Автоматизация работ по анализу эффективности землепользования (А.А. Алпатов, "Экономико-правовой бюллетень", N 1, январь 2005 г.)

Автоматизация работ по анализу эффективности
землепользования

1. Программа "Анализ эффективности
использования земельных участков"

Проведение анализа эффективности использования земельных участков требует обработки большого количества аналитической информации, расчета значительного числа финансово-экономических показателей, моделирования и оптимизации земельных платежей. С целью автоматизации данных работ на основе вышеприведенной методики анализа эффективности землепользования в ЗАО "Центр исследований проблем управления земельными ресурсами" было разработано специальное программное обеспечение "Анализ эффективности использования земельных участков".

Программа "Анализ эффективности использования земельных участков" включает три основных блока:

1) формирование базы данных анализируемых земельных участков;

2) аналитический блок;

3) формирование отчета по основным результатам анализа.

Блок формирования базы данных предназначен для ввода информации по анализируемым земельным участкам в общую базу данных. Программа обеспечивает ввод сведений по новым участкам, редактирование этих сведений, а также удаление их из базы.

Для облегчения поиска в базе данных предусмотрена возможность поиска по наименованию или месту нахождения земельных участков.

Структура аналитического блока программы выстроена в соответствии с используемой методикой анализа и включает семь разделов:

1. Общие сведения о земельном участке.

2. Землеустройство и кадастровый учет.

3. Анализ земельных правоотношений.

4. Финансово-экономический анализ землепользования.

5. Анализ эффективности использования незастроенной части земельного участка.

6. Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.

7. Основные результаты анализа эффективности использования земельного участка.

Аналитическая информация этого блока вводится в установленном формате, что позволяет ее использовать при дальнейшем формировании, обработке и печати отчета.

Подсистема "Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей" позволяет в автоматическом режиме производить расчеты за устанавливаемый период времени:

- консолидированной (суммарной) платы земельного налога;

- консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование земельным участком;

- консолидированной (суммарной) арендной платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

- рыночной стоимости земельного участка (в прогнозируемый период времени);

- консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка.

Изменением задаваемых параметров в формулах расчета производится моделирование различных возможных схем земельных платежей. При этом в автоматическом режиме строятся графики земельных платежей, соответствующие данным схемам.

На этапе оптимизации строятся графики суммарных земельных платежей при различных вариантах оформления прав на землю (собственность, аренда, постоянное бессрочное пользование, сервитут и т.д.). Анализ данных графиков определяет выбор наиболее эффективного варианта.

Блок формирования отчета об основных результатах анализа эффективности использования земельного участка предназначен для подготовки отчетных материалов.

Он позволяет в едином формате собрать основные выводы и рекомендации всех разделов, отредактировать и распечатать общий отчет по анализу эффективности использования земельного участка. При этом производится автоматическая архивация отчета в общей базе данных.

Использование программы "Анализ эффективности использования земельных участков" значительно ускоряет и систематизирует работу по проведению финансово-экономического анализа эффективности землепользования.

2. Тест по оценке эффективности использования
земельных активов

Настоящий экспресс-тест разработан автором с целью предоставления возможности любому руководителю и специалисту самостоятельно и оперативно провести оценку эффективности управления земельными активами своего предприятия.

Тест основывается на структуре концепции эффективного управления земельными ресурсами и включает следующие группы вопросов:

1) земельного законодательства;

2) состояния дел по земельным участкам предприятия;

3) экономики землепользования предприятия;

4) необходимых действий по повышению эффективности управления земельными активами предприятия. Результаты тестирования помогут руководителям и специалистам предприятий оперативно выявить основные проблемы в области эффективного землепользования и принять необходимые меры по повышению эффективности управления своими земельными участками.

