Анализ эффективности землепользования ("Экономико-правовой бюллетень", N 1, январь 2005 г.)

Анализ эффективности землепользования

В основу разработки методики анализа эффективности землепользования должны быть заложены определенные критерии эффективности использования земельных участков. В качестве основных таких критериев следует определить:

- соответствие фактического вида землепользования запланированным целям;

- соответствие земельных правоотношений законодательству Российской Федерации;

- наличие оптимальной структуры землепользования;

- наличие оптимальной структуры земельных платежей.

Анализ эффективности землепользования должен являться комплексным анализом и включать в себя:

а) анализ основных целей использования земельных участков;

б) анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков;

в) анализ земельных правоотношений;

г) финансово-экономический анализ землепользования;

д) анализ эффективности использования незастроенных частей земельных участков;

е) прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей;

ж) выработку рекомендаций и предложений по повышению эффективности использования земельных участков.

1. Основные цели использования земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению подразделяются на семь категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Вышеуказанные земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и вида разрешенного использования конкретного земельного участка в соответствии с зонированием территории.

Анализ основных целей использования земельного участка является первым этапом анализа эффективности землепользования. На основании собираемой информации должны определяться основные цели использования участка и делаться оценка достижения этих целей.

В процессе анализа необходимо выявить соответствие:

- фактического использования земельного участка виду разрешенного его использования;

- фактического использования земельного участка установленной категории земель;

- фактического использования земельного участка установленным ограничениям и обременениям;

- вида расположенных на участке объектов недвижимого имущества виду разрешенного использования земельного участка;

- планируемого использования земельного участка виду его разрешенного использования и категории земель.

В качестве аналитической информации на данном этапе могут использоваться материалы и сведения инвентаризаций, ревизий и проверок участка, в том числе органами государственного земельного контроля.

Информация о проведении инвентаризации (ревизии, проверки) земельного участка специалистами предприятия и (или) уполномоченными государственными органами должна анализироваться на предмет выявления нарушений законодательства Российской Федерации при использовании участка, а также выполнения всех предписанных мер по устранению этих нарушений.

Основным результатом анализа целей использования земельного участка должно стать определение указанных целей, а также выявление соответствия фактического использования земельного участка законодательно установленным видам его разрешенного использования.

2. Землеустройство и кадастровый учет

Проведение работ по землеустройству является начальным этапом формирования земельного участка как объекта недвижимости с его точными границами, геодезическими координатами, природными, техническими, градостроительными и иными характеристиками. От качества и профессионализма проведения таких работ зависят условия оборота данных объектов на рынке, защита прав собственности, установление ограничений и обременений при использовании земельных участков.

В настоящее время формирование земельных участков проводится в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" и принятыми в его развитие постановлениями Правительства РФ.

Анализ норм Федерального закона "О землеустройстве" показал, что его положения в целом носят декларативный характер и содержат отсылки к другим нормативным правовым актам. Так, согласно Земельному кодексу РФ Федеральный закон "О землеустройстве" должен устанавливать порядок проведения землеустройства в Российской Федерации, однако Закон содержит отсылочную норму, по которой порядок проведения территориального землеустройства устанавливается Правительством РФ.

Кроме того, само определение землеустройства, данное в указанном законе, очень сложное и крайне запутано. Закон рассматривает землеустройство как "мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни". Такое определение приводит к смешению целей, понятий и видов работ по землеустройству.

В последнее время, особенно с введением в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", резко возрос объем землеустроительных работ. При этом цена таких работ зачастую является значительным финансовым бременем для предприятий и граждан. По оценкам, общее количество земельных участков в Российской Федерации, по которым по состоянию на 1 января 2003 г. были проведены землеустроительные работы в полном объеме, составляет всего около 30%. На практике это является одной из главных причин низкого уровня оборота земли в Российской Федерации.

Значительный объем землеустроительных работ все еще выполняется государственными и муниципальными землеустроительными предприятиями. Однако проведение таких работ в безусловном порядке должно стать частным сегментом рынка, самостоятельным видом предпринимательской деятельности, так как государственная монополизация этих работ препятствует созданию конкурентного рынка таких услуг, снижает качество и приводит к их не обоснованно высокой стоимости.

