Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2008 г. N 10АП-887/2008

г. Москва

13 мая 2008 г.

Дело N А41-К1-11103/07

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей, Минкиной Г.Т., Диаковской Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска - Алябьева Е.А. - представитель по доверенности N 3 от 9 января 2008 года;

от ответчика ООО "Малое строительное предприятие "Салво" - Плетнев С.В. - генеральный директор Общества - приказ N 1 от 10 января 2004 года;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Малое строительное предприятие "Салво" на решение Арбитражного суда Московской области от 1 февраля 2008 года по делу N А41-К1-11103/07, принятое судьей Горожановой О.Л., по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска к ООО "Малое строительное предприятие "Салво" о взыскании 1 893 064 руб. 61 коп., выселении, расторжении договора аренды N 141 от 1 июня 2003 года,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Малое строительное предприятие "Салво" (далее по тексту - ООО "Малое строительное предприятие "Салво") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 747 370 руб. 56 коп., пени в размере 1 145 694 руб. 05 коп., расторжении договора N 141 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 1 июня 2003 года, выселении ООО "Малое строительное предприятие "Салво" из муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул.Дружбы, д.36.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования в части взыскания с ООО "Малое строительное предприятие "Салво" задолженности по арендной плате, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 060 435 руб. 97 коп., пени в размере 2 108 856 руб. 57 коп., всего на общую сумму 3 169 292 руб. 54 коп. (л.д. 49-50 т.1).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 1 февраля 2008 года исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО "Малое строительное предприятие "Салво" в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска 1 060 435 руб. 97 коп. задолженности, 100 000 рублей пени и 23 515 руб. 62 коп. госпошлины.

В остальной части иска отказано (л.д.147-148 т.1).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Малое строительное предприятие "Салво" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 3-4 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить,

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 1 июня 2003 года между Комитетом по управлению имуществом города Подольска (Арендодатель) и ООО "Малое строительное предприятие "Салво" (Арендатор) был заключен договор N 141 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности (л.д.6-8 т.1).

Предметом договора является аренда нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Дружбы, д. 36, общей площадью 249,8 кв.м.

Срок аренды нежилого помещения определен с 1 июня 2003 года по 30 апреля 2004 года.

Размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который является его неотъемлемой частью. Расчет составляется Арендодателем по утвержденной Методике исчисления и взимания арендной платы и подписывается Арендодателем и Арендатором (Приложение N 1).

Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в процессе исполнения договора в случаях:

- изменения базовой ставки арендной платы, о чем Арендодатель письменно уведомляет Арендатора, при этом Арендатор обязан самостоятельно произвести перерасчет арендной платы;

- изменения методики исчисления и взимания арендной платы, о чем Арендодатель в письменном виде извещает Арендатора с приложением нового расчета арендной платы (пункт 3.2 договора).

В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает в местный бюджет пеню в размере 0,5 процентов от суммы месячной аренды за каждый день просрочки арендного платежа. Началом применения данной санкции считается следующий день после срока внесения арендного платежа, установленного пунктом 3.5 договора (пункт 7.1 договора).

Согласно расчету арендной платы за недвижимое имущество по договору аренды N 141 от 1 июня 2003 года размер арендной платы за аренду недвижимого имущества составляет 167 889 руб. 77 коп. в год и 13 990 руб. 81 коп. - в месяц.

1 июня 2003 года по акту сдачи-приемки спорный объект недвижимого имущества был передан балансодержателем - Муниципальным унитарным жилищно-ремонтным предприятием Арендатору - ООО "МСП "Салво" (л.д. 10 т.1).

25 декабря 2003 года и 26 октября 2005 года между сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды N 141 от 1 июня 2003 года, которыми изменена площадь нежилого помещения переданного ООО "МСП "Салво" в аренду на 255,6 кв.м. (л.д.11-12 т.1).

Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 26 октября 2005 года размер арендной платы за аренду спорного объекта недвижимого имущества составил 381 741 руб. 21 коп. в год, и 31 811 руб. 77 коп. в месяц, из расчета площади объекта 255, 60 кв.м. (л.д.13 т.1).

В связи с тем, что срок действия договора аренды истек 30 апреля 2004 года, а Арендатор продолжает пользоваться спорным имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя настоящие исковые требования, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска сослался на то, что за период с мая 2005 года по декабрь 2007 года ООО "МСП "Салво" не вносило арендную плату за пользование спорным объектом недвижимого имущества, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 1 060 435 руб. 97 коп., которую он просил взыскать с ответчика.

Расчет арендной платы истцом произведен на основании Методики определения арендной платы за недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения), являющейся приложением N 1 к Положению о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), находящегося в муниципальной собственности города Подольска, утвержденному решением Подольского городского Совета депутатов Московской области от 28 ноября 2003 года N 21/9.

