Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2011 г. N 18АП-867/2011.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2011 г. N 18АП-867/2011

г. Челябинск

17 марта 2011 г.

N 18АП-867/2011 Дело N А47-7240/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молостов и К" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.12.2010 по делу N А47-7240/2010 (судья Штырник В.М.).

Администрация муниципального образования город Новотроицк (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Молостов и К" (далее - ООО "Молостов и К", общество, ответчик) о взыскании 108 134 руб. 40 коп., составляющих 100 797 руб. 22 коп. - основной долг ответчика по договору аренды, 7 337 руб. 18 коп. - пени (с учётом уменьшения суммы исковых требований, л.д. 64).

Решением суда от 03.12.2010 (резолютивная часть от 02.12.2010) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 86 195 руб. 59 коп., в том числе: 83 195 руб. 59 коп. - основной долг, 3000 руб. - пени (л.д. 71-77).

В апелляционной жалобе ООО "Молостов и К" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что размер подлежащей взысканию арендной платы подлежит определению на основании п. 2 договора аренды от 03.08.2005, дополнительных соглашений вопреки требованиям п. 5.1 договора относительно размера арендной платы между сторонами не заключалось. Таким образом, взыскание арендной платы в размере, не согласованном сторонами, противоречит ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апеллянт также ссылается на то, что согласно пунктам 2, 4 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п в случае предоставления земельного участка для целей строительства в населённых пунктах размер арендной платы при аренде земельного участка определяется на основании рыночной оценки земельного участка. Ввиду этого суд первой инстанции неправомерно отказал в назначении судебной экспертизы для целей определения рыночной стоимости земельного участка и неправильно применил нормы материального права в части пунктов 3-5 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, так как для расчёта арендной платы судом применена формула с применением дифференцированных коэффициентов арендной платы.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Администрация в письменных пояснениях по апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что размер арендной платы за период 2009 год определяется на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, а за период 2010 год - путём публичного извещения арендаторов (публикация в газете) о применении нового порядка определения арендной платы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.08.2005 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Молостов и К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (л.д. 14-16), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 56:42:03 06 001:0007, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): примерно в 22 м по направлению на запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул.Восточная поляна, 12 а, для использования в целях: строительство торгового павильона в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору, общей площадью 57,5 кв.м.

Пунктом 2.3 договора предусмотрена обязанность ответчика вносить арендную плату за землю.

Пунктом 8.2 рассматриваемого договора аренды предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка в аренду.

Из положений п. 8.1 договора следует, что так как фактически арендные отношения между сторонами возникли до подписания договора аренды, стороны договорились в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации о распространений условий договора на отношения, сложившиеся между сторонами с 13.04.2005 до вступления в силу договора.

Пунктом 4.3.1 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в п. 2.2 договора, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 2.4 договора.

Из письменных материалов дела также следует, что сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору - без номера, без даты, устанавливающее размер арендной платы на 2008 год, и от 25.03.2009, согласно которому с 01.01.2009 размер годовой арендной платы составляет 67 231 руб. 36 копеек (п. 1.1., п. 2 дополнительного соглашения) (л.д. 18, 21).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств в части внесения платы за пользование земельным участком, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из доказанности факта использования ответчиком земельного участка на основании заключенного договора аренды, при этом обязательства по внесению арендной платы истцом надлежащим образом не исполнены.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 неверно определён истцом на основании постановлений главы города Новотроицка N 226-п и 367-п, так как данные нормативные правовые акты не были опубликованы, в силу чего не являются действующими, в связи с чем судом произведён перерасчёт арендной платы на основании действующих нормативных актов.

Сумма подлежащей взысканию договорной неустойки снижена судом первой инстанции на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора определён сторонами как земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Восточная поляна, 12а, с кадастровым номером 56:42:03 06 001:0007 для строительства торгового павильона, площадью 57, 5 кв.м.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок площадью 57, 5 кв.м. поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер 56:42:03 06 001:0007, л.д. 27), а также отсутствие соответствующих возражений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на неопределённый срок, в связи с чем не требует государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истцом заявлено о взыскании арендной платы за период с 01.01.2009 по 20.09.2010.

