Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2009 г. N 09АП-4582/2009

г. Москва

Дело А40-73161/08-64-342

"17" апреля 2009 г.

N 09АП-4582/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 17.04.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Сумароковой Т.Я.,

Судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лялиной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущества г. Москвы и ГУП города Москвы "Велозаводский рынок" на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2009г. по делу N А40-73161/08-64-342, принятое судьей Зотовой Е.А.

по иску Департамента имущества города Москвы, ГУП города Москвы "Велозаводский рынок"

к ответчику ООО "Нида-1"

о расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца ДИГМ: Черненков В.И., Руденко Е.Н.

от истца ГУП "Велозаводский рынок": Савьюк М.А., Шляхтина Ф.В.

от ответчика: Грушин С.А., Шутова О.В.

УСТАНОВИЛ: Департамент имущества г. Москвы и ГУП "Велозаводской рынок" обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Нида 1" о расторжении договора аренды от 27.11.1995 N 05-00737/95 и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 1 728,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Велозаводская, д. 13, стр. 1 (1 этаж, помещение II, комнаты 2,23,24,25,38,39,40,110-120,120а,121-127; подвал, помещение I, комнаты 55,56,59,60,71,76,77,79,152,153,158,159; антресоль 1, этаж al, помещение III, комнаты 1-4; антресоль 1, этаж al, помещение IV, комнаты 106) (с учетом уточнения предмета иска, принятого судом).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что отсутствует вина ответчика в нарушении условий договора аренды, поскольку перепланировки в помещении произведены в период, когда помещение выбывало из собственности города Москвы. Сдача помещений в субаренду без согласия собственника произведена также в указанный период, после того, как арендатору стало известно о смене собственников, им были приняты меры для расторжения договоров субаренды. Указанные обстоятельства были установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2008 по делу N А40-55702/08-121-452, которым признано незаконным постановление Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы от 20.08.2008 N 2096-НФ/24436/1-08 о привлечении ответчика к административной ответственности.

С решением суда первой инстанции не согласились истцы, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Апелляционные жалобы мотивированы также тем, что судом первой инстанции не исследованы полностью материалы дела, решением арбитражного суда г. Москвы N А40-73982/08-84-595 отказано в удовлетворении требований ООО "Нида 1" в признании недействительным распоряжения и.о. Префекта ЮВАО г. Москвы N1185 от 25.08.2008 года "Об отмене решения Префекта ЮВАО г. Москвы N47/6 от 13.06.2007 года", которым были согласованы перепланировки и реконструктивные работы в здании.

10.10.2008 года, 23.01.2009 года комиссия в составе представителей Департамента имущества г. Москвы, ГУП "Велозаводский рынок" и ООО "Нида 1" проведены проверки состояния арендованных помещений, в ходе которой установлено, что ранее выявленные нарушения арендатором не устранены (т.1л.д.63-65, т.2л.д.88-92).

Выводы о принятии мер ответчиком к расторжению договоров субаренды также сделаны по неполно выясненным обстоятельствам, поскольку суду были представлены дополнительные соглашения о расторжении договоров только с 6 субарендаторами, из 11 заключенных договоров. Кроме того, субарендаторы из помещений фактически не выехали.

Вывод суда первой инстанции о том, что обстоятельства об отсутствие вины ответчика в нарушении условий договора аренды установлены решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2008 по делу N А40-55702/08-121-452 сделан судом первой инстанции в нарушение п.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в рассмотрении указанного дела ни Департамент имущества г. Москвы, ни ГУП "Велозаводский рынок" участия не принимали.

В судебном заседании истцы доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме. Ответчик с решением суда согласен, просит оставить его без изменения, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, в частности судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что ответчик был лишен возможности устранить нарушения, поскольку помещения были опечатаны и доступ ответчика в помещения был ограничен. ООО "Нида 1" принимает все зависящие от нее меры для расторжения договоров с субарендаторами и выселения их из занимаемых помещений. Право собственности города Москвы было зарегистрировано только 28.07.2008 года, каких либо доказательств существования зарегистрированного права на момент согласования и проведения перепланировок и подписания договоров с субарендаторами, в ЕГРП не имелось. Таким образом, права истцов как собственника, так и балансодержателя принятым решением не нарушаются.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, право собственности года Москвы на здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Велозаводская, д.13,стр.1 зарегистрировано в ЕГРП 23.07.2008 года на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2007г. по делу N А40-31847/07-28-281 и Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда N09АП-375/2008-ГК, оставленным без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа NКГ-А40/5259-08 от 23.06.2008 года.

