Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2009 г. N 09АП-3378/2009, N 09АП-3910/2009

г. Москва

Дело А40- 82144/08-59-673

"31" марта 2009 г.

N 09АП-3378/2009-ГК N 09АП-3910/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30.03.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 31.03.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Сумароковой Т.Я.,

Судей Лящевского И.С., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Первый детский торгово-развивающий центр "КЭЛЛИ", ЗАО "ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2009г. по делу N А40-82144/08-59-673, принятое судьей Назаренковым Д.Е.

по иску ЗАО "ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ"

к ответчику ООО "Первый детский торгово-развивающий центр "КЭЛЛИ"

о расторжении договора аренды и выселении

при участии в судебном заседании:

от истца: Калинин И.А.

от ответчика: Забралова Е.Ю., Филиппова И.Ю.

УСТАНОВИЛ: заявлено требование о расторжении договора аренды от 15.06.2005г. N 413-01 и об обязании ответчика вернуть истцу арендованное по договору аренды нежилое помещение общей площадью 1.318.1 кв. м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 56, комната 120. Требования заявлены на основании договора аренды от 15.06.2005г. N 41В-01 и ст.ст. 50,451,452 Г К РФ.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2009 года исковые требования удовлетворены. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что истец представил в суд доказательства того, что направлял в адрес ответчика соответствующее дополнительное соглашение, согласно условиям которого арендная ставка за сдаваемые в аренду помещения должна быть изменена, вместе с тем данное дополнительное соглашение до настоящего времени не подписано.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

В пункте 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, то заинтересованная в расторжении договора сторона вправе потребовать по суду его расторжения при наличии одновременно следующих условий. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Истцом доказано, что налицо одновременное наличие всех четырёх признаков, предусмотренных частью 2 ст. 451 ГК РФ, в связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество па основании акта приёма-передачи. Доказательств того, что ответчик возвратил истцу арендованное имущество, ответчиком не представлено.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно применены правила, установленные ст.ст.452,619 Гражданского кодекса РФ. Истец не обращался к арендатору с предложением об изменении условий договора, до обращения в суд с иском о расторжении договора. Предложение о расторжении договора вообще не направлялось арендатору, как того, требует ст.452 Гражданского кодекса РФ. Довод суда первой инстанции о том, что арендатор получал предложение о расторжении договора, не основан на материалах дела.

Кроме того, отчет N 01/2901 ООО "Мастерская оценки" об определении рыночной цены составлен с грубыми нарушениями Федерального стандарта оценки и не может явиться доказательством сопоставимости объектов-аналогов.

Судом первой инстанции также неправильно применены нормы ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3.1. договора ссылка на АОЗТ "Ветеран" относится к фиксированной торговой наценке и не имеет никакого отношения к ставке арендной платы. Ставка арендной платы установлена сторонами на основании ст.421 Гражданского кодекса РФ и арендодатель при заключении договора должен был осведомлен обо всех указанных им обстоятельствах. Истцом не представлено в материалы дела доказательств, что при существующих условиях ему причинен какой-либо ущерб.

С решением суда первой инстанции не согласился также не истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит внести изменения в мотивировочную часть решения в части установления ставок арендной платы для магазинов сети "Ветеран" Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 года, то есть после подписания договора аренды. Арендодатель в момент подписания договора N 4В-01 от 15.06.2005 года не мог знать, что данные ставки касаются только помещений находящихся в собственности Москвы.

В судебном заседании истец и ответчик доводы своих апелляционных жалоб поддержали в полном объеме.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 15 июня 2005 г. между истцом и ответчиком был заключён Договор аренды нежилого помещения N 4В-01, согласно которому истец передал ответчику во временное пользование на возмездной основе комнату 120 площадью 1318.1 кв.м. Помещения XIX на 3-ем этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная. 56 (л.д. 8). Срок действия договора 10 лет со дня государственной регистрации в установленной порядке. Договор аренды зарегистрирован 28.07.2005 года. Арендованное имущество передано от истца ответчику согласно акту приёма-передачи.

Пунктом 3.1. договора аренды N 4В-01 стороны предусмотрели, что "в связи с тем, что помещение используется: (а) под детский игровой центр, проводящий ежедневно на некоммерческой основе социальные программы для детей, в том числе детей-инвалидов; (б) торговый центр работает на фиксированной торговой наценке (аналогично магазинам "Ветеран", обеспечивающим малообеспеченные слои населения по социальным картам) ежемесячная арендная плата составляет в рублёвом эквиваленте 28 553.83 долларов США, включая НДС".

В материалы дела истцом представлено Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения без указания даты (т.1, л.д.37-44). Доказательств направления его арендатору в материалы дела не представлено. Ответчиком получение дополнительного соглашения отрицается. Вывод суда первой инстанции о том, что с марта 2008 года истец предлагал ответчику изменить размер арендной платы, не основан на письменных доказательствах. Ответчик указывает на то, что велись устные переговоры по указанному поводу, но официального документа об изменении условий договора ему не направлялось.

Предложение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды N 4В-01 от 15.06.2005 года об изменении арендной платы, датированное 29.01.2009 года направлено арендатору и получено им, как следует из пояснения представителя ответчика после принятия решения суда о расторжении договора. Апелляционный суд отмечает, что в указанном документе не содержится предложения о расторжении договора, в случае его не подписания (т.1,л.д.53).

Согласно пункту 2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении и расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - 30-ти дневный срок.

Указанное подтверждается сложившейся судебной практикой, в соответствие с п.60 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст.452.

Таких доказательств в материалах дела не имеется. На основании пункта 2 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковое заявление ЗАО "ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ" подлежит оставлению без рассмотрения, а решение суда первой инстанции, принятое по существу, заявленного иска, отмене. При оставлении без рассмотрения искового заявления о расторжении договора, отсутствуют основания для удовлетворения иска о выселении ответчика.

Госпошлина по апелляционным жалобам подлежит отнесению на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь п.2 ст.148, ст.176, пунктом 3 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2009 года по делу N А40-82144/08-59-673 отменить.

Исковое заявление ЗАО "ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ" о расторжении договора оставить без рассмотрения. В остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО "ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ" в пользу ООО "Первый детский торгово-развивающий центр "КЭЛЛИ" 1000 руб. в возмещение расходов по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

И.С.Лящевский Е.Е.Кузнецова