Споры при передаче недвижимости в хозяйственное ведение (Е.Л. Пантелеева, "Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 24, декабрь 2005 г.)

Споры при передаче недвижимости в хозяйственное ведение

В письме Минфина России от 22 сентября 2005 г. N 03-06-01-04/373 (далее - Письмо) рассмотрен спор организации (автора запроса) с налоговым органом по поводу стоимости объекта недвижимости (здания) для целей исчисления налога на имущество.

Ситуация такова: здание было передано на баланс организации в хозяйственное ведение. По распоряжению собственника (органа местного самоуправления) организация до регистрации права хозяйственного ведения в соответствующем органе должна была оформить в БТИ новый технический паспорт. Этого сделано не было, и при постановке на учет здания организация определила балансовую стоимость здания по старому паспорту БТИ. При проверке инспекция для целей обложения налогом на имущество определила балансовую стоимость здания по новому паспорту БТИ и доначислила налог.

Минфин России в своем ответе абсолютно правильно заметил, что разрешить спор однозначно, не видя первичных документов, касающихся передачи здания в хозяйственное ведение, а также акта налоговой проверки, не представляется возможным. Также не вызывает возражений замечание финансистов о том, что в хозяйственное ведение имущество передается по акту приема-передачи имущества в стоимостной оценке, определенной учредителем. Хотелось бы уточнить, что данная стоимостная оценка должна фигурировать в этом акте и (или) иных передаточных документах.

Однако далее Минфин России поддержал налоговый орган и предположил, что распоряжение собственника оформить новый техпаспорт на здание до регистрации права хозяйственного ведения равнозначно стоимостной оценке здания, утвержденной учредителем. Получается, что в рассмотренной в Письме ситуации основанием для формирования первоначальной стоимости объекта недвижимости при принятии его к бухгалтерскому учету якобы должна быть будущая, подчеркнем, неопределенная на момент фактического принятия к учету здания оценка БТИ.

Попробуем разобраться, насколько справедлив вывод Минфина России.

Для российских организаций в качестве объекта обложения налогом на имущество организаций Налоговый кодекс Российской Федерации определяет, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Унитарные предприятия являются самостоятельными юридическими лицами, поэтому уплачивают налог на имущество организаций в общеустановленном порядке со стоимости имущества, находящегося у них на балансе (письмо МНС России от 23 апреля 2004 г. N 21-3-04/28).

Правовое положение унитарного предприятия определяется Гражданским кодексом РФ (параграф 4 главы 4 ГК РФ) и Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ) (п. 6 ст. 113 ГК РФ). Имущество унитарного предприятия находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 113 ГК РФ).

Право хозяйственного ведения на переданное собственником имущество возникает у предприятия с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или не установлено решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ, п. 2 ст. 11 Закона N 161-ФЗ). Право хозяйственного ведения недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и возникает с момента этой регистрации (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Сведения о размере уставного фонда унитарного предприятия, порядке и источниках формирования должны содержаться в уставе организации (п. 4 ст. 9 Закона N 161-ФЗ). Статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что при передаче имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц применяется обязательная оценка. Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, устанавливается рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 Закона N 135-ФЗ).

Порядок определения первоначальной стоимости имущества, передаваемого унитарному предприятию сверх взноса в уставный фонд, законодательством, в том числе бухгалтерским, не урегулирован. По нашему мнению, приравнивать такую передачу государственного (муниципального) имущества на праве хозяйственного ведения (т.е. без перехода права собственности) к безвозмездной передаче имущества с применением правила его оценки по текущей рыночной стоимости (п. 10 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н) было бы не совсем корректно. Скорее всего правила формирования стоимости имущества при подобной его передаче также должны быть определены учредителем в уставе унитарного предприятия. Представляется, что при передаче учредителем имущества унитарному предприятию сверх взноса в уставный фонд первоначальная стоимость указанного имущества также должна оцениваться исходя из данных, указанных в передаточных документах.

Государственный технический учет и техническую инвентаризацию проводят специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро), уполномоченные на ведение этой деятельности органом государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности. В своей деятельности они руководствуются, в частности, Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - Положение), утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой, в частности, для определения размера налога на имущество (п. 12 Положения). Эти сведения отражаются в техническом паспорте на объект учета.

Изменения, происшедшие с объектом, фиксируются в процессе очередной инвентаризации (плановой или внеплановой) и отражаются в том числе в техническом паспорте (п. 7, 8, 9 Положения).

Объекты основных средств, к которым относятся здания, принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 5, 7 ПБУ 6/01).

Судя по тексту запроса, собственник определил в уставе организации следующий порядок формирования первоначальной стоимости объектов недвижимости, передаваемых на праве хозяйственного ведения.

За основу берется оценка БТИ, отраженная в техническом паспорте на здание по состоянию на момент регистрации права хозяйственного ведения.

Организация не успела провести очередную инвентаризацию к моменту регистрации права хозяйственного ведения. Поэтому определила балансовую стоимость здания по старым данным технического паспорта БТИ, действительным на момент регистрации, поскольку другой оценки стоимости объекта недвижимости, подтвержденной документально, у нее попросту не было.

Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается только в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств (п. 14 ПБУ 6/01).

Чтобы произвести переоценку стоимости здания для целей бухгалтерского учета, например, по данным очередной инвентаризации БТИ, отраженным в "обновленном" техническом паспорте, организации требуется отдельное решение собственника (п. 15 ПБУ 6/01). Заметим, что собственник утверждает бухгалтерскую отчетность организации (подп. 9 п. 1 ст. 20 Закона N 161-ФЗ).

Таким образом, не исключено, что по правилам бухгалтерского учета и нормам главы 30 НК РФ организация (автор запроса) исчисляла налог на имущество правильно, если в передаточных документах на здание фигурировали цифры из старого технического паспорта БТИ. А требование налогового органа переоценить здание для целей исчисления налога на имущество по новым данным БТИ, отраженным в первичных документах, которые были сформированы после принятия основного средства к бухгалтерскому учету, неправомерно.

Е.Л. Пантелеева,

налоговый консультант

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 24, декабрь 2005 г.