1. Знание земельного законодательства

N	Вопрос	Ответ			Баллы
п/п		Да	Нет	Не в полной мере
1	2	3	4	5	6
1	Вы читали новый Земельный кодекс РФ и Закон о его введении в действие?	2	0	1
2	Вы знаете установленные законом основные критерии разграничения государственной собственности на землю?	2	0	1
3	Вы знаете, как в соответствии с законодательством рассчитывается арендная плата и оформляются договоры аренды земельных участков?	2	0	1
4	Вы знаете, как в соответствии с законодательством рассчитывается цена выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности Вашего предприятия, и оформляются договоры купли-продажи?	2	0	1
5	Вы знаете о необходимости переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и установленные законодательством сроки такого переоформления?	2	0	1
6	Вы знаете процедуру перевода земельного участка из одной категории в другую и порядок изменения его разрешенного использования?	2	0	1
7	Вы знаете об особенностях купли-продажи и оборота зе- мель сельскохозяйственного назначения?	2	0	1
8	Вы знаете о процедуре постановки земельного участка на кадастровый учет?	2	0	1
9	Вы знаете судебную практику по земельным вопросам?	2	0	1
10	Вы знаете о порядке государственной регистрации права собственности и права пользования земельными участками?	2	0	1
11	Вы знаете основания прекращения: - права собственности на земельный участок; - права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; - договора аренды земельного участка; - установленного сервитута?	2	0	1
12	Вы знаете процедуру отказа от прав на земельный участок?	2	0	1
13	Вы знаете порядок изъятия земель для государственных или муниципальных нужд?	2	0	1
14	Вы знаете порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ограничении прав собственников, арендаторов земельных участков, землевладельцев и землепользователей?	2	0	1
15	Вы знаете порядок приобретения незастроенных земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков под строительство?	2	0	1

Если вы набрали от 16 до 30 баллов, то у вас неплохие знания земельного законодательства, однако целесообразно отслеживать изменения в земельном законодательстве, тенденции его развития и правоприменительную судебную практику.

Если вы набрали от 0 до 15 баллов, то вы слабо владеете необходимыми знаниями земельного законодательства. Рекомендуется изучить основные федеральные законы, в том числе Земельный кодекс РФ, Федеральные законы "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", "О разграничении государственной собственности на землю", "О приватизации государственного и муниципального имущества", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

2. Знание состояния дел по земельным участкам

N	Вопрос	Ответ			Баллы
п/п		Да	Нет	Не в полной мере
1	2	3	4	5	6
1	У вас проведены землеустроительные работы и межевание земельного участка?	2	0	1
2	У вас проведен кадастровый учет земельного участка?	2	0	1
3	У вас имеется кадастровый план земельного участка (формы В1-В6)?	2	0	1
4	У вас оформлены права на земельный участок: - вы имеете свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; - вы имеете свидетельство о праве собственности на земельный участок; - у вас заключен и зарегистрирован в учреждении юстиции договор аренды на земельный участок (на срок более 1 года); - у вас заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком?	2	0	1
5	Вы знаете, к какой собственности относится в настоящее время ваш земельный участок (государственной неразгра- ниченной, федеральной, субъекта РФ, муниципальной, частной)?	2	0	1
6	Вы знаете, к какой собственности будет отнесен земельный участок после разграничения государственной собственности на землю?	2	0	1
7	Вы знаете, к какой категории земель относится ваш земельный участок и вид его разрешенного использования?	2	0	1
8	Вы знаете, отнесен ли ваш земельный участок согласно законодательству к ограниченным или изъятым из оборота землям, существуют ли ограничения по режиму его использования?	2	0	1
9	Вы знаете, какой орган уполномочен продать вам земельный участок и каков порядок его продажи?	2	0	1
10	Вы знаете, какой орган уполномочен сдать вам в аренду земельный участок и каков порядок оформления договора аренды?	2	0	1
11	Каков коэффициент застройки вашего земельного участка?	2	0	1
12	Вы знаете смежных землепользователей вашего земельного участка?	2	0	1
13	Вы знаете о наличии сервитутов и иных ограничений на вашем земельном участке?	2	0	1

Если вы набрали от 14 до 26 баллов, то в целом вы владеете информацией о состоянии дел по своим земельным участкам, однако если вы набрали от 0 до 13 баллов, рекомендуется акцентировать свое внимание на земельных вопросах во избежание возможных проблем при использовании земельных участков.