Согласно Методике определения арендной платы размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле: Ап = Бап х Киз х Км х Кнж х Куи х Кд х S, где: Ап- годовая арендная плата за помещение; Бап - базовая ставка арендной платы в руб. за 1 кв.м. в год; S - площадь отдельного помещения в указанными характеристиками.

Размер месячной арендной платы за нежилое помещение (здание) определяется делением годовой арендной платы на 12.

В расчете арендной платы учитываются также базовая ставка арендной платы 1 кв.м. (Бап); коэффициент износа (Киз), коэффициент качества материала строения (Км); коэффициент качества нежилого помещения (Кнж), коэффициент степени технического обустройства (Ко), коэффициент высоты потолков в помещении (средний Кп по арендуемым помещениям) (Кп); коэффициент вида деятельности (Кд).

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска, рассчитывая арендную плату по вышеуказанной формуле, применил коэффициент вида деятельности (Кд) равный 1,0.

Вышеуказанный коэффициент применяется к предприятиям, вид деятельности которых не вошел в перечень, изложенный в Методике.

Между тем, из содержания устава ООО "Малое строительное предприятие "Салво", утвержденного протоколом собрания N 1 от 25 апреля 2000 года Подольской региональной общественной организации глухих инвалидов усматривается, что Общество является организацией инвалидов (л.д. 90-106 т.1).

В соответствии с пунктом 1.5 Устава Общество является дочерним предприятием Подольской региональной общественной организации глухих инвалидов.

В уставном капитале Общества более 50% долей принадлежит Подольской региональной общественной организации глухих инвалидов.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда генеральный директор ООО "Малое строительное предприятие "Салво" пояснил, что, работая на объектах бюджетных организаций и оказывая услуги населению по ремонту и строительству, Общество использовало труд слабослышащих.

Таким образом, при расчете арендной платы за занимаемое ответчиком нежилое помещение следует применять коэффициент деятельности равный 0,05 - для организаций инвалидов.

При этом ссылка истца на то, что ответчик является коммерческой организацией в форме общества с ограниченной ответственностью, не может быть принята во внимание, так как Методика N 21/9 не предусматривает применение коэффициента 0,05 для общественных организаций инвалидов. Пункт 2.5.7 Методики предусматривает использование данного коэффициента для организаций инвалидов.

С учетом указанного коэффициента размер арендной платы за спорное нежилое помещение за период с мая 2005 года по декабрь 2007 года составляет 27 825 руб. 19 коп.

Указанный расчет представлен ответчиком в судебное заседание арбитражного апелляционного суда.

Расчет арендной платы, указанный в приложении N 1 к договору аренды, подписанный ответчиком без возражений в 2003 году, не может быть принят во внимание.

Указанный расчет противоречит Методике расчетов арендной платы за недвижимое имущество, следовательно, является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на то, что не оспорен в судебном порядке.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 7.1 договора аренды N 141 от 1 июня 2003 года предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает в местный бюджет пеню в размере 0,5 процентов от суммы месячной аренды за каждый день просрочки арендного платежа. Началом применения данной санкции считается следующий день после срока внесения арендного платежа, установленного пунктом 3.5 договора.

Поскольку ответчиком обязательства по внесению арендной платы не были исполнены надлежащим образом, с МСП "Салво" в пользу Комитета подлежат взысканию пени, размер которых суд считает возможным снизить в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до суммы основного долга - 27 825 руб. 19 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 27 825 руб. 19 коп., пени в размере 27 825 руб. 19 коп., всего - 55 650 руб. 38 коп.

Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска предъявлены также требования о расторжении договора N 141 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 1 июня 2003 года, выселении ООО "Малое строительное предприятие "Салво" из муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул.Дружбы, д.36.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок изменения и расторжения договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако, Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска не представило доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца пояснил, что требование о расторжении договора аренды N 411 от 1 июня 2003 года в адрес ответчика - ООО "Малое строительное предприятие "Салво" не направлялось.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с этим иск Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска в части расторжения договора аренды N 141 от 1 июня 2003 года и выселении ООО "Малое строительное предприятие "Салво" подлежит оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 1 февраля 2008 года по делу N А41-К1-11103/07 отменить.

Взыскать с ООО "Малое строительное предприятие "Салво" в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска сумму задолженности в размере 27 825 руб. 19 коп., пени в размере 27 825 руб. 19 коп., всего - 55 650 руб. 38 коп.

Во взыскании остальной части суммы долга и пени - отказать.

Исковые требования о расторжении договора аренды N 141 от 1 июня 2003 года и выселении ООО "Малое строительное предприятие "Салво" оставить без рассмотрения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Г.Т. Минкина

Н.В. Диаковская