Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2008 г. N 10АП-3820/2007

г. Москва

16 января 2008 г.

Дело N А41-К1-8758/07

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.

судей Быкова В.П., Диаковской Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Заболотним С.Н.

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания от 16.01.08 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ориенс Строй" на решение Арбитражного суда Московской области от 2 октября 2007 года по делу N А41-К1-8758/07, принятого судьей Уваровым А.О., по иску (заявлению) ООО "Ориенс-Строй" к СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6", при участии третьих лиц - Администрации Балашихинского муниципального района Московской области, Бабичевой И.А., Баласанян А.М., Белоусовой Т.Д., Булыгина В.В., Волжан В.В., Воропай Т.А., Зыкова Ю.А., Кучерова И.Б., Макаровой Е.В., Макаровой И.А., Моничева В.А., Пестровской Л.Г., Питаниной Т.И., Полецкой Т.Л., Поповой Н.В., Самородовой Н.А., Сергеева О.В., Сизовой Л.Н., Спиридонова О.С., Фукаловой Г.С., Хасановой Е.В., Чуприной Т.В., об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ориенс Строй" (ООО "Ориенс Строй") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Садоводческому, огородническому или дачному некоммерческого товариществу "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6" (СОТ "Металлург-2, кварталы 1,2,3,6"), в котором просило обязать ответчика освободить земельный участок площадью 2, 9 га, расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, 18-й км автодороги М-7 "Волга", с кадастровым номером 50:15:011212:0014, от имущества СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6", в том числе, возведенных построек.

Кроме того, ООО "Ориенс Строй" просило обязать СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6" не чинить препятствия в использовании истцом земельного участка площадью 2, 9 га, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, 18-й км автодороги М-7 "Волга", с кадастровым номером 50:15:011212:0014.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец изменил предмет заявленных требований и просил восстановить положение, существовавшее до нарушения права, и пресечь действия ответчика, нарушающие право истца на использование земельного участка, а именно: обязать ответчика привести земельный участок площадью 2, 9 га, расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, 18-й км автодороги М-7 "Волга", с кадастровым номером 50:15:011212:0014, в первоначальное состояние, то есть свободное от какого-либо имущества (возведенных построек), а также обязать ответчика не чинить каких-либо препятствий в использовании земельного участка площадью 2, 9 га, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, 18-й км автодороги М-7 "Волга", с кадастровым номером 50:15:011212:0014 (л.д. 74, т.2).

В качестве третьего лица в деле участвует Администрация Балашихинского муниципального района Московской области (Администрация Балашихинского района).

В судебном заседании суда первой инстанции от 25 сентября 2007 года удовлетворено письменное ходатайство Бабичевой И.А., Баласанян А.М., Белоусовой Т.Д., Булыгина В.В., Волжан В.В., Воропай Т.А., Зыкова Ю.А., Кучерова И.Б., Макаровой Е.В., Макаровой И.А., Моничева В.А., Пестровской Л.Г., Питаниной Т.И., Полецкой Т.Л., Поповой Н.В., Самородовой Н.А., Сергеева О.В., Сизовой Л.Н., Спиридонова О.С., Фукаловой Г.С., Хасановой Е.В., Чуприной Т.В. о привлечении указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора (л.д. 1-4, 91-92, т.2).

Арбитражный суд Московской области решением от 2 октября 2007 года отказал ООО "Ориенс-Строй" в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ООО "Ориенс-Строй" просит решение суда первой инстанции от 02.10.07 г. отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение по делу, а также несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание не явились представители ООО "Ориенс-Строй" и Администрации Балашихинского района, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о дате и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии со ст.156 АПК РФ в отсутствие указанных представителей.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 7 июня 2000 года Главой Балашихинского района Московской области вынесено постановление N 512 "О предоставлении в аренду земельного участка СОТ "Металлург-2", в соответствии с которым утверждены границы земельного участка СОТ "Металлург-2" общей площадью 14, 4879 га, расположенного по адресу: г. Балашиха, 18 км автодороги "Волга-1", с целью передачи данного земельного участка в аренду товариществу для ведения коллективного садоводства и огородничества (л.д. 28, т.1).

Пунктом 3.2. вышеуказанного постановления СОТ "Металлург-2" предписано оформить договор аренды на земельный участок.

