Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2009 г. N 09АП-8038/2009

г. Москва

Дело N А40-56345/08-60-397

"05" июня 2009 г.

N 09АП-8038/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена: 01 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен: 05 июня 2009 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.В.Савенкова,

судей М.Д. Ядренцевой, С.В. Красновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Спиридоновым Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании рассмотрев апелляционную жалобу ОАО "Александр СМ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 марта 2009 года,

принятое судьей Дунаевой Н.Ю. по делу N А40-56345/08-60-397,

по иску ООО "Флагман" к ОАО "Александр СМ"

3-е лицо: ИП Королев М.А.

о применении последствий недействительности сделки (1 593 003 руб. 53 коп.),

при участии в судебном заседании:

от истца: Берендюхин В.Ю. по доверенности от 10.12.2008

от ответчика: Кетман Т.В. по доверенности от 27.05.2009, Гребельский А.В. по доверенности от 27.05.2009

от 3-го лица: Королев М.А. паспорт серия 45 09 N 135148

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Флагман" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Александр СМ" о применении последствий недействительности сделки от 12.04.2008 г. N ДА-032 в виде взыскания 83649,81 руб. и неосновательного обогащения в размере 459580 руб. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ОАО "Александр СМ" заявил встречный иск к ООО "Флагман" о взыскании 339 708,49 руб. основного долга в виде арендной платы за период с 08.05.2008 г. по 01.08.2008 г.; 6 727, 63 руб. пени за период с 19.05.2008 г. по 31.05.2008 г.; 107 721, 68 руб. пени за период с 08.05.2008 г. по 21.01.2009 г.; 335 000 руб. за просрочку завершения работ, 271 493,20 руб. пени за просрочку подписания передаточного акта, 542 986 руб. 40 коп. пени за просрочку открытия торговой деятельности (с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 19 марта 2009 года (с учетом определений об исправлении опечаток от 20.03.2009 г.) требования по первоначальному иску удовлетворены. С ОАО "Александр СМ" в пользу ООО "Флагман" взыскано 459 580 руб. неосновательного обогащения, а также применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ОАО "Александр СМ" 83649,81 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 932,30 руб. В удовлетворении встречного иска ОАО "Александр СМ" отказано. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.04.2008 г. N ДА-032, заключенный между сторонами, является недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом аренды является незарегистрированный объект недвижимости. Удовлетворяя требование иска о взыскании с ОАО "Александр СМ" неосновательного обогащения, суд указал, что обеспечительный платеж в размере 459 580 руб. подлежит возврату истцу, поскольку основной договор аренды по соглашению от 03.08.2007 г. заключен не был.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска. По мнению ответчика, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что право собственности на спорный объект аренды недвижимого имущества был зарегистрирован ответчиком еще в 2006 году, в связи с чем у суда не было оснований для признания договора аренды ничтожной сделкой. Кроме того, время фактического пользования истцом спорного помещения превышает период, за который истец внес плату, поскольку он занимал спорное помещение с момента подписания акта допуска в ноябре 2007 года. Обеспечительный платеж также был удержан ответчиком правомерно в соответствии с п. 18.4 договора аренды. Не согласен ответчик и с выводом суда о том, что соглашение об аренде недвижимого имущества от 03.08.2007 г. было прекращено по истечении года с даты его подписания и о том, что ответчик не доказал факт уклонения истца от подписания передаточного акта. Суд первой инстанции также необоснованно применил п. 6 Информационного письма ВАС РФ от 25.11.2008 г. N 127 и не применил п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.96 г. N 13.

ОАО "Александр СМ" считает, что переуступка права требования от ИП Королев М.А. к ООО "Флагман" не состоялась. В обоснование нарушений судом норм процессуального права ответчик указывает на принятие судом иска без надлежащей уплаты истцом государственной пошлины, необоснованное в связи с этим взыскание судом первой инстанции с ответчика расходов по оплате государственной пошлины. Ответчик указывает на несоответствие дат назначения судебных заседаний и отсутствие сведений о получении определений суда ответчиком.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласился. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебном заседании представители заявителя требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал по мотивам, изложенным в отзыве. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель 3-го лица также требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, находит решение Арбитражного суда города Москвы не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.08.2007 г. ОАО "Александр СМ" и индивидуальный предприниматель Корелев М.А. заключили соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N ПДА-032, по условиям которого ОАО "Александр СМ" (арендодатель), осуществляющий строительство многофункционального здания общественного назначения, расположенного по строительному адресу: г.Москва, г.Зеленоград, Крюковская площадь, намеривался предоставить арендатору в аренду сроком на 3 года нежилое помещение на 2 этаже Торгового комплекса (Центра) ориентировочной площадью 57,7 кв.м.