Пунктом 2.1. договора аренды от 03.08.2005 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы определяется договором, дополнительным соглашением к нему в соответствии с п. 2.5. данного договора.

Согласно п. 2.5. договора размеры арендной платы могут изменяться в сроки, предусмотренные договором и могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в связи с решениями федеральных законов, органов местного самоуправления и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, централизованно устанавливающими оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, льготы, с письменным извещением арендатора и арендодателя.

За период с 01.01.2009 по 31.12.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно условиям которого с 01.01.2009 размер годовой арендной платы составляет 67 231 рубль 36 копеек (л.д. 21).

За период с 01.01.2010 по 20.09.2010 арендатору в соответствии с п. 2.5. договора направлено письменное извещение о подписании дополнительного соглашения к договору аренды (л.д. 23, 24).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно ст. 47 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты вступают в силу в порядке, установленном уставом муниципального образования. порядок опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов устанавливается уставом муниципального образования и должен обеспечивать возможность ознакомления с ними граждан, за исключением муниципальных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, распространение которых ограничено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 38 Устава муниципального образования г. Новотроицк муниципальные правовые акты вступают в силу после их официального опубликования.

С учётом вышеизложенного правового обоснования, принимая во внимание, что нормативные акты органа местного самоуправления, на основании которых истцом произведен расчёт арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 (постановления главы г. Новотроицк N 226-п и N 367-п) не обнародованы в установленном порядке, суд первой инстанции обоснованно произвёл расчёт суммы задолженности ответчика за указанный период на основании действующих нормативных актов (Постановление Правительства Оренбургской области N 456-п от 25.12.2007 и постановление главы г. Новотроицк N 496-п от 31.03.2009), а за период с 01.01.2010 по 20.09.2010 - на основании постановления Правительства Оренбургской области N 530-п от 12.10.2009.

Ссылки ответчика на отсутствие подписанного между сторонами соглашения об изменении размера арендной платы противоречат нормам ч. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 1 ст. 424 ГК РФ, по смыслу которых установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера или порядка расчета арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Расчёт суммы долга судом проверен, является верным.

Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом в полном объёме ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Ссылки подателя апелляционной жалобы на неправильное применение судом первой инстанции норм постановления Правительства Оренбургской области N 530-п от 12.10.2009 и необходимость применения пункта 4 указанного постановления в части определения арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании указанного нормативного акта.

Пунктами 2, 4, 7 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" установлен следующий порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Арендная плата определяется одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости;

б) на основании рыночной оценки.

Размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки в случаях предоставления земельного участка, в том числе, для целей строительства в населенных пунктах независимо от способа предоставления земельного участка.

В иных случаях арендная плата за земельный участок определяется по формуле с применением дифференцированных коэффициентов арендной платы.

По смыслу указанных норм, применение указанного порядка определения арендной платы производится с даты опубликования нормативного акта (в рассматриваемом случае - 15.10.2009, газета "Оренбуржье"), но не ранее 01.01.2010 (п. 5 постановления).

При таких обстоятельствах оснований для применения данного порядка расчета арендной платы к правоотношениям сторон за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 не имеется.

Кроме того, из п. 7 названного постановления следует, что размер арендной платы устанавливается на один год с даты начала действия договора аренды и в дальнейшем изменяется ежегодно по требованию арендодателя путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области о прогнозе социально-экономического развития Оренбургской области на соответствующий финансовый год. При этом размер арендной платы не может быть менее размера, установленного настоящим Порядком. Настоящий пункт Порядка распространяется на все правоотношения, в том числе возникшие до вступления в силу настоящего Порядка.

Вместе с тем положения настоящего пункта регулируют порядок изменения условий заключенного договора аренды по соглашению сторон, в силу чего не распространяется на рассматриваемые правоотношения.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земли, соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

В связи с наличием задолженности по основному долгу неустойка взыскана судом правомерно, на основании ст. 330, 333 ГК РФ, п. 4.3.1. договора аренды.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.12.2010 по делу N А47-7240/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молостов и К" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева Л.В.Пивоварова