На основании постановления N 512 11 июля 2000 года Администрация Балашихинского района (арендодатель) и СОТ "Металлург-2" (арендатор) заключили договор N 16, в соответствии с п. 1.1. которого товариществу передан в аренду земельный участок общей площадью 144879 кв.м., состоящий из кварталов: 1 квартал - площадью 34261 кв.м., 2 квартал - 27772 кв.м., 3 квартал - 33854 кв.м., 6 квартал - 48992 кв.м. (л.д. 24-27, т.1).

Разделом 3 договора установлен срок его действия с 1 января 2000 года по 31 декабря 2002 года.

26 апреля 2004 года в адрес СОТ "Металлург-2" поступило письмо вице-главы Балашихинского района Дедкова А.К. о расторжении Администрацией Балашихинского района договора аренды N 16 от 11.07.00 г. в одностороннем порядке в связи с окончанием срока его действия.

В 2005 г. в соответствии с Проектом территориального землеустройства по предоставлению земельного участка из земель Балашихинского района, утвержденным Вице-Главой Балашихинского района, Управлением Роснедвижимости по Московской области и Управлением Архитектуры и градостроительства Балашихинского района, арендуемый ответчиком земельный участок площадью 14,4879 га разделен на пять земельных участков каждый площадью 2,90 га с последующей постановкой данных участков на государственный кадастровый учет.

Постановлением Главы Балашихинского района N 1431 от 28.09.05 г. ООО "Ориенс-Строй" (с учетом постановления N 556/5 от 19.05.06 г.) с целью осуществления проектирования и строительства жилого микрорайона с полным замкнутым комплексом инфраструктуры предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок площадью 2,90 га с кадастровым номером 50:15:011212:0014, расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, 18-й км автодороги М-7 "Волга" (л.д. 15, т.1).

30 сентября 2005 года Администрация Балашихинского района (арендодатель) и ООО "Ориенс-Строй" (арендатор) заключили договор N 1221 аренды земельного участка площадью 2,90 га, с кадастровым номером 50:15:011212:0014, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, 18-й км автодороги М-7 "Волга" (л.д. 4-7, т.1).

Поскольку, как указывает истец, на спорном земельном участке находится имущество ответчика в виде незаконно возведенных построек, ООО "Ориенс-Строй" лишено права пользования арендованным им земельным участком.

В связи с вышеизложенным истец на основании ст.264 ГК РФ, ст.ст.40,41 Земельного кодекса РФ обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая ООО "Ориенс-Строй" в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что требование о сносе самовольных построек предъявлены истцом к ненадлежащему ответчику, при этом доказательств, подтверждающих чинение обществу препятствий в пользовании спорным земельным участком, не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности в силу ст.168 ГК РФ договора аренды N 1221 от 30.09.05 г., поскольку земельный участок площадью 2,90 га выделен ООО "Ориенс Строй" с нарушением предусмотренного п.4 ст.30, п.2 ст.30.2 ЗК РФ порядка предоставления земельных участков.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора сделал необоснованный вывод о ничтожности договора аренды N 1221 от 30.09.05 г., поскольку отсутствие акта приема-передачи не является основанием для признания договора аренды ничтожным.

Также заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что предусмотренный ч.4 ст.30 ЗК РФ порядок предоставления земельного участка на основании торгов применяется в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, тогда как в данном случае земельный участок площадью 2,90 га был предоставлен истцу с предварительным согласованием места размещения объекта.

В апелляционной жалобе заявитель также ссылается на то, что на момент принятия Администрацией Балашихинского района решения о предоставлении ООО "Ориенс Строй" земельного участка в аренду, ст.30.2 ЗК РФ, предписывающая порядок и условия проведения аукциона, не была введена в действие.

Кроме того, ООО "Ориенс Строй" считает, что договор аренды N 16 от 11.07.00 г. является расторгнутым на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ и ч. 2 ст. 610 ГК РФ, при этом вывод суда первой инстанции о том, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику необоснован, поскольку физические лица, осуществившие строительство, действовали как члены некоммерческого объединения СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6".

С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.

В соответствии со ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Как усматривается из материалов дела, истец в обоснование заявленных требований ссылается на то обстоятельство, что ООО "Ориенс-Строй" является арендатором спорного земельного участка на основании заключенного между обществом и Администрацией Балашихинского района Московской области договора аренды N 1221 от 30.09.05 г. со сроком действия до 29.09.07 г.

Однако истец не представил суду доказательства, подтверждающие фактическую передачу ООО "Ориенс-Строй" земельного участка площадью 2,90 га. с кадастровым номером 50:15:011212:0014.