В соответствие с п.1,2 ст.6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Спорное недвижимое имущество - стр. 1, общей площадью 12 991,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Велозаводская, д. 13, находилось в собственности города Москвы с момента вступления в законную силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную республик, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и было закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП г. Москвы "Велозаводский рынок".

Однако, в ходе осуществления исполнительного производства по взысканию денежных средств с ГУП г. Москвы "Велозаводский рынок" спорное недвижимое имущество было выставлено на торги, победителем которых 20 января 2006 года стало ООО "Олбитт", зарегистрировавшее переход права собственности на недвижимое имущество 22 января 2006 года. 26 февраля 2006 года ООО "Корис лайн" приобрело у ООО "Олбитт" спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи N 01/06 и стало его правообладателем.

Между тем, решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.06 г. по делу N А40-7082/06-28-57, А40-8977/06-28-78, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.06.07 г. N КГ-А40/4250-07,1,2 торги от 20 января 2006 года, победителем которых стало ООО "Олбитт", признаны недействительными на основании допущенных нарушений порядка проведения торгов.

Как установлено решениями судов при рассмотрении дела N А40-31847/07-28-281 суды всех инстанций сделали обоснованный вывод о том, что спорное имущество ООО "Олбитт" и ООО "Корис лайн" фактически не передавалось. Фактически владело и пользовалось этим имуществом, несло затраты по его содержанию ГУП г. Москвы "Велозаводский рынок", которому имущество было передано собственником на хранение, что подтверждается распоряжением Департамента имущества г. Москвы N 1951-р от 29.06.2007 года.

Таким образом, довод ответчика о том, что право собственности города Москвы на недвижимое имущество возникло только с момента его государственной регистрации - 23.07.2008 года не принимается апелляционным судом. Документов, подтверждающих то обстоятельство, что спорное недвижимое имущество фактически выбывало из владения собственника, ответчиком не представлено.

Как следует из материалов дела, между Москомимуществом (правопредшественником истца) - арендодателем, ГП "Велозаводский рынок" (ныне ГУП "Велозаводский рынок") - балансодержателем и ООО "Нида" (правопредшественником ООО "Нида 1") - арендатором был заключен договор от 27.11.1995 N 08-00737/95, на основании которого ответчику предоставлены в пользование нежилые помещения общей площадью 1647,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Велозаводская, д. 13, стр. 1. Договор заключен на срок до 31.12.2018года. Согласно п. 2.3 договора арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя, получать согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду по соответствующему договору; утвердить этот договор в установленном порядке в Москомимуществе (Департаменте имущества г. Москвы).

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В материалы дела представлены документы о том, что 04.08.2008г. истцом проведена комиссионная проверка использования помещений и установлено, что помещения сданы арендатором в субаренду и в них произведены перепланировки, в результате которой снесены межкомнатные стены, ликвидированы лифтовые помещения, нарушены межэтажные перекрытия и изменен наружный фасад здания.

05.08.2008 истец ДИГМ направил ответчику претензию, в которой потребовал устранения допущенных нарушений до 05.09.2008, либо расторжения договора. Однако последующие проверки показали, что нарушения ответчиком не устранены. В связи с чем, ответчику 09.09.2008 вновь направлена претензия, в которой также предложено устранить нарушения до 10.10.2008, либо расторгнуть договор аренды.

Как следует из п. 6.2. договора аренды от 27.11.1995 N 08-00737/95 невыполнение арендатором полностью или частично условий договора является для арендодателя основанием для досрочного расторжения договора аренды. Стороны по обоюдному согласию предусмотрели данный вид ответственности за нарушение условий договора, не ставя наступление негативных последствий для арендатора в зависимость от наличия вины в его действиях, приведших к нарушению условий договора,

Таким образом, ссылка суда первой инстанции в обоснование отказа в удовлетворении исковых требований истца, на отмену решением Арбитражным суда г.Москвы от25.09.2008 года делу N А40-54359/08-121-452 постановления Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы о привлечении ООО "Нида-1" к административной ответственности за сдачу арендуемых помещений в субаренду иным лицам без получения согласия собственника, в связи с отсутствием установленной в суде вины ООО "Нида-1" - не обоснованна. Отсутствие вины лица в совершении административного правонарушения является основанием для освобождения от административной ответственности в соответствии с презумпцией невиновности (ст. 1,5, 2,1. КоАП РФ). Данное обстоятельство не является основанием для неисполнения договора аренды, основанным на гражданско-правовых отношениях.

