от 18.01.2005 без номера энергоснабжения, заключенным истцом с мытищинским муниципальным предприятием "Электросеть", от 01.07.2004 N 259 на отпуск тепловой энергии в горячей воде, заключенным ТСЖ с муниципальным унитарным предприятием "Теплосеть", от 08.09.2004 без номера на отпуск воды и прием сточных вод, заключенным истцом с муниципальным унитарным предприятием "Водоканал", от 13.05.2004 N К-40-3.J на техническое обслуживание, заключенным ТСЖ с открытым акционерным обществом "Главмосстройэксплуатация".

Изложенные в письме ответчика от 15.08.2007 N 03-41(03)235/7 возражения относительно того, что начисления по водоснабжению, водоотведению и подогреву воды должны быть исключены из расчета цены иска, не могут быть приняты во внимание.

В спорный период времени эти ресурсы потреблялись, о чем свидетельствует акт от 31.07.2006, подписанный председателем ТСЖ и прорабом, в котором зафиксирован факт водопотребления.

Более того, из материалов дела следует, что задержка в передаче квартир УФСКН России была вызвана необходимостью проведения в них Холдинговой компанией отделочных работ.

Коль скоро такие работы в квартирах проводились, ответчик должен доказать, что при их проведении не осуществлялось пользование холодной и горячей водой, либо что водопотребление было минимальным.

Таких доказательств суду не представлено.

Расчет истца подтвержден муниципальным предприятием "Расчетный центр", которое оформляло квитанции на оплату в соответствии с тарифами и ставками, утвержденными постановлением главы Мытищинского района (пункт 2.1.1 договора от 01.04.2005 без номера, заключенного истцом с муниципальным предприятием "Расчетный центр").

Иного расчета, опровергающего размер искового требования, ответчиком не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое, в частности, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

По смыслу данной нормы права обязательства из неосновательного обогащения возникают и в том случае, если имело место сохранение у приобретателя того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества и поступить потерпевшему.

Денежные средства в размере, равном стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, оказанных в период с 01.04.2005 по 15.04.2007, неминуемо должны были выйти из состава имущества ответчика и поступить ТСЖ как лицу, фактически обеспечившему снабжение зданий коммунальными и эксплуатационными услугами, несмотря на отсутствие договорных отношений.

Требование ТСЖ о взыскании с Холдинговой компании стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.04.2005 по 15.04.2007 включительно в размере 282 866 рублей 75 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Во взыскании стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 16.04.2007 по 30.04.2007 следует отказать, поскольку в этот период не ответчик, а третье лицо являлось фактическим владельцем жилых помещений. При этом само УФСКН России в письме от 08.04.2008 N 1/1192 признало себя лицом, обязанным вносить плату за помещения и коммунальные услуги, с 16.04.2007.

Основания для удовлетворения требования о взыскании с Холдинговой компании пеней в порядке статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция не находит.

По смыслу пункта 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации в его взаимосвязи с положениями пункта 2 названной статьи пени за несвоевременное внесение платежей могут быть начислены в случае доказанности истцом выставления ответчику платежных документов, которые ТСЖ должно было представлять Холдинговой компании не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Доказательств, из которых можно было бы усмотреть дату фактического выставления расчетных документов ответчику, материалы дела не содержат, что исключает возможность определения периода просрочки и, как следствие, взыскания пеней.

Решение Арбитражного суда города Москвы подлежит изменению.

Расходы по уплате госпошлины по иску и апелляционной распределяются в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2008 по делу N А40-48203/08-82-412 изменить.

Взыскать с открытого акционерного общества "Холдинговая компания "Главмосстрой" в пользу товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Магнолия" 282 866 рублей 75 копеек неосновательного обогащения, а также 7 513 рублей 56 копеек в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

И.В. Разумов

Судьи

Т.К.Афанасьева В.В.Попов