Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2009 г. N 09АП-8776/2009

г. Москва

Дело N А40-88265/08-54-701

"09" июня 2009 г.

N 09АП-8776/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 09.06.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Панкратовой Н.И.,

Судей Лящевского И.С., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Панкратовой Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2009г. по делу N А40-88265/08-54-701, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве

к ООО "Авантаж 1",

третье лицо ФГУК "Российский государственный академический молодежный театр"

о взыскании 18 248 298 руб. 03 коп., о расторжении договора арены, выселении,

при участии в судебном заседании:

от истца: Семина Ю.С. по доверенности от 12.09.2008г. N 22-17/10635;

от ответчика: Богачева Е.К. по доверенности от 27.01.2009г.;

от третьего лица: Пряженцева Т.С. по доверенности от 25.04.2009г.;

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Авантаж 1" о взыскании 7 262 827 руб. 24 коп. - задолженности по договору аренды N 01-3/252 от 19.05.1999г. за период с сентября 2007 года по октябрь 2008 года включительно, 10 985 470 руб. 79 коп. - пени за период с 10.09.2007г. по 10.10.2008г, расторжении договора аренды N 01-3/252 от 19.05.1999г., выселении ООО "Авантаж 1" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2009г. исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из того, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на такое соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поскольку арендодатель, изменивший в одностороннем порядке размер арендной платы, не зарегистрировал данные изменения, исходя из пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор на новых условиях (с измененными базовыми размерами арендной платы) является незаключенным.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что выводы суда об обязательной регистрации изменений договора в части ставки арендной платы противоречит п.3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 21.09.2001г. N 01-30/719, предусматривающего, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. По мнению заявителя жалобы, в договоре установлен иной порядок изменения ставки арендной платы, а уведомление о пересмотре ставки арендной платы не подлежало государственной регистрации и являлось обязательным для арендатора не позднее 5 дней с даты его отправки.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение суда от 30.03.2009г. законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.

Третье лицо ФГУК "Российский государственный академический молодежный театр" поддержало доводы заявителя жалобы в полном объеме, считает решение подлежащим отмене.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Министерством государственного имущества Российской Федерации (правопреемник ТУ ФА УГИ по г. Москве) (Арендодатель), Российским государственным академическим Молодежным театром (Балансодержатель) и ООО "Авантаж 1" (Арендатор) заключен договор от 19.07.1999г. N И-3/252 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 2, стр. 1, общей площадью 174,1кв.м. (п. 1.1).

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с момента подписания договора по 30.07.2004г.

Помещения переданы в аренду по Акту от 21.07.1999г.

Договор аренды зарегистрирован в Московском комитете по регистрации прав 25.08.1999г., запись регистрации N 77-01/00-02/1999-26535.

Дополнительным соглашением от 21.09.2001г. сторонами внесены следующие изменения в договор:

- срок действия договора продлен до 2014г. (п. 1.4 договора);

- помещения переданы общей площадью 170,8кв.м (п. 1.1 договора);

- изменена сумма арендных платежей (п. 3 договора).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Московском комитете по регистрации прав 28.06.2007г., запись регистрации N 77-01/31-069/2002-1836.

Пунктом 3.4. дополнительного соглашения от 21.09.2001г. предусмотрено, что размер годовой размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Уведомлением от 27.07.2007г. исх. N 30-14/9280 истец уведомил ответчика об одностороннем изменении условий договора, изменении размера арендной платы.

При этом, в качестве основания увеличения размера арендной платы, Арендодателем указан отчет оценщика, являющийся приложением к указанному выше уведомлению.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы, суд первой инстанции правомерно установил, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью и на такое соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку арендодатель, изменивший в одностороннем порядке размер арендной платы, не зарегистрировал данные изменения договора аренды, исходя из пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор на новых условиях (с измененными базовыми размерами арендной платы) обоснованно признан судом первой инстанции незаключенным.

Доводы заявителя жалобы о необоснованности данного вывода отклоняются судебной коллегией, поскольку пунктом 3.4. дополнительного соглашения арендная плата может быть пересмотрена досрочно в случаях изменения цен и тарифов, устанавливаемых централизованно.

Как усматривается из уведомления от 27.07.2007г. N 30-14/9280, истец изменил размер арендной платы, применив рыночную величину годовой арендной платы, указанной оценщиком. При этом, ни в уведомлении, ни в исковом заявлении, ни в суде апелляционной инстанции, истец не указал законодательные акты Российской Федерации, либо иные нормативные акты, изменяющие в централизованном порядке цены и тарифы арендной платы за помещения, находящиеся в федеральной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом первой инстанции, оплата по ранее согласованным ставкам по заявлению ответчика произведена в полном объеме.

Поскольку изменения в договор не прошли государственную регистрацию у истца отсутствуют основания требовать внесения арендной платы по ставкам, указанным в уведомлении и расчете, в связи с чем иск в этой части правомерно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.3. договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем при неуплате арендной платы в течение двух месяцев.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Установив отсутствие нарушений арендатором условий договора в части невнесения арендной платы, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что договор от 19.07.1999г. N 01-3/252 не может быть расторгнут, а значит основания о выселении ответчика в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации из арендуемого помещения отсутствуют.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.03.2009г. по делу N А40-88265/08-54-701 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Н.И.Панкратова

Судьи

И.С.Лящевский Е.Е.Кузнецова