Особенности некоторых сделок с землей (М.Х. Вахаев, "Право и экономика", N 5, май 2006 г.)

Особенности некоторых сделок с землей

Действия по распоряжению землей, в основном, не меняют существенно отношений между сторонами, а направлены лишь на изменение их прав и обязанностей по отношению к третьим лицам. Так, если престарелый глава крестьянского хозяйства передаст свои функции вновь появившемуся члену, например своему зятю, то фактические взаимоотношения между сторонами сделки могут не измениться. Изменятся лишь их земельные титулы, а следовательно, права и обязанности в отношении третьих лиц. Подобные сделки не выделяются специально в земельном законодательстве и не являются предметом исследования правоведов, но на практике они встречаются довольно часто. Они имеют большое значение для всех третьих лиц, чьи интересы могут быть затронуты переменами в земельных титулах тех владельцев земли, с которыми они имеют дело. Такие перемены возникают в пределах не только фермерских (крестьянских) хозяйств, но и крупных организаций, поскольку они могут менять свою структуру, а вместе с ней и земельные титулы. Подобные операции следует называть титульными, или организационными, сделками*(1).

С точки зрения теории права, не вполне ясно, можно ли перемену (передачу) титула, которая происходит без "видимого" изменения отношений по земле, считать земельной сделкой, особенно если эта перемена производится безвозмездно, без передачи денежного эквивалента; подлежат ли все такие сделки государственной регистрации. По нашему мнению, с позиции рыночных отношений ответы на поставленные вопросы должны быть утвердительными. Так, государственной регистрации подлежат акты дарения земли, поскольку в этом случае земля переходит из рук одного лица (собственника - дарителя) в руки другого (принимающего дар). То же касается завещания. По гражданским законам, завещание является односторонней сделкой. При этом имущественные права и обязанности наследника откладываются на будущее. Если завещание относится к земле, то возникает вопрос не только о его нотариальном удостоверении, но также о земельной регистрации, т.к. земля, которая после смерти собственника должна перейти другому лицу, меняет свой правовой режим. Это может повлиять, например, на решение ипотечного банка выдать собственнику завещанной земли ссуду, поскольку для банка важно заранее знать то лицо, которому (возможно) придется погашать полученный завещателем кредит.

Завещатель может поменять завещанный участок на другую землю. В этом случае возникает вопрос: действует ли завещание в отношении вновь приобретенного участка? Этот вопрос легче решить, если завещание в свое время прошло государственную земельную регистрацию. В этом случае при обмене завещанного участка на другой от завещателя потребуется ответить на вопрос, отменяет ли он свое завещание или переносит его на вновь приобретаемый участок.

Другим примером могут служить действия собственника по передаче земли в товарищество по ее совместной обработке или в мелиоративное товарищество. При этом право собственности на земельный участок может оказаться у товарищества. Такая операция с земельным титулом важна не только для ее участников, но и для третьих лиц, имеющих право требования к собственнику земли.

Таким образом, государственная земельная регистрация не только возмездных, но также безвозмездных, в том числе "организационных", сделок представляется необходимой.

Формально к "организационным" сделкам можно отнести такую важную операцию, как выдел в натуре индивидуальных земельных долей из состава землепользовании бывших колхозов и совхозов при их реорганизации в соответствии с постановлением Правительства РФ. Колхозы и совхозы являются фактическими владельцами этих долей, но обязаны по желанию управомоченных собственников передавать им их доли в натуре, чтобы облегчить последним акты распоряжения с причитающейся им землей.

Как упоминалось, перемена титула в отношении земельных долей, которыми пользуются крупные хозяйства, в определенных случаях прямо предписана законом. В этом смысле операции с земельными титулами в отношении указанных долей можно рассматривать как нормативные сделки. По замыслу законодателя, "главная операция" с земельными титулами должна была заключаться в полном разделе крупного хозяйства на ряд мелких, с прекращением существования крупного хозяйства (как известно, однако, этот замысел пока что не осуществился).

Полный раздел крупных земельных массивов, а также выдел из них земельных участков с целью создания индивидуальных крестьянских (фермерских) хозяйств - далеко не единственные операции, которые закон предусматривает в отношении земельных долей (паев) граждан. Граждане могут дарить, завещать свои паи, менять на аналогичные паи в других хозяйствах и совершать иные сделки, в том числе не требующие выделения их земельных паев в натуре. Совершение такого рода сделок было предусмотрено Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"*(2) и постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев"*(3), в настоящее время утратившими силу.