Основания ответственности за нарушение обязательств участников гражданских правоотношений предусмотрены ст.401 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, в частности п.1.4. договоров субаренды с субарендаторами, в которых ООО "Нида 1" указывало на то, что помещение принадлежит арендатору на основании договора аренды нежилого помещения N 5-00737/95 от 27.11.1995 года, а также других документов, имеющихся в деле, ООО "Нида 1" было осведомлено об имеющемся споре по поводу объекта недвижимости. Проявляя должную степень осмотрительности и осторожности, какая от него требовалась по характеру обязательства, ООО "Нида 1" не приняла меры для надлежащего исполнения условий не расторгнутого на тот момент договора аренды нежилого помещения N 5-00737/95 от 27.11.1995 года. Между тем, законом предусмотрено, что отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Вывод суда о том, что актом проверки объекта недвижимости от 26.01.2009 г. N 25125 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы установлено, что спорные помещения закрыты и опечатаны администрацией ГУП "Велозаводский рынок" и ООО "Нида 1" лишено возможности устранять допущенные нарушения опровергается другими документами, представленными в материалы дела, в частности Юго-Восточного территориального агентства Департамента имущества г. Москвы от 13.10.2008 г. (т.1,л.д. 63-65), проведенных при участи ГУП г. Москвы "Велозаводский рынок" и ООО "Нида 1". В указанном документе официальными представителями арендодателя, арендатора, балансодержателя и присутствующих при проверке субарендаторов не зафиксирован тот факт, что помещения, арендованные ООО "Нида 1" закрыты и опечатаны ГУП г. Москвы "Велозаводский рынок".

Кроме того, из акта проверки объекта недвижимости от 26.01.2009 г. N 25125 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы не указано, что в проверке принимал участие ГУП г. Москвы "Велозаводский рынок". ООО "Нида 1" не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ГУП г. Москвы "Велозаводский рынок" был уведомлен о проводимой проверке. Не представлено доказательств того, что ООО "Нида 1" осуществлялись препятствия для доступа в помещение, а также проводились какие-либо работы или приготовления для устранения несогласованных перепланировок.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.452 Гражданского кодекса РФ арендодателем соблюден. Уведомления с требованиями об устранении нарушений условий договора арендатором были получены. Указанный факт арендатором не отрицается. При таких обстоятельствах, требования истцов о досрочном расторжении договора аренды от 27.11.1995 N 08-00737/95 подлежат удовлетворению на основании пункта 1ст.619, ст.452 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

Как следует из уточнения предмета иска (т.2, л.д.71-72) общая площадь арендованных помещений изменилась в связи с произведенными ответчиком перепланировки и составляет 1728,5 кв.м., что подтверждается документами БТИ по состоянию на 16.09.2008 года. В связи с чем, требования истца о выселении ответчика подлежат удовлетворению с учетом дополнительно представленных документов.

В соответствии с пунктом 1 статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств апелляционный суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им помещений.

Госпошлина по иску и апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2009 года по делу N А40-73161/08-64-342 отменить.

Расторгнуть договор аренды N 05-00737/95 от 27.11.1995 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Велозаводская, д.13, стр.1, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "Нида 1", балансодержателем ГУП "Велозаводский рынок".

Выселить ООО "Нида 1" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул.Велозаводская, д.13,стр.1 общей площадью 1728,5 кв.м. (1 этаж, помещение II, комнаты 2,23,24,25,38,39,40,110-120,120а,121-127;подвал, помещение I, комнаты 55,56,59,60,71,76,77,79,152,153,158,159; антресоль 1, этаж al, помещение III, комнаты 1-4; антресоль 1, этаж al, помещение IV, комнаты 106).

Взыскать с ООО "Нида 1" в доход федерального бюджета 5000 руб. госпошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

И.С.Лящевский Н.И.Панкратова