Акт приема-передачи указанного земельного участка в материалах дела отсутствует.

С учетом того, что передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя (п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Ориенс-Строй" в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не доказало, что указанный в договоре аренды от 30.09.05 г. N 1221 земельный участок фактически был передан обществу.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха Московской области от 23.10.07 г. N 7668/2, направленное в ответ на запрос Председателя СОТ "Металлург-2", в котором сообщается, что всем арендаторам земельных участков, расположенных в районе радиоцентра-13 по адресу: 18-й км дороги "Волга-1" (М-7) были направлены уведомления об отказе в продлении договоров аренды.

Таким образом, у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о том, что истец на момент рассмотрения данного спора обладает правами арендатора на спорный земельный участок.

Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Нормами ст.609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.2 ст.26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, договор аренды N 1221 считается заключенным с даты его государственной регистрации.

Федеральным законом N 191-ФЗ от 29.12.04 г. "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" была введена в действие статья 30.2 Земельного кодекса РФ, предусматривающая предоставление в аренду земельного участка для жилищного строительства только через аукцион в порядке, установленном ст.38.2 Земельного кодекса РФ.

Статья 38.2 ЗК РФ согласно п.4 ст.16 указанного выше Федерального закона N 191-ФЗ введена в действие с 01.10.05 г., то есть до государственной регистрации договора аренды N 1221.

В силу изложенного довод истца о том, что на момент заключения договора аренды N 1221 не действовали нормы закона, устанавливающие порядок и условия проведения аукциона, не основан на материалах делах.

Из материалов дела следует, что 11 июля 2000 года Администрация Балашихинского района (арендодатель) и СОТ "Металлург-2" (арендатор) заключили договор N 16, в соответствии с п. 1.1. которого товариществу передан в аренду земельный участок общей площадью 144879 кв.м., состоящий из кварталов: 1 квартал - площадью 34261 кв.м., 2 квартал - 27772 кв.м., 3 квартал - 33854 кв.м., 6 квартал - 48992 кв.м. (л.д. 24-27, т.1).

Разделом 3 договора установлен срок его действия с 1 января 2000 года по 31 декабря 2002 года.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Материалы дела свидетельствуют о том, что после истечения срока действия договора N 16 СОТ "Металлург-2 кварталы 1, 2,3,6" продолжало пользоваться земельным участком общей площадью 144879 кв.м. без каких-либо возражений со стороны Администрации Балашихинского района.

В данном случае в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих возврат СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6" арендуемого имущества Администрации Балашихинского района.

Доказательств расторжения договора N 16 от 11.07.00 г. в соответствии с требованиями закона и условиями указанного договора также не представлено

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что ООО "Ориенс-Строй" не состоит в договорных отношениях с ответчиком и не вправе требовать от него возврата имущества, полученного СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6" от иного лица.

Что касается довода заявителя апелляционной жалобы о том, что физические лица, осуществившие строительство на спорном земельном участке, действовали как члены некоммерческого объединения СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6", в связи с чем иск заявлен ООО "Ориенс Строй" к надлежащему ответчику, то арбитражный апелляционный суд не может признать его обоснованным.

По существу заявленные ООО "Ориенс Строй" требования об освобождении земельного участка от возведенных построек являются требованием о сносе самовольных построек

Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Иск о сносе самовольных построек так же, как и негаторный иск, может быть предъявлен только к лицам, которые самовольно возвели спорные строения.

Материалы дела свидетельствуют о том, что возведенные на спорном земельном участке постройки принадлежат физическим лицам - членам товарищества, при этом ООО "Ориенс Строй" не указало конкретный круг лиц из числа членов СОТ "Металлург-2 кварталы 1,2,3,6", являющихся владельцами построек, подлежащих, по его мнению, сносу.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Ориенс Строй" заявлены требования к ненадлежащему ответчику.

Кроме того, заявляя требование об обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании земельным участком, истец не представил доказательств чинения ему со стороны ответчика каких-либо препятствий в пользовании земельным участком, как того требуют нормы ст.65 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что ООО "Ориенс Строй" не доказало имеющимися в материалах дела доказательствами факт нарушения его прав.

Оснований для удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда законное, обоснованное.

Руководствуясь ст.ст. 257, 266, 268, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 2 октября 2007 года по делу N А41-К1-8758/07 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

В.П. Быков Н.В. Диаковская