Надо сказать, что при продаже собственником своей земельной доли преимущественное право на ее покупку имеют его товарищи - лица, обладающие правом на землю в том же хозяйстве (ст. 250 ГК РФ). Если они отказываются от покупки, например, из-за несогласия с продавцом в цене, последний имеет право продать свою долю на сторону. В этом последнем случае рекомендуется, чтобы принадлежащая ему идеальная доля была указана в натуре с помощью специальной процедуры, которая определена письмом Госкомзема РФ от 14 мая 1996 г. "О порядке выкупа земельной доли". Здесь, однако, возможна следующая коллизия. Не исключено, что односельчане продавца отказывались от покупки его доли именно по той причине, что она не была выражена в натуре. Но как только эта последняя операция будет произведена (в интересах стороннего покупателя), обладатели преимущественных прав могут заявить, что при указанных условиях они сами готовы купить уже не идеальную долю, а реальный земельный участок. Тем самым столкнутся интересы разных покупателей на один и тот же земельный участок.

Чтобы предотвратить такие коллизии, желательно определить в законе, что выделение в натуре земельной доли может производиться для продажи земельного участка не только на сторону, но и кому-либо из товарищей продавца.

Следует иметь в виду, что собственник земельной доли вправе требовать выделения положенного ему участка в натуре для организации своего хозяйства (в том числе - по суду). Но если после такой процедуры он передумает и продаст свою землю, то эту последнюю сделку вряд ли можно считать незаконной.

В последние годы организационные сделки получили распространение в области российско-иностранного предпринимательства, которое обычно приобретает форму совместных предприятий (СП). Это СП предполагает привлечение иностранных капиталов в Россию на паевых началах с отечественными организациями. Но поскольку у последних капиталы в виде денег, машин, оборудования обычно отсутствуют, они нередко заменяют их недвижимостью: зданиями, сооружениями, землей. Такая форма сотрудничества позволяет российским предпринимателям быть равноправными дольщиками (пайщиками) СП и в определенной степени даже контролировать их работу, если и поскольку оценка их пая превышает 50% общего капитала СП. Очень важно правильно оценить такой вклад в общее предприятие, как земля, поскольку от этого зависит не только "вес" российского предпринимательства в СП, но нередко и сама возможность его организации.

Закон содержит общее указание (п. 5 ст. 65 ЗК РФ), согласно которому всякие земельные оценки, прежде всего сельскохозяйственных земель, должны опираться на кадастровые данные. Но это указание не всегда достаточно. Так, земля может не относиться к сельхозугодьям и не иметь кадастровой оценки. Не всегда можно судить об этой оценке и по сумме взимаемого земельного налога, т.к. часть пользователей участков этот налог не платит. Многие владельцы земли имеют льготы по налогу, другие не выплачивают государству земельный налог, а вносят арендную плату. Не полагается взимать налог с земли, находящейся в процессе мелиорации, и т.д. Таким образом, нормативная оценка земли не всегда возможна. Но здесь требуется и принципиальная позиция относительно того, насколько нормативная оценка земли обязательна для иностранного партнера и вправе ли российская сторона изменять эту оценку по собственному усмотрению. Решить этот вопрос следовало бы по аналогии с оценкой всякой другой недвижимости, которую вносят в СП российские предприниматели. Эта недвижимость, как известно, имеет балансовую оценку, учитывающую физический износ, но не учитывающую, с одной стороны, ее моральный износ, а с другой - выгодную компоновку и другие элементы, положительно влияющие на эффективность пользования. Закон не требует, чтобы иностранный партнер при создании СП принимал от российской стороны средства производства по их балансовой оценке. Очевидно, он предоставляет сторонам право самим оценить вносимое ими в СП имущество. При этом балансовые и другие нормативные оценки принимаются во внимание, но отсюда не следует, что они являются для сторон обязательными. СП, поскольку они являются коммерческими организациями, вправе применять в своих отношениях рыночные критерии, и этот принцип должен распространяться на оценку вносимых сторонами паев.

Следовательно, ни российский пайщик (акционер) СП, ни государственный орган, регистрирующий деятельность СП, не могут требовать от иностранного партнера, чтобы тот согласился на оценку земельного пая, вносимого российской стороной, которая вытекает из нормативных документов. С другой стороны, иностранный партнер не вправе приводить как неопровержимый довод нормативную оценку земли, если российская сторона имеет доказательства, что ее реальная ценность превосходит нормативную.