С целью разгосударствления данной сферы деятельности в 2002-2003 гг. на уровне Российской Федерации Минимуществом России совместно с Росземкадастром была разработана и реализована программа реорганизации землеустроительных федеральных государственных унитарных предприятий, в результате которой в целях обеспечения выполнения государственных задач из 104 предприятий Росземкадастра в федеральной собственности было сохранено только два. Остальные предприятия были приватизированы (58), реорганизованы (32) или ликвидированы (12).

Следует также обратить внимание на то, что в последнее время большое внимание уделяется организации саморегулируемости рынка землеустройства, число профессиональных участников которого исчисляется тысячами. В связи с этим в ближайшие годы землеустроительные предприятия будут объединяться в саморегулируемые организации с целью разработки единых правил и стандартов профессиональной деятельности, защиты профессиональных интересов, организации коллективной ответственности за выполняемые работы.

Как показывает международный опыт, данный механизм регулирования рынка профессиональной деятельности является наиболее эффективным, так как позволяет при минимальном государственном вмешательстве оптимизировать и разделить полномочия и ответственность между всеми участниками рынка: от государства до конечного потребителя работ (услуг).

Решение указанных выше проблем приведет к совершенствованию технологий землеустройства, позволит устранить административные барьеры при проведении данных работ, усилить гарантии прав собственников, создать условия для развития конкуренции, что в целом будет способствовать повышению качества и снижению стоимости землеустроительных работ.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в системе государственного земельного кадастра путем внесения сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Ведение такого учета в стране осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), которое имеет на территории Российской Федерации около 2,3 тыс. локальных кадастровых офисов (федеральных государственных учреждений и их филиалов) и около 7,5 тыс. кадастровых служащих.

Следует отметить, однако, что ведение кадастрового учета земельных участков федеральными государственными учреждениями (земельными кадастровыми палатами) противоречит действующему законодательству, так как в соответствии с вышеуказанным законом государственный кадастровый учет земельных участков должны проводить не государственные учреждения, а федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление деятельности по ведению государственного земельного кадастра.

В связи с тем что данным Законом не был установлен четкий перечень сведений и документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета, объем таких сведений и документов устанавливается актами уполномоченного федерального органа исполнительной власти. При этом помимо информации, позволяющей проводить индивидуализацию земельных участков для дальнейшей регистрации прав на них, земельный кадастр в настоящее время содержит также ряд сведений, необходимых для выполнения и других функций (управленческих, налоговых, информационных и пр.).

Главной целью анализа выполнения работ по землеустройству и государственному кадастровому учету является подтверждение проведения землеустроительных работ в необходимом объеме и в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Состав проводимых землеустроительных работ (камеральных, межевых) анализируется на предмет достижения цели их проведения. При этом конечным результатом таких работ должна являться постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.

При выполнении анализа следует принимать во внимание, что для оформления и регистрации прав на земельный участок (в том числе права собственности или права аренды) в обязательном порядке требуется проведение комплекса межевых работ и определение границ участка на местности. Все это должно учитываться при расчете стоимости требуемых землеустроительных работ.

Кадастровая карта (кадастровый план) земельного участка, выдаваемая уполномоченными государственными учреждениями, является одним из основных документов, подтверждающих характеристики участка. Ее наличие должно являться непременным условием для проведения анализа эффективности использования земельного участка. При этом особое внимание должно уделяться наличию всех приложений кадастрового плана (формы В1-В6), содержащих полную информацию о земельном участке как о сформированном и правоспособном объекте недвижимости (его правообладателе, разрешенном виде использования, точных границах, координатах, ограничениях, обременениях и т.д.).

При отсутствии кадастрового плана проводимый анализ эффективности использования земельного участка может иметь вид только предварительного, оценочного анализа, который в обязательном порядке должен быть скорректирован и уточнен после проведения по участку всего требуемого комплекса землеустроительных работ и процедуры постановки его на государственный кадастровый учет.

В выводах и рекомендациях анализа по данному этапу должно быть описано состояние дел по землеустройству и кадастровому учету, а также предложен перечень необходимых мероприятий для достижения конечной цели землеустройства - постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения полного комплекта кадастрового плана участка со всеми его формами (формы В1-В6).