3. Знание экономики землепользования

N	Вопрос	Ответ			Баллы
п/п		Да	Нет	Не в полной мере
1	2	3	4	5	6
1	Вы знаете, какие земельные платежи делает ваше предприятие ежегодно (ежеквартально, ежемесячно)?	2	0	1
2	Вы знаете, какую долю в себестоимости вашей продукции занимают земельные платежи?	2	0	1
3	Вы знаете динамику земельных платежей за предыдущие 5 лет?	2	0	1
4	Вы осуществляете прогнозирование земельных платежей на очередной финансовый год и на перспективу (3-5 лет)?	2	0	1
5	Вы знаете, как планировать и оптимизировать земельные платежи?	2	0	1
6	Вы моделировали структуру землепользования с целью определения оптимальной земельных платежей?	2	0	1
7	Вы знаете, как оптимизировать существующую структуру землепользования?	2	0	1
8	Вы знаете, каковы ставки земельного налога и размеры арендной платы по вашим земельным участкам?	2	0	1
9	Вы знаете рыночную, кадастровую и нормативную выкупную стоимость ваших земельных участков?	2	0	1
10	Вы знаете о методах оценки стоимости земельных участков и влияющих на ее величину факторах?	2	0	1
11	Вы знаете, сколько стоят услуги по оценке рыночной стоимости вашего земельного участка?	2	0	1
12	Вы знаете, сколько нужно средств для проведения землеустроительных и кадастровых работ?	2	0	1
13	Вы знаете, сколько всего нужно средств для оформления в собственность земельного участка под вашим предприятием?	2	0	1

Если вы набрали от 0 до 13 баллов, вам необходимо уделить особое внимание экономике землепользования, привлечь специалистов, способных спрогнозировать финансово-экономические показатели ваших земельных активов, оптимизировать существующую структуру землепользования и земельных платежей, подготовить план мероприятий по повышению эффективности использования своих земельных участков.

4. Знание необходимых действий по повышению
эффективности управления земельными активами

N	Вопрос	Ответ			Баллы
п/п		Да	Нет	Не в полной мере
1	2	3	4	5	6
1	У вас есть комплексный план мероприятий по повышению эффективности управления земельными активами?	2	0	1
2	У вас утверждены объемы и источники финансирования мероприятий по повышению эффективности управления земельными активами?	2	0	1
3	У вас есть квалифицированные специалисты, которые занимаются исключительно земельными вопросами?	2	0	1
4	Ваши сотрудники проходят дополнительное обучение на семинарах, лекциях, занятиях по вопросам земельных отношений?	2	0	1
5	Вы реально представляете, какие конечные экономические результаты должны быть получены в результате работы по формированию оптимальной системы землепользования и земельных платежей вашего предприятия?	2	0	1

Если вы набрали от 6 до 10 баллов, то у вас хорошие возможности по созданию эффективной системы управления земельными активами вашего предприятия. Однако если вы набрали от 1 до 5 баллов, целесообразно провести комплексный анализ вопросов землепользования и на его основе разработать модель эффективного управления земельными активами вашего предприятия с конкретным планом действий по повышению эффективности такого управления.

Для удобства тестирования на сайте ЗАО "Центр исследований проблем управления земельными ресурсами" (www. centerland. ru) размещена специальная программа, позволяющая оперативно, в автоматическом режиме ответить на вопросы теста и получить соответствующие рекомендации.

А.А. Алпатов

"Экономико-правовой бюллетень", N 1, январь 2005 г.