Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 г. N 09АП-8862/2009

г. Москва

Дело N А40-77306/08-156-599

"15" июня 2009 г.

N 09АП-8862/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 15.06.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Панкратовой Н.И.,

Судей Лящевского И.С., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Панкратовой Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Алемстар" на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.04.2009г. по делу N А40-77306/08-156-599, принятое судьей Гданской Т.В.

по иску ООО "Алемстар"

к Префектуре Южного административного округа города Москвы, Департаменту земельных ресурсов города Москвы, Управе района Орехово-Борисово Южное города Москвы

о признании договора продленным на новый срок, обязании зарегистрировать договор, признании нормативных актов недействительными,

при участии в судебном заседании:

от истца: Овсянников В.П. по доверенности от 10.11.2008г.;

от ответчика Префектуры Южного административного округа города Москвы: не явился (извещен);

от ответчика Департамента земельных ресурсов города Москвы: не явился (извещен);

от ответчика Управы района Орехово-Борисово Южное города Москвы: не явился (извещен);

УСТАНОВИЛ:

ООО "Алемстар" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Префектуре Южного административного округа города Москвы, Департаменту земельных ресурсов города Москвы, Управе района Орехово-Борисово Южное города Москвы о признании договора аренды земельного участка общей площадью 655 кв. м по адресу: Москва, ул. Домодедовская, вл. 28 продленным на новый срок на условиях договора от 25.11.1998г. N М-05-502587 и обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы и Территориального объединения регулирования землепользования ЮАО г.Москвы (ТОРЗ ЮАО) зарегистрировать договор в установленном порядке; о признании действий ответчиков - Префектуры ЮАО г. Москвы и Управы района Орехово-Борисово Южное г.Москвы по закрытию торгового комплекса по адресу: г.Москва, ул. Домодедовская, вл. 28 незаконными; об обязании ответчиков не чинить препятствий истцу в осуществлении предпринимательской деятельности на базе торгового комплекса по адресу: г.Москва, ул. Домодедовская, вл. 28.

Иск заявлен на основании ст.ст. 433, 435, 438, 450, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что поскольку истец своевременно направил ответчику документы на оформление договора на новый срок, а Департамент земельных ресурсов г. Москвы в лице ТОРЗ ЮАО принял их и одобрил сделку на прежних условиях (акцептовал), и истец все это время своевременно и в полном объеме оплачивал аренду земельного участка, договор является пролонгированным на новый срок на условиях договора от 25.11.1998г. N М-05-502587. Последующие действия арендодателя (после уведомления ТОРЗ ЮАО от 30.01.2006, которое было вручено истцу 20.03.2006г.) также свидетельствуют об одобрении им факта заключения договора между сторонами на новый срок.

До разрешения спора по существу истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил исковые требования, просил признать договор аренды земельного участка общей площадью 655 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, вл. 28 продленным на новый срок на условиях договора от 25.11.1998г. N М-05-502587 и обязать Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Территориальное объединение регулирования землепользования ЮАО г. Москвы (ТОРЗ ЮАО) зарегистрировать договор в установленном порядке; признать ненормативные акты Префектуры ЮАО г. Москвы, а именно пункт 7.3. Протокола оперативного совещания Префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-37/8 от 31.10.2008, пункт 2 Распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 17.11.2008 N 01-41-1922 и Распоряжение Префекта N 01-47-696/8 в части, касающейся закрытия торгового комплекса ООО "Алемстар" и отключения его от энергосетей, недействительными; признать предписание Главы Управы района Орехово-Борисово Южное г. Москвы Козельской В.Д. от 17.11.2008г. N ОЮ-23-2007/8 об освобождении участка земли по адресу: ул. Домодедовская, вл. 28 в 2-х недельный срок недействительным.

От исковых требований об обязании ответчиков не чинить препятствий истцу в осуществлении предпринимательской деятельности на базе торгового комплекса по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, вл. 28 (пункт 3 искового заявления) отказался.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.04.2009г. исковые требования ООО "Алемстар" оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из того, что договор аренды земельного участка от 25.11.1998г. N М-05-502587 , заключенный на неопределенный срок , прекращен с 14.05.2006г. в связи с отказом от него Департамента земельных ресурсов города Москвы и в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ земельный участок подлежит возврату арендодателю.

Протокол оперативного совещания Префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-37/8 от 31.10.2008г. не является ненормативным правым актом, не затрагивает прав и интересов истца, поскольку не является распорядительным документом и направлен на регулирование внутреннего взаимодействия между Префектурой и Управами, в отношении истца протокол не издавался. Оспариваемые предписание и распоряжение изданы в рамках предоставленных данным лицам полномочий и направлены на реализацию права арендодателя на возвращение освобожденного земельного участка после прекращения договора аренды с арендатором.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Алемстар" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом не применен закон, подлежащий применению, в частности, не применены п.1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации "Момент заключения договора", согласно которому договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а также п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Судом не приняты во внимание доводы Истца о том, что Департаментом земельных ресурсов г. Москвы в лице ТОРЗ ЮАО совершен ряд конклюдентных действий в соответствии с п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые законодательством и судебной практикой по общему правилу признаются акцептом, поскольку лицо, получившее оферту, приступило к ее исполнению на указанных в ней условиях и в установленный для ее акцепта срок, т.е. в данном случае Арендодатель ежегодно направлял Арендатору письменные уведомления об изменении коэффициентов индексации базовых ставок арендной платы по договору от 25.11.1998г. N М-05-502587 и принимал арендные платежи.

