Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2008 г. N 10АП-299/2008.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 26 февраля 2008 г. N 10АП-299/2008

г. Москва

26 февраля 2008 г.

Дело N А41-К1-18793/07

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Кунижевой А.А.

при участии в заседании:

от истца ООО "Эрастрой Профит" - Осанов С.Б. - представитель по доверенности N 17 от 2 июля 2007 года,

от ответчиков ООО "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ" - Красивова О.А. - представитель по доверенности б/н от 17 апреля 2007 года;

ООО "Стройгарант" - Панов А.Е. - представитель по доверенности б/н от 9 января 2008 года;

СГУ при Правительстве РФ "Российской фонд федерального имущества" - Соколова О.В. - представитель по доверенности N 17-1/44 от 25 января 2008 года,

представители ответчика ГУ ФССП по Московской области, третьих лиц Администрации городского округа Балашиха Московской области, ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Эрастрой Профит" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2007 года по делу N А41-К1-18793/07, принятое судьей Уваровым А.О., по иску ООО "Эрастрой Профит" к СГУ при Правительстве РФ Российский фонд федерального имущества, ООО "Стройгарант", ООО "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ", ГУ ФССП по Московской области Балашихинский отдел о признании недействительными торгов, с участием третьих лиц: Администрации городского округа Балашиха Московской области, ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эрастрой Профит" (далее по тексту - ООО "Эрастрой Профит") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ" (далее по тексту - ООО "АИМТ "МАНГИТ"), Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества" (далее по тексту - СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества"), Обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант" (далее по тексту - ООО "Стройгарант"), Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по Московской области (далее по тексту - ГУ ФССП по Московской области) о признании недействительными торгов от 20 августа 2007 года и договора купли-продажи ООО "Стройгарант" доли в договоре N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на освоение земельного участка площадью 11,2 га. под коттеджную застройку в Московской области, г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна", принадлежащую ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" согласно дополнительному соглашению N 463 от 4 декабря 2000 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года и дополнительному соглашению N 101 от 31 мая 2001 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года площадь земельного участка уточнена до 8,45 га.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2007 года в удовлетворении исковых требований ООО "Эрастрой Профит" отказано (л.д. 114-115).

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 января 2008 года исправлены опечатки, допущенные в решении Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2007 года по делу N А41-К1-18793/07 (л.д. 121-122).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Эрастрой Профит" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 124-131).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ООО "Эрастрой Профит" удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "АИМТ "МАНГИТ" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика ООО "Стройгарант" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика СГУ при Правительства РФ "Российский фонд федерального имущества" просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Представители ответчика ГУ ФССП по Московской области, третьих лиц Администрации городского округа Балашиха Московской области, ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 20 августа 2007 года Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества", в лице поверенного фонда ООО "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ", провело торги в виде открытого аукциона по продаже арестованного имущества, принадлежащего ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" - доли в договоре N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на освоение земельного участка площадью 11,2 га. под коттеджную застройку в Московской области, г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна", принадлежащую ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос".

Дополнительными соглашениями N 463 от 4 декабря 2000 года, N 101 от 31 мая 2001 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года площадь земельного участка уточнена до 8,45 га.

Согласно протоколу о результатах торгов от 20 августа 2007 года в торгах принимали участие ООО "Стройгарант" и ООО "Торговый Дом "Сытный ряд" (л.д.5). Победителем торгов было признано ООО "Стройгарант", предложившее максимальную цену - 2 766 400 рублей.

Пунктом 6.6 протокола о результатах торгов от 20 августа 2007 года предусмотрено, что в течение трех рабочих дней после осуществления Покупателем оплаты имущества, поступления в полном объеме денежных средств на расчетный счет Организатора торгов обязательства Покупателя по оплате имущества считаются выполненными в полном объеме. Покупатель принимает от судебного пристава-исполнителя по городскому округу Балашиха УФССП по Московской области в присутствие организатора торгов, по акту приема-передачи заверенные копии исполнительного производства, договора N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта, дополнительного соглашения N 463 от 4 декабря 2000 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года и дополнительного соглашения N 101 от 31 мая 2001 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года.

Письмом от 28 августа 2007 года ООО "Стройгарант" уведомило ООО "Эрастрой Профит", являющееся субъектом инвестиционного договора о состоявшихся 20 августа 2007 года торгах.

Полагая, что торги являются недействительными, ООО "Эрастрой Профит" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Данный вывод суда следует признать правильным.

