В отношении нежилого помещения заключен договор аренды, условия которого наделяют арендатора правом проводить перепланировки без согласия арендодателя. Впоследствии собственник нежилого помещения заключает с Банком в отношении этого помещения договор ипотеки, в котором запрещены перепланировки, не согласованные с Банком. Может ли Банк запретить арендатору перепланировку и как он может защитить свои интересы в такой ситуации?
В данном случае следует различать два самостоятельных правоотношения: во-первых, между залогодателем (собственником предмета ипотеки) и залогодержателем (Банком) по договору ипотеки, и, во-вторых, между арендодателем (собственником, залогодателем) и арендатором.
В случае если договор аренды наделяет арендатора правом вносить изменения в арендуемое имущество, последующее заключение арендодателем договора ипотеки в отношении этого имущества не повлечет изменения прав и обязанностей сторон договора аренды. В частности, это не повлечет ограничения установленного договором права арендатора вносить изменения в арендуемое имущество. Более того, даже если бы договор аренды и предусматривал получение такого согласия, арендатор должен был бы получать его у арендодателя, а не у Банка.
Что же касается отношений между арендодателем и Банком по договору ипотеки, то факт существования между арендатором и арендодателем договора аренды того же имущества с правом арендатора самостоятельно вносить изменения в арендуемое имущество также никоим образом не влияет на объем прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, в том числе и на обязанность залогодателя (собственника) воздерживаться от внесения изменений в предмет ипотеки.
В целом же в отношении данной ситуации следует констатировать, что арендодатель заключил два договора (аренды и ипотеки), условия которых противоречат друг другу в части вопроса о внесении в имущество изменений (перепланировки): договор ипотеки запрещает вносить изменения в имущество без согласия Банка, а договор аренды наделяет третье лицо (арендатора) правом вносить такие изменения без каких-либо согласований.
Сама по себе ситуация, когда одним и тем же лицом заключаются два договора, противоположных по содержанию, не влечет за собой недействительности ни одного из таких договоров. Однако поскольку надлежащим образом исполнен может быть только один из договоров, данное лицо понесет неблагоприятные последствия в виде ответственности за неисполнение другого договора (см., в частности: К. Скловский "Неоднократное распоряжение имуществом не влечет недействительности договора" // эж-ЮРИСТ 2006. N 18).
Применительно к рассматриваемой ситуации (исходя из условий заключенных договоров) собственник (арендодатель) не сможет воспрепятствовать внесению арендатором изменений в арендуемое имущество. В связи с этим в случае, если такие изменения будут арендатором внесены, у арендодателя (залогодателя) наступят негативные последствия в виде ответственности, которую он понесет перед Банком (залогодержателем) по договору ипотеки за внесение изменений в предмет залога без согласования с залогодержателем.
Для Банка негативные последствия в такой ситуации могут заключаться в том, что в результате перепланировки стоимость заложенного имущества уменьшится (например, вследствие уменьшения площади помещения, изменения его функционального назначения и т.п.) ниже суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства.
При этом следует отметить, что перепланировка заложенного нежилого помещения не влечет прекращения договора ипотеки в связи с гибелью предмета залога, так как "изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога" (п. 1 Информационного письма ВАС РФ
