Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2009 г. N 09АП-5037/2009, N 09АП-6546/2009

г. Москва

Дело N А40-69606/08-82-628

21 мая 2009 г.

N 09АП-6546/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Красновой С.В., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Спиридоновым Н.А.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Юридическое бюро "Право"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2009,

принятое судьей Закуткиной Н.И.

по делу N А40-69606/08-82-628

по иску ООО "Юридическое бюро "Право"

к ЗАО "Армит"

о расторжении договора аренды и выселении

при участии:

от истца: Худайбердиев И.А. по доверенности от 14.04.2009 N 20/09, Зинченко Е.А. по доверенности от 20.11.2008 N 9/08

от ответчика: Суханова Е.П. по доверенности от 01.11.2008, Власенкова О.П. по доверенности от 01.11.2008

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Юридическое бюро "Право" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Армит" о расторжении договора аренды от 21.06.2007 N 11116-з и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г.Ярославль, Ленинский район, просп. Ленина, д. 7.

До принятия решения по существу спора истец изменил основания иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил заменить основания расторжения договора аренды от 21.06.2007 N 11116-з вследствие несогласованности с мэрией г.Ярославля размещения рекламной вывески с наименованием на фронтальной части здания на основание расторжения указанного договора вследствие систематической оплаты ответчиком арендной платы в неполном объеме. Данные изменения основания иска приняты судом первой инстанции.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 615, 616, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 27.01.2009 отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При этом суд руководствовался статьями 10, 11, 12, 307, 309, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик устранил допущенные нарушения условий спорного договора аренды.

Не согласившись с решением от 27.01.2009, ООО "Юридическое бюро "Право" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, представил отзыв.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 21.06.2007 N 11116-з аренды нежилых помещений общей площадью 245,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, Ленинский район, просп. Ленина, дом 7 (1 этаж, комн. 8,9,16-29), сроком с 16.06.2007 по 15.06.2017, прошел государственную регистрацию.

Впоследствии собственником вышеуказанных помещений стал истец на основании договора купли-продажи от 15.04.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2008 серии 76 АА N 718726 (т.1, л.д.48).

Таким образом, в настоящее время арендодателем по договору аренды от 21.06.2007 N 11116-з является истец в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец направил ответчику предупреждение об устранений нарушений спорного договора аренды и досрочном расторжении договора от 04.07.2008

N 07/2008, которое было получено ответчиком, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции (т.1, л.д.22). Впоследствии 20.08.2008 ответчику вновь было направлено предупреждение за N 10/2008 об устранений нарушений спорного договора аренды и досрочном расторжении договора.

Основаниями для расторжения спорного договора аренды явились следующие обстоятельства: ответчиком не произведен текущий ремонт помещений 16 и 22, необходимость которого была установлена в результате проведенной 03.07.2008 проверки арендуемого помещения (нарушение пункта 2.2.12 договора); в помещении 16 произведена незаконная перепланировка, выявленная в результате проведенной 03.07.2008 проверки арендуемого помещения (нарушение пункта 2.2.13 договора); не созданы условия инвалидам, обеспечивающие их свободный доступ и удобства пользования помещением (нарушение пункта 2.2.25 договора); в арендуемом помещении отсутствуют приборы учета расхода тепловой энергии, газа, прибор учета расхода горячей воды неисправен (нарушение пункта 2.2.24 договора); арендуемым помещением пользуется третье лицо (ЧП Турнецкий А.В.), о чем арендодатель не был уведомлен и разрешение на пользование помещением третьими лицами не давал (нарушение пункта 2.2.4 договора); произведена недоплата арендной платы в связи со сдачей помещения в субаренду (пункта 3.6 договора); в помещении 18 отсутствует мойка, которая указана в техническом паспорте; в помещении 16 на стенах по всему залу частично отсутствует штукатурка и выявлены следы подтеков протечки от мойки для мытья посуды в смежном помещении, под батареей в углу на стене также выявлена протечка, в связи с чем требуется косметический ремонт помещения; в помещении 22 на потолке в углу выявлен ярко выраженный след от протечки, в результате чего требуется косметический ремонт помещения.

Суд первой инстанции установил, что на дату принятия решения по делу ответчиком устранены нарушения, указанные в предупреждениях: доступ инвалидов в помещение не затруднен, так как отсутствуют ступеньки и иные препятствия на входе в здание. Ответчиком в помещении N 18 установлена мойка в отведенном месте. В помещениях 16, 22 и 26 причинами протечек являются повреждение кровельного покрытия пристройки. Поднятие воды из подвала, неисправность сантехнического оборудования этажом выше, то есть протечки возникают не по вине арендатора и проведение текущего ремонта помещений будет целесообразен при устранении причин всех протечек, что должно быть решено непосредственно истцом. В арендуемом помещении установлен прибор учета расходов тепловой энергии, что подтверждается договором подряда от 14.10.2008. Ответчиком газ в арендуемом помещении не используется, в связи с чем нет необходимости в установке прибора по учету газа. С ЧП Турнецким А.В. договор простого товарищества расторгнут в ноябре 2008 года, кассовые аппараты переведены на ЗАО "Армит". Установка барной стойки не является перепланировкой, поскольку не изменяет конфигурацию помещения, относится к отделимым улучшениям и является собственностью ЗАО "Армит".

Так как ответчик устранил допущенные им нарушения условий договора аренды от 21.06.2007 N 11116-з, то суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении указанного договора аренды по вышеупомянутым основаниям.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции установив, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора в части расторжения спорного договора аренды вследствие систематической оплаты ответчиком арендной платы в неполном объеме, неправомерно отказал в удовлетворении указанной части требований, поскольку данные требования подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи решение от 27.01.2009 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 21.06.2007 N 11116-з вследствие систематической оплаты ответчиком арендной платы в неполном объеме, с принятием по делу нового судебного акта об оставлении указанных исковых требований без рассмотрения на основании пункта 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в данном случае договор аренды от 21.06.2007 N 11116-з не расторгнут в установленном законом порядке, то суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из арендуемых помещений.

Довод заявителя о том, что в результате проведенной истцом проверки спорных помещений после принятия обжалуемого судебного акта было установлено, что ответчик не устранил допущенные нарушения условий договора аренды, подлежат отклонению. Представленные в обоснование данного довода жалобы фотографии и подписанный в одностороннем порядке со стороны истца Акт от 17.02.2009, не являются допустимыми доказательствами в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, вышеуказанные документы возникли после принятия решения от 27.01.2007, в то время как арендодатель должен был представлять доказательства в обоснование своих исковых требований до принятия решения по существу спора в соответствии с частью 1 статьи 65 названного Кодекса. В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что не представляется возможным представить в суд доказательства вызова 17.02.2009 ответчика для проверки спорных помещений.

Доводы заявителя относительно нарушений условий спорного договора аренды в части оплаты арендных платежей, подлежит отклонению, так как исковые требовании о расторжении спорного договора аренды вследствие систематической оплаты ЗАО "Армит" арендной платы в неполном объеме, оставлены судом без рассмотрения.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба ООО "Юридическое бюро "Право" по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктами 1, 3 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2009 по делу N А40-69606/08-82-628 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 21.06.2007 N 11116-з по основаниям систематической оплаты ЗАО "Армит" арендной платы в неполном объеме. Исковые требования в указанной части оставить без рассмотрения.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья

М.Д.Ядренцева

Судьи

О.В.Савенков С.В.Краснова