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 13 мая 1998 года между Администрацией Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" был заключен договор N 111 о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га. под коттеджную застройку в г. Балашихе, мкр. 22 "Поляна" (л.д.8-10).

Предметом договора является реализация Инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га. под коттеджную застройку в г. Балашихе мкр. 22 "Поляна", полностью отвечающего требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

Инвестор осуществляет вложение собственных и привлеченных средств в форме инвестиций для финансирования инвестиционного проекта и обеспечивает их целевое использование, являясь главным исполнителем работ по договору и реализует инвестиционный объект, а Администрация осуществляет реализацию передаваемой ей доли инвестиционного объекта.

Дополнительным соглашением N 463 от 4 декабря 2000 года Администрация Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" внесли изменения в инвестиционный договор N 111 от 13 мая 1998 года, в том числе и в части изменения площади земельного участка под коттеджную застройку - 8,45 га.

31 мая 2001 года между Администрацией Балашихинского района Московской области, ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" подписано соглашение N 101 к договору N 111 от 13 мая 1998 года.

Предметом соглашения является возмездная частичная передача прав и обязанностей инвестора по договору N 111 от 13 мая 1998 года от ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" к ООО "Эрастрой Профит".

Согласно пункту 2.1.1 дополнительного соглашения ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" передает ООО "Эрастрой Профит" права и обязанности, вытекающие из договора и дополнительного соглашения в отношении 16 сблокированных коттеджей, расположенных в южной части земельного участка площадью 8,45 га. в микрорайоне 22 "Поляна" города Балашихи.

В качестве компенсации затрат ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" перечисляет на его расчетный счет:

- 169 592 рубля в соответствии с постановлением Главы Балашихинского района N 141 от 25 февраля 2000 года (компенсация областной и местной Администрациям за потери сельскохозяйственного производства);

- 474 234 рубля в соответствии с постановлением Главы Балашихинского района N 141 от 25 февраля 2000 года (компенсация ЗАО "Агрофирма "Первое Мая" за потери сельскохозяйственного производства);

- 391 500 рублей в качестве компенсации затрат на проектные работы;

- 116 449 рублей в качестве компенсации затрат на приобретение трансформатора;

- 87 363 рубля в качестве компенсации затрат на строительство ГРП в мкр.22 "Поляна";

- 16 245 рублей в качестве компенсации по оплате экспертизы участка ЦГСЭН;

- 76 747 рублей в качестве компенсации затрат на лицензионно-экспертные услуги;

- в счет компенсации выплат засчитываются затраты на инженерное обеспечение объектов соцкультбыта.

Общая сумма компенсации составляет 1 332 130 рублей (пункт 2.2.2 договора).

ООО "Эрастрой Профит" пропорционально своей доле компенсирует ООО "Агентство недвижимости жилищный вопрос" затраты по передаче Администрации двух законченных строительство коттеджей площадью 176 кв.м. каждый. Размер и порядок компенсации определяются дополнительным соглашением между сторонами (пункт 2.2.3 договора).

Все дальнейшие затраты ООО "Агентство недвижимости жилищный вопрос", в том числе платежи за землю компенсируются Инвестором-2 пропорционально доле его участия в реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 8,45 га. под коттеджную застройку в г. Балашихе, мкр. 22 "Поляна". Доля Инвестора составляет 18% от общего количества коттеджей (пункт 2.2.4 договора).

В качестве вознаграждения за частичную передачу прав и обязанностей, вытекающих из договора и дополнительного соглашения, перечисляет на расчетный счет ООО "Агентство недвижимости жилищный вопрос" денежную сумму в размере 36 620 условных единиц (пункт 2.2.5 договора).

На основании дополнительного соглашения N 463 от 4 декабря 2000 года ООО "Эрастрой Профит" приобрело право на участие в инвестиционном контракте в части возведения за свой счет на указанном земельном участке 16 коттеджей.

Таким образом, право на иное имущество, возведенное в рамках реализации инвестиционного контракта N 111 от 13 мая 1998 года, чем 16 коттеджей у ООО "Эрастрой Профит" отсутствует.