Согласно п. 2.2. соглашения в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя уведомления о дате открытия Центра для посетителей с приложенным краткосрочным договором аренды, условия которого во всем аналогичны условиям договора аренды, за исключением срока аренды, который составляет 11 месяцев, арендатор обязуется подписать со своей стороны краткосрочный договор.

15.02.2008 г. между ОАО "Александр СМ", ИП Корелевым М.А. и ООО "Флагман" был подписан трехсторонний договор N ПДА-032, согласно которому ООО "Флагман" (новый арендатор) принимает на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по соглашению об аренде недвижимого имущества по окончанию строительства N ПДА-032 от 03.08.2007 г.

12.04.2008 г. между ООО "Флагман" (арендатор) и ОАО "Александр СМ" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N ДА-032, согласно которому арендатор обязуется принять в аренду нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже под N N 94, 95 в соответствии с документами БТИ, в многофункциональном здании общественного назначения, расположенном по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, Крюковская площадь, дом. 1. Площадь помещения в соответствии с документами БТИ составляет 57,1 кв.м. Назначение помещения указано в приложении N 2 к договору - как розничная торговля одеждой, обувью, аксессуарами под торговым наименованием "GIZIA".

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно свидетельству о праве собственности (регистрационная запись N 77-77-12/002/2008-231) регистрация объекта аренды произведена 16.07.2008 г., то есть до заключения договора аренды.

С учетом назначения передаваемого объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод Арбитражного суда города Москвы о признании вышеуказанного договора аренды от 12.04.2008 г. N ДА-032 недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что сдача в данном случае в аренду объекта незавершенного строительства (свидетельство от 13.06.2006 г. N 77-77-11/007/2006-643) не противоречит требованиям действующего законодательства, отклоняется судом апелляционной инстанции. При этом Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что в силу ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как было отмечено выше, спорное нежилое помещение передавалось в аренду для торговой деятельности. В данном случае вывод Арбитражного суда города Москвы о недействительности договора аренды нежилого помещения от 12.04.2008 г. N ДА-032 в связи с отсутствием государственной регистрации этого объекта, является правильным.

В качестве последствия недействительности сделки истец просил взыскать с ответчика 83649 руб. 81 коп. - арендная плата за спорное нежилое помещение за период с 19 по 27 мая г. и с 28 июня по 1 июля 2008 года.

Материалами дела подтверждается, что истец платежными поручениями от 28.05.2008 г. N 5 и от 02.06.2008 г. N 6 перечислил в пользу ответчика в счет арендной платы и коммунальных услуг за период с 19.05.2008 г. по 31.05.2008 г. и за июнь 2008 года 131 220 руб. 01 коп.

Согласно передаточному акту от 08.05.2008 г. арендатор (истец) принял от арендодателя (ответчика) по договору от 12.04.2008 г. N ДА-032 нежилое помещение общей площадью 57,1 кв.м. Дата передачи помещения со стороны арендодателя указана 08.05.2008 г., от арендатора - 27.05.2008 г. Поскольку доказательств передачи спорного нежилого помещения истцу ранее 27.05.2008 г. не представлено, то суд первой инстанции обоснованно принял указанную дату за дату начала пользования помещением.

30.06.2008 (истец. N 1087) арендодатель уведомил истца об одностороннем отказе от договора в связи с систематическими нарушениями договора и сообщил о приостановлении любой коммерческой деятельности в арендуемом помещении.

Согласно постановлению ОБЭП УВД по Зеленоградскому АО г.Москвы от 07.08.2008 г. истцу с 27.06.2008 г. был ограничен доступ в спорное помещение.

При таких данных поскольку истец фактически использовал спорное помещение с 28 мая по 28 июня 2008 года, то его требование о взыскании с ответчика 83649 руб. 81 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворении в силу ст.ст. 168, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, истец занимал спорное помещение с момента подписания акта допуска в ноябре 2007 года, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку названый акт был подписан в рамках соглашения об аренде недвижимого имущества от 03.08.2008 г. N ПДА-032, раздел 8 которого не предусматривает внесение арендной платы за пользование помещение до момента подписания акта приема-передачи помещения по краткосрочному договору аренды.

Согласно п. 1. ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно соглашению от 03.08.2007 г. N ПДА-032 об аренде недвижимого имущества по окончании строительства стороны договорились в течение 5 рабочих дней после получения свидетельства о праве собственности заключить договор аренды.