Заявитель жалобы не согласен с применением судом ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации и ссылками на отсутствие решения органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка, поскольку речь идет не о предоставлении земельного участка, а о пролонгации договора аренды земельного участка, который этим органом исполнительной власти уже был предоставлен и продление договора аренды этого земельного участка на новый срок было им одобрено.

Выводы суда относительно оценки документов, представленных Префектурой ЮАО г. Москвы, не соответствуют ст. 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , поскольку к ненормативным правовым актам относятся акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц , устанавливающие, изменяющие или отменяющие права и обязанности конкретных лиц.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы ответчиками не представлены доказательства того, что их права нарушены. Ссылки Префектуры на ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, несостоятельны, поскольку объект не является недвижимым имуществом, истец не претендует на приватизацию земельного участка, и не ссылался на исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, а имеет лишь преимущественное право на заключение договора аренды и представил доказательства его пролонгации на новый срок.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом - правопредшественником Департамента земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и ИЧП "Вега" Соколовой (правопредшественник ООО "Алемстар") (Арендатор) был заключен договор аренды от 25.11.1998г. N М-05-502587 земельного участка площадью 2035 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Домодедовская ул., вл. 28, для эксплуатации комплекса торговых павильонов и гостевой автостоянки, сроком на 4 года 11 месяцев.

По условиям статей 1 и 2 договора аренды последний прекращает свое действие в указанный в нем срок, если за 3 месяца до его истечения арендатор не представил в Москомзем письменного обращения о заключении договора аренды земли на новый срок. Арендатор обязан возвратить Арендодателю участок в последний день действия договора .

Как установлено судом, срок действия договора истек 25.10.2003г. и в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Нормы пункта 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают, что аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При этом, судом отмечено, что выше указанной статьей не предусмотрена обязанность арендодателя указывать причину отказа от договора.

Уведомлением от 30.01.2006г. N 33-ИТ-120/6-(0)-4 Департамент земельных ресурсов города Москвы отказался от договора аренды от 25.11.1998г. N М-05-502587.

Указанное уведомление было получено истцом 13.02.2006г.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о прекращении , правоотношений по договору аренды с 14.05.2006г. являются правомерными, основанными на правильном применении норм права и оценке доказательств , имеющихся в материалах дела.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Исходя из смысла вышеуказанных нормы права, а также в в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации , устанавливающей, что использование земли в Российской Федерации является платным, а также учитывая, что до настоящего времени ООО "Алемстар" использует указанный земельный участок, выводы суда об обязанности вносить плату за землю до даты фактического освобождения участка и передачи его собственнику являются обоснованными.

При изложенных обстоятельствах требование истца о признании договора аренды земельного участка продленным на новый срок правомерно признано судом первой инстанции необоснованным и не подлежащим удовлетворению .

Доводы заявителя жалобы о том, что судом не применен закон, подлежащий применению, в частности, не применены п.1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, были исследованы судом первой инстанции и правомерно отклонены им.

Суд первой инстанции со ссылкой на ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации правомерно указал , что предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется исключительно на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. При этом , суд констатировал , что такое решение ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора.

Акцептование оферты предполагает необходимость совершения заинтересованной стороной определенных (конклюдентных) действий. Молчание акцептом не является.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что внося арендную плату, ООО "Алемстар" исполняло свою обязанность, вытекающую из принципа платности землепользования в Российской Федерации, а принятие ответчиком арендных платежей нельзя рассматривать в качестве конклюдентных действий по возобновлению договора аренды.

Судом исследован также довод истца о том, что истец, требуя продления срока действия договора, реализует преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Таким образом, преимущественное право арендатора реализуется при заключении арендодателем договора аренды на имущество, ранее арендовавшееся арендатором.

При этом, доказательств заключения Арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом , в материалы дела не представлено.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственную регистрацию осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации.

В соответствии с Указом Президента от 09.03.2004г. N 314 функции по регистрации прав на недвижимое имущество передано Федеральное регистрационной службе.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, следовательно, государственную регистрацию права аренды на спорный земельный участок осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве.

Поскольку договор аренды от 25.11.1998г. N М-05-502587 прекратил свое действие, а доказательств предоставления земельного участка на новый срок и заключения нового договора истцом не представлено, требования последнего об обязании Департамента зарегистрировать договор являются неправомерными .

Истцом заявлено о признании ненормативных актов Префектуры ЮАО г. Москвы, а именно пункта 7.3. Протокола оперативного совещания Префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-37/8 от 31.10.2008г., пункта 2 Распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 17.11.2008г. N 01-41-1922 и Распоряжения Префекта N 01-47-696/8 в части, касающейся закрытия торгового комплекса ООО "Алемстар" и отключения его от энергосетей, недействительными; а также предписания Главы Управы района Орехово-Борисово Южное г. Москвы Козельской В.Д. от 17.11.2008г. N ОЮ-23-2007/8 об освобождении участка земли по адресу: ул. Домодедовская, вл. 28 в 2-х недельный срок недействительным.

В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что протокол оперативного совещания Префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-37/8 от 31.10.2008г. не является ненормативным правым актом, поскольку не затрагивает прав и интересов истца, не является распорядительным документом и направлен на регулирование внутреннего взаимодействия между Префектурой и Управами, в отношении истца протокол не издавался.

Оспариваемые предписание и распоряжение изданы в рамках предоставленных данным лицам полномочий и направлены на реализацию права арендодателя на возвращение освобожденного земельного участка после прекращения договора аренды с арендатором.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.04.2009г. по делу N А40-77306/08-156-599 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Алемстар" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Н.И.Панкратова

Судьи

И.С.Лящевский Е.Е.Кузнецова