3. Оформление земельных правоотношений

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1977 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

- собственности;

- постоянного (бессрочного) пользования;

- пожизненного наследуемого владения;

- ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

- аренды;

- безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время более 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что при изменении формы собственности полномочия по управлению и распоряжению земельными участками переходят от одних уполномоченных государственных и муниципальных органов к другим.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2006 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

1) анализ формы собственности на земельный участок;

2) анализ права пользования земельным участком.

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации должна определяться не только фактическая форма собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная или частная), но и прогнозируемая собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после него.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам, а также определять мероприятия по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

Одновременно с правом собственности на землю должны быть проанализированы и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут и др.), срок их предоставления, а также сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок законодательству Российской Федерации, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав на землю в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством.

4. Анализ неиспользуемых земельных участков

Неиспользуемые земельные участки (или их части) являются одним из основных источников получения дополнительных доходов и повышения эффективности землепользования.

На практике, как правило, встречаются два основных варианта неиспользуемых участков (их частей):

1) за предприятием закреплен полностью незастроенный земельный участок, который не используется и не планируется к дальнейшему использованию;

2) за предприятием закреплен частично застроенный земельный участок, на котором имеются незастроенные и неиспользуемые "пятна".

Незначительные размеры платы за излишки земельных участков в советское время не стимулировали землепользователей к эффективному использованию своих земельных активов. Однако в последние годы в связи резким увеличением рыночной стоимости земли и земельных платежей вопрос оптимизации используемых земельных ресурсов и земельных платежей имеет важнейшее значение, что потребовало проведения анализа эффективности использования земельных участков, в том числе и анализа их неиспользуемых частей.

Анализ неиспользуемых земельных участков (или неиспользуемых частей земельных участков) проводится с целью выявления:

а) потенциальной необходимости в использовании незастроенного участка (части участка);

б) рыночного спроса на неиспользуемый участок;

в) возможности выделения незастроенной и неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок;

г) возможности дальнейшего эффективного использования незастроенного участка для других целей (продажа, передача в аренду, субаренду, и т.д.) и получения дополнительных доходов;

д) целесообразности отказа от неиспользуемого участка (или его части).

На данном этапе должны быть проанализированы сведения о площади участка (в том числе его незастроенной части), расположенных на участке объектах недвижимости, возможности выделения незастроенной и неиспользуемой части в самостоятельный участок, планируемом использовании незастроенной части участка, ее рыночной стоимости и др.

Необходимо особо проанализировать нормативные правовые акты и иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на такие участки и расположенные на них объекты недвижимости. Отдельно оценивается возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка для иных целей, прорабатывается технологическая процедура отказа от неиспользуемого участка или его части.

Дополнительные доходы предприятия от проведения такого анализа могут быть получены за счет:

1) снижения земельных платежей вследствие отказа от неиспользуемых участков или их частей;

2) продажи, сдачи в аренду (субаренду), распоряжения иным образом неиспользуемыми участками или их частями.

При этом в процессе анализа одновременно с оценкой дополнительных доходов необходимо также проводить оценку ориентировочных затрат на выделение неиспользуемой части в самостоятельный участок, землеустроительные работы по выделению этой части, регистрацию прав на новый участок и т.д.

5. Оценка рыночной стоимости земельных участков

Одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования является рыночная стоимость земельных участков.

Рыночная стоимость характеризует капитализацию участка, а динамика ее изменения - эффективность управления и распоряжения им. Именно поэтому оценка рыночной стоимости земельных участков должна являться одним из основных этапов анализа эффективности землепользования.

В настоящее время оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки". Следует отметить также, что до упразднения в процессе административной реформы Минимущества России (март 2004 г.) при проведении оценки использовались Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Минимуществом России 06.03.2002 N 568-р, и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Минимуществом России 10.04.2003 N 1102-р.

В соответствии с обязательными стандартами оценки при ее проведении оценщик обязан применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т.д.). В связи с тем что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Суть затратного подхода заключается в оценке затрат на создание, восстановлении или замещении объекта оценки. Однако земельный участок является уже существующим специфическим природным объектом, поэтому в полной мере такой подход при оценке его рыночной стоимости не может быть применим. При проведении оценки могут использоваться лишь отдельные элементы данного подхода.

Идеология доходного подхода предусматривает определение стоимости земельного участка на основании оценки доходов от его использования. При этом при проведении оценки должны учитываться не только фактически получаемые, но и возможные доходы от земельного участка при переходе на более эффективные виды его использования.