В качестве обеспечения выполнения своих обязательств по соглашению ИП Королев М.А. принял на себя обязанности по перечислению в качестве обеспечительного депозита 459 580 руб. 50 коп., которые были перечислены в пользу арендодателя.

Соглашением от 01.09.2008 г. ИП Королев М.А. подтвердил передачу прав в части обеспечительного платежа истцу ООО "Флагман".

Из п. 6. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается. что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так как стороны не заключили основной договор аренды, то Арбитражный суд города Москвы обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 459 580 руб. 50 коп. неосновательного обогащения.

Ссылка ответчика в данном случае на заключение сторонами договора краткосрочной аренды от 12.04.2008 г. в подтверждение исполнения указанных выше норм о сроках заключения договоров, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи с признанием спорного договора аренды от 12.04.2008 г. ничтожной сделкой.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части взыскания с ООО "Флагман" долга по арендной плате за период с 08.05.2008 г. по 01.08.2008 г. в размере 339 708 руб. 49 коп., а также 6 727, 63 пени за период с 19.05.2008 г. по 31.05.2008 г., 107 721, 68 руб. пени за период с 08.05.2008 г. по 21.01.2009 г., Арбитражный суд города Москвы обоснованно учел отсутствие доказательств использования истцом помещения в течение заявленного периода, ничтожность договора аренды от 12.04.2008 г. и оплату истцом платежей за период фактического использования.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части взыскания с ООО "Флагман" 271 493 руб. 20 коп. пени за просрочку подписания передаточного акта, что предусмотрено п. 19.5 договора аренды от 12.04.2008 г., Арбитражный суд города Москвы обоснованно указал на ничтожность названного договора аренды, а также на то, что ОАО "Александр СМ" не доказал уклонение ООО "Флагман" от подписания такого акта.

Заявляя о взыскании 542 986 руб. 40 коп. пени за просрочку ООО "Флагман" открытия торговой деятельности, ОАО "Александр СМ" сослался на п. 19.3 договора аренды., согласно которому в случае нарушения сроков открытия торгового помещения арендатор уплачивает неустойку в размере 1/10 от размере месячной постоянной арендной платы за каждый день просрочки.

С учетом ничтожности договора аренды и отсутствием доказательств нарушения ООО "Флагман" сроков открытия торгового помещения, Арбитражный суд города Москвы обоснованно отказал в удовлетворении названого требования, а также в требовании о взыскании с ООО "Флагман" 335 000 руб. за просрочку завершения работ.

Ссылка ответчика на п. 18.4 договора аренды в обоснование правомерности удержания обеспечительного платежа является несостоятельной по причине ничтожности названного договора аренды недвижимого имущества.

Довод ответчика о необоснованном применении судом первой инстанции п. 6 Информационного письма ВАС РФ от 25.11.2008 г. N 127 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ссылка суда первой инстанции на п. 6 названного Информационного письма ВАС РФ была сделана при принятии уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что вопреки доводам жалобы нарушений требований ст. 49 АПК РФ и п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.96 г. N 13 при принятии уточнений первоначального иска судом первой инстанции допущено не было.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие переуступки права требования от ИП Королев М.А. к ООО "Флагман" противоречит материалам дела. Так 15.02.2008 г. между сторонами был подписан трехсторонний договор N ПДА-032, согласно которому ООО "Флагман" (новый арендатор) принимает на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по соглашению об аренде недвижимого имущества по окончанию строительства N ПДА-032 от 03.08.2007 г. данный договор был подписан в том числе и ответчиком.

Довод ответчика об отсутствии доказательств уплаты истцом государственной пошлины опровергается имеющимся в материалах дела (т.1 л.д. 136) платежным поручением от 01.10.2008 г. N 14 об оплате истцом государственной пошлины по иску в размере 13465,02 руб.

Ссылка ответчика на несоответствие дат назначения судебных заседаний и отсутствие сведений о получении определений суда ответчиком не может служить основанием для отмены судебного решения, поскольку в судебном заседании при рассмотрении дела по существу представители ОАО "Александр СМ" присутствовали, в связи с чем имели возможность пользоваться правами, предусмотренными законом. В связи с этим Девятый арбитражный апелляционный суд не усматривает нарушений норм процессуального права, которые в силу ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привели или могли привести к принятию неправильного решения.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено, основания для отмены или изменения решения и определения Арбитражного суда г. Москвы отсутствуют.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1. ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 марта 2009 года по делу N А40-56345/08-60-397 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

С.В. Краснова М.Д. Ядренцева