Взнос земли в виде пая в СП (с российской стороны) меняет ее правовой режим, и государственный земельный учет должен отразить это обстоятельство. Но в этом случае возникает следующее препятствие: иностранные граждане и юридические лица не вправе владеть в России землей на праве собственности. Правда, СП не является иностранным предприятием (или во всяком случае "чистой" иностранной корпорацией). Тем не менее, закрепление за ним земли, внесенной российским пайщиком, на практике неизбежно встречает трудности.

Принципиальный вопрос заключается в том, следует допускать иностранную собственность на землю в России или нет. Формально, действующий в этой области запрет является непоследовательным. Если иностранцы могут быть собственниками зданий, устройств, сооружений, то почему им отказывают в праве собственности на те весьма малые земельные участки, которые обслуживают рукотворную недвижимость? Если им разрешается добывать полезные ископаемые и присваивать добытую горную массу, газ, нефть (за вычетом законной доли, причитающейся России или региональным властям), то почему они не вправе быть собственниками небольшой части земной поверхности, которая используется при разработке недр? Запрет частной собственности иностранцев на землю в России обычно обосновывают тем, что нельзя допускать в пределах государства экстерриториальных местностей, своеобразных "островов". Но указанный взгляд смешивает понятия "власть" и "собственность". Никакая собственность не отменяет юрисдикционной власти государства (суверенитета) на свою территорию. Если государству понадобится любой участок земли (будь он в собственности иностранца или соотечественника), оно имеет законное право изъять его, выплатив собственнику компенсацию. Государство вправе контролировать деятельность любого собственника на предмет ее соответствия законам.

Опыт показывает, что иностранные предприниматели во всех странах являются даже более законопослушными, чем наши граждане, т.к. то, что может "сойти с рук" гражданину страны, не будет позволено иностранцу. По этим соображениям уместно поставить принципиальный вопрос о пересмотре существующего запрета иностранцам быть собственниками земли (в ограниченных размерах, установленных п. 3 ст. 15 ЗК РФ) на территории России. Этот запрет затрагивает не только предпринимательскую деятельность, но и бытовые интересы многих граждан. Например, наследовать приусадебный участок или земельный пай на территории России гражданин Белоруссии, Украины, другой родственной республики не имеет права. Это значит, что он не может легально распорядиться принадлежащей ему наследственной массой. Если такие же законы будут установлены в странах СНГ, граничащих с Россией, а также в Прибалтике, то это затронет интересы многих российских граждан, которые не смогут наследовать недвижимость за границами России. Опасен этот порядок и для России. Нет гарантии, что какой-либо субъект Федерации не запретит в своих пределах приобретать землю гражданам из других регионов.

Эта принципиальная позиция не должна закрывать дорогу для улучшения атмосферы предпринимательской деятельности в рамках существующего законодательства. В рамках действующего законодательства следует регистрировать принадлежащую иностранцам или СП недвижимость вместе с относящимися к ней земельными участками. Основанием для такого решения должно служить то обстоятельство, что земли под строениями и земельные участки при строениях не имеют самостоятельного хозяйственного значения и должны рассматриваться как принадлежность этих строений. Такое решение не исключает, а предполагает, что закон более внимательно подойдет к проблеме выделения из состава земельных массивов определенных контуров, которые следует считать участками служебного назначения, и определит особый статус этих участков как принадлежностей строений. На наш взгляд, такой подход необходим для всей российской экономики, а не только для иностранцев.

Именно в этом "ключе" следует внести изменения в законодательство об иностранных инвестициях. Они тем более необходимы, что законодательство многих других государств не содержит дискриминационных оговорок относительно иностранных (следовательно, и российских) инвестиций, так что современные ограничения, установленные в российских законах, оказываются односторонними.

М.Х. Вахаев,

Министр труда и социального развития Чеченской Республики,

кандидат юридических наук, специалист в области земельного и

экономического права

"Право и экономика", N 5, май 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Об особенностях сделок с землей см. также: Д.Б. Горохов. Гражданско-правовое и земельно-правовое содержание сделок с землей // Законодательство и экономика. 1995. N 15/16. С. 38-46.

*(2) СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.

*(3) СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.