В рамках каждого подхода оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Для оценки рыночной стоимости земельного участка могут использоваться следующие методы:

- сравнения продаж;

- выделения;

- распределения;

- капитализации дохода (земельной ренты);

- остатка;

- предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных участков.

Оценка рыночной стоимости участка указанным методом проводится, как правило, в следующем порядке:

1) определяются аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

2) определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

3) корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

4) оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Метод выделения используется при оценке рыночной стоимости застроенных земельных участков, являющихся частью единых объектов недвижимости, при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных единых объектов недвижимости (земельных участков с расположенными на них строениями).

Указанный метод в общем случае состоит из следующих этапов:

1) определяются аналогичные (близкие по характеристикам) единые объекты недвижимости, включающие строения и земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

2) определяются отличия аналогичных единых объектов недвижимости от оцениваемого участка и корректируется стоимость аналогичных единых объектов недвижимости с учетом установленных выше отличий;

3) определяется рыночная стоимость оцениваемого единого объекта недвижимости на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные объекты;

4) оценивается стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, с учетом их износа;

5) определяется рыночная стоимость земельного участка как разность между стоимостями единого объекта недвижимости и зданий (сооружений).

Суть метода распределения заключается в определении стоимости земельного участка как части общей стоимости единого объекта недвижимости. Данный метод применяется для застроенных земельных участков в случае наличия информации о наиболее вероятной доле земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Процедура проведения оценки данным методом аналогична процедуре по методу выделения и различается только завершающей стадией. На последнем этапе, после определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, рыночная стоимость земельного участка определяется не как разность между стоимостью объекта недвижимости и стоимости строения, а как доля в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации дохода (земельной ренты) применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при возможности получения дохода (земельной ренты) от используемого участка. При этом величина земельной ренты может приниматься равной рыночной стоимости аренды земельного участка, а рыночная стоимость всего земельного участка может оцениваться как капитализированная (суммарная) рента за определенное количество лет, рассчитанная исходя из устанавливаемой ставки доходности.

Метод остатка может быть использован для оценки рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности застройки участка объектами, приносящими определенный доход.

Применение данного метода предполагает два возможных алгоритма расчета рыночной стоимости земельного участка:

1) путем капитализации (суммирования) земельной ренты, определяемой как разность доходов от единого объекта недвижимости за определенный период и доходов только от использования расположенных на участке зданий (строений, сооружений);

2) путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости построенных зданий (строений, сооружений).

В первом случае предварительно определяются стоимость строительства зданий (сооружений), доход от единого объекта недвижимости, основанный на рыночных ставках арендной платы, и доход от используемых зданий, рассчитанный как произведение стоимости их строительства на соответствующий коэффициент капитализации.

Во втором случае предварительно рассчитывается стоимость строительства зданий (сооружений), доход от единого объекта недвижимости, основанный на рыночных ставках арендной платы, и рыночная стоимость единого объекта недвижимости как капитализированный доход от него за определенный период.

Еще одним методом, который может применяться для оценки рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности получения от участка определенного дохода, является метод предлагаемого использования.

Суть данного метода состоит в расчете рыночной стоимости земельного участка путем определения всех доходов и расходов при наиболее эффективном использовании участка и их дисконтирования. При этом под дисконтированием понимается приведение будущих доходов и расходов к дате оценки по устанавливаемой оценщиком ставке. Ставка же дисконтирования, как правило, принимается равной ставке аналогичных по уровням риска инвестициям.

При проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо отметить ряд особенностей. Рыночная стоимость таких участков определяется исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Внутри границ земельного участка выделяются и оцениваются земли, имеющие различные виды использования (сельскохозяйственные угодья, земли, занятые строениями и сооружениями, дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, и т.д.). Общая стоимость земельного участка определяется на основании оценки всех входящих в его состав земель. При этом используются вышеприведенные методы оценки.

В настоящее время в области оценки рыночной стоимости земельных участков уже накоплен значительный практический опыт, существует большое количество специализированных учебно-методических пособий, позволяющих проводить расчеты рыночной стоимости земельных участков, подготовлено немалое количество специалистов. Однако следует отметить, что в связи с резким увеличением количества сделок с землей методология и технология проведения оценки земельных участков будут активно развиваться и совершенствоваться.

"Экономико-правовой бюллетень", N 1, январь 2005 г.