Доказательств того, что на оспариваемых торгах реализовывались объекты недвижимого имущества - 16 сблокированных коттеджей, расположенных в южной части земельного участка площадью 8,45 га. в мкр. 22 "Поляна" г. Балашихи ООО "Эрастрой Профит" не представлено.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2005 года по делу N А41-К1-15858/05 отказано ООО "Эрастрой Профит" в удовлетворении требований к Правительству Московской области об обязании передать в собственность часть земельного участка, соразмерно его доле, расположенного по адресу: Московская область, микрорайон N 22, квартал "Поляна" площадью 52 851 кв.м.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2006 года по делу N А41-К1-16864/05 ООО "Эрастрой Профит" отказано в иске о признании за ним доли в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Московская область, микрорайон N 22, квратал "Поляна".

При этом суд апелляционной инстанции установил, что у ООО "Эрастрой Профит" не имеется оснований для приобретения права собственности на спорное имущество, доказательства перечисления денежных средств на строительство коттеджей не представлены.

Поскольку ООО "Эрастрой Профит" не вносились денежные средства в общее имущество, право общей долевой собственности на это имущество у него отсутствует в силу положений Федерального закона "Об инвестиционной деятельности".

Таким образом, оспариваемые торги не затрагивают права и законные интересы ООО "Эрастрой Профит", следовательно, истцу не принадлежит право на оспаривание торгов и договора в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены организация и проведения торгов.

Из материалов дела усматривается, что на основании решения Балашихинского городского суда Московской области от 16 февраля 2005 года судебным приставом исполнителем по городу Балашихе ГУ ФССП по Московской области Фукаревичем В.Р. было возбуждено сводное исполнительное производство N 16227/07/06 от 29 августа 2005 года о взыскании с ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" в пользу Алехина А.Е. денежных средств в размере 2 955 317 руб. 82 коп.

26 июня 2007 года судебным приставом по городу Балашихе Фукаревичем В.Р. было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию.

В соответствии с указанным постановлением в специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российской фонд федерального имущества" передано на реализацию арестованное имущество ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" - доля в договоре N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на освоение земельного участка площадью 11,2 га. под коттеджную застройку в Московской области, г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна".

Российский фонд федерального имущества в соответствии с государственным контрактом от 21 июня 2007 года N К-25-5/2743 и техническим заданием, являющимся приложением N 1 к государственному контракту, заключенным между ООО "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ" и Фондом, и договором от 2 июля 2007 года N Н-406/25-5/2952, заключенным между Управлением Федеральной службы судебных приставов по Московской области и Российским фондом, поручило ООО "АИМТ "МАНГИТ" принять по акту приема-передачи имущество (документы) и реализовать следующее имущество, принадлежащее должнику ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", арестованное в ходе исполнительного производства N 16227/07/06св: доля в договоре рег.N 111 от 13 мая 1998 года о реализации Инвестиционного проекта на освоение земельного участка под коттеджную застройку, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр 22 "Поляна", площадью 11,2 га (согласно дополнительному соглашению N 101 от 31 мая 2001 года к договору рег.N 111 от 13 мая 1998 года площадь земельного участка уточнена до 8,45 га.) (л.д.77-78).

19 июля 2007 года в газете "Все на продажу" N 16 было опубликовано сообщение о продаже доли в договоре рег.N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка под коттеджную застройку, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр.22 "Поляна", площадью 11,2 га. (согласно дополнительному соглашению N 463 от 4 декабря 2000 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года и дополнительному соглашению N 101 от 31 мая 2001 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года площадь земельного участка уточнена до 8,45 га.) (л.д.100).

Вышеназванное сообщение содержало сведения о начальной цене продажи 92 660 000 рублей, сумме задатка (10 от начальной стоимости лота), шаг аукциона (1%), наименование должника, условия и порядок проведения торгов, адрес и дату проведения торгов - 20 августа 2007 года в 12.00.

20 августа 2007 года были проведены торги.

Согласно протоколу о результатах торгов от 20 августа 2007 года в торгах принимали участие ООО "Стройгарант" и ООО "Торговый Дом "Сытный ряд" (л.д.5). Победителем торгов было признано ООО "Стройгарант", предложившее максимальную цену - 2 766 400 рублей.

Таким образом, порядок проведения торгов, установленный статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не был нарушен.

Ссылка заявителя на пункт 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым предусмотрено, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может быть принята во внимание.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, на оспариваемых торгах была продана доля в договоре рег.N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка под коттеджную застройку, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр.22 "Поляна", площадью 11,2 га, а не конкретный объект недвижимого имущества.

В связи с этим ссылка истца на пункт 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 является несостоятельной.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Эрастрой Профит".

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2007 года по делу N А41-К1-18793/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина