Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2008 г. N 10АП-1108/2008

г. Москва

04 июня 2008 г.

Дело N А41-73/08

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Минкиной Г.Т.,

судей Юдиной Н.С., Диаковской Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Ахмадгазизовым И.С,

при участии в заседании:

от истца: Подлужная В.А., представитель по доверенности от 23.04.08 г., Алексухин В.П., представитель по доверенности от 23.04.07 г.,

от ответчика: Зубарева Л.В., представитель по доверенности от 25.09.06 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж МК" на решение Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2008 г. по делу N А41-73/08, принятое судьей Гарькушовой Г.А. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж МК" к Открытому акционерному обществу "Опытный завод "Атомспецконструкция" о взыскании 1026888 руб. 26 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строймонтаж МК" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, в котором просило признать расторгнутым договор аренды N С-25/07 от 09.04.07 г., заключенный между истцом и Открытым акционерным обществом "Опытный завод "Атомспецконструкция", а также обязать ответчика возвратить денежные средства в размере 1026888 руб. 26 коп.

До вынесения решения суда истец уточнил исковые требования и просил суд взыскать с ОАО "Опытный завод "Атомспецконструкция" уплаченные истцом на основании договора N С-25/07 от 09.04.07 г. денежные средства в размере 1026888 руб. 26 коп., состоящие из суммы арендной платы за месяц и гарантийного взноса в размере месячной арендной платы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2008 г. по делу N А41-73/08 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 9 апреля 2007 года между сторонами был заключен договор аренды N С-25/07, согласно которому ОАО "Опытный завод "Атомспецконструкция" обязалось предоставить ООО "Строймонтаж МК" нежилые помещения (комнаты N N 1,4,7,8,9,10,11,12,13,16,17,20,21) общей площадью 2447,4 кв.м., являющиеся частью капитального строения "Здание цеха трубных блоков", расположенного по адресу: Московская область, гЭлектросталь, Строительный переулок, д.10.

В силу п.2.1 договора аренды указанные помещения подлежали передаче арендатору по акту приема-передачи не позднее 15.04.07 г.

Согласно п.4.4 данного договора ООО "Строймонтаж МК" обязалось в течение 3 банковских дней с момента подписания сторонами настоящего договора уплатить арендодателю базовую часть арендной платы за первый месяц срока аренды, а также гарантийный взнос в размере базовой части арендной платы за один месяц.

В пункте 4.5 договора аренды стороны установили размер суммы первоначального платежа, составляющий 1026888 руб. 26 коп.

Платежным поручением N 686 от 09.04.07 г. истец перечислил на расчетный счет ответчика сумму гарантийной арендной платы в размере 513444 руб. 13 коп., платежным поручением N 687 от 09.04.07 г. оплатил сумму базовой арендной платы в размере 513444 руб. 13 коп. Общая сумма платежей составила 1026888 руб. 26 коп.

Поскольку со стороны арендодателя указанные выше нежилые помещения не были переданы ООО "Строймонтаж МК" в установленный договором аренды N С-25/07 срок в состоянии, пригодном для их эксплуатации, истец просил суд обязать ответчика возвратить уплаченные им денежные средства в размере 1026888 руб. 26 коп., состоящие из суммы арендной платы за месяц и гарантийного взноса в размере месячной арендной платы.

Ответчик с иском не согласился, сославшись на то, что направленный в адрес истца акт приема-передачи имущества не был возвращен арендодателю, что истец фактически занимает помещения большей площадью, чем предусмотрено договором.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что представленный со стороны ответчика акт приема-передачи помещений от 10.04.07 г. истец не подписал и не возвратил ответчику с указанием причин отказа от его подписания, доказательства расторжения договора аренды в установленном порядке истец не представил.

Суд со ссылкой на имеющиеся в материалах дела доказательства установил, что спорные помещения фактически были переданы истцу в пользование и что на арендованных площадях истец разместил свое оборудование с целью осуществления хозяйственной деятельности.

Признав договор аренды N С-25/07 от 09.04.07 г. действующим, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по возврату денежных средств, перечисленных истцом по данному договору в качестве арендной платы, в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Оспаривая решение суда, истец утверждает, что довод ответчика о направлении в адрес истца акта приема-передачи помещения не подтвержден документально и что истец фактически такой документ от ответчика не получал.

Кроме того, истец указывает на то обстоятельство, что ответчик не доказал факт пользования истцом подлежащим передаче ему в аренду помещением.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил отказать истцу в удовлетворении апелляционной жалобы, а решение суда оставить в силе.

В судебном заседании апелляционного суда истец заявил о фальсификации доказательств - реестры отправленных ответчиком в адрес истца заказных писем с описью вложений, в том числе акт приема-передачи помещения от 10.04.07 г. за N N 8577-8579 по реестру почтовых отправлений от 10 апреля 2007 г. и заказных писем N N 9704-9706 от 23 августа 2007 г. (Т.2 л.д. 11,12,18,19,7). В обоснование указанного заявления суду представлено письмо начальника Ногинского почтамта (Т.2 л.д. 119) N 26 от 06.05.08 г., из которого следует, что заказные письма N N 8577-8579, отправленные в адрес истца согласно реестру от 10.04..07 г., и заказные письма N N 9704-9706, отправленные в адрес истца согласно реестру от 23.08.07 г. через отделение почтовой связи Электросталь-1 не отправлялись. Указанный период номеров N N 8577-8579, N N 97049706 принятой заказной корреспонденции соответственно 10.04.2007 г. и 23.08.07 г. задействован не был.

Истец, заявляя о фальсификации доказательств, просил указанные документы исключить из числа доказательств по делу в соответствии со ст.161 АПК РФ.

Ответчик не согласился с требованием истца об исключении из числа доказательств по делу реестров отправленной им корреспонденции от 10.04.07 г. и от 23.08.07 г. с описями вложений.

Апелляционный суд, рассмотрев заявление о фальсификации указанных выше доказательств, исследовав представленные в обоснование данного заявления документы, установил, что реестры почтовой корреспонденции от 10.04.07 г. и от 23.08.07 г. с описью вложений, представленные ответчиком в обоснование своего довода о направлении в адрес истца акта приема-передачи арендованных помещений, не могут быть признаны в силу ч.3 ст.71 АПК РФ достоверными доказательствами, поскольку содержащиеся в них сведения опровергаются сообщением начальника Ногинского почтампа о неотправлении через отделение связи Электросталь-1 указанной заказной корреспонденции в адрес истца. При таких обстоятельствах указанные доказательства по делу не могут быть признаны надлежащими, в связи с чем ссылки на них со стороны ответчика в обоснование своих возражений по иску являются несостоятельными.

Между тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что истец в нарушение п.3.2.9 договора не подписал акт приема-передачи помещений от 10.04.07 г., причины отказа в подписании не обосновал и акт не вернул.

Данный довод суда первой инстанции является неправомерным, поскольку указанный акт от 10.04.07 г., по утверждению ответчика, был направлен в адрес вместе с заказным письмом N 01/171а от 10.04.07 г. (Т.1 л.д. 135), включенным в реестр почтовой корреспонденции ОАО "Опытный завод "Атомспецконструкция" от 10.04.07 г. (Т.2 л.д. 11).

В материалах дела имеется также письмо ответчика N 01/413 от 01.08.07 г., направленное, по утверждению ответчика, в адрес истца вместе с актом приема-сдачи помещения по реестру отправляемой корреспонденции от 01.08.07 г. с описью вложения (Т.2 л.д.5,20,27).

Проанализировав в совокупности указанные документы, апелляционный суд пришел к выводу, что они также не могут быть признаны надлежащими доказательствами по делу, поскольку в почтовом реестре и описи вложений проставлен календарный штамп, свидетельствующий об отправлении данной почтовой корреспонденции 01.08.07 г., тогда как в самой описи вложения имеется ссылка на акт приема-сдачи помещений от 04.09.07 г. Таким образом, из данных документов следует, что 01.08.07 г. в адрес истца был отправлен акт, составленный позже более чем на месяц после даты отправления этого акта.

Письмо ответчика от 15.05.07 г., отправленное, по его утверждению, в адрес истца вместе с актом приема-сдачи помещений по реестру почтовой корреспонденции от 15.05.07 г. (Т.2 л.д. 1,13,14) не может быть принято апелляционным судом во внимание в силу того, что в данных документах речь идет о части здания механического цеха площадью 155 кв.м., тогда как по договору ответчик должен был передать истцу в аренду помещения общей площадью 2447,4 кв.м.. Кроме того, в почтовом реестре от 15.05.07 г. отсутствуют номера заказных писем, которые должны присваиваться отделением связи этим письмам.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о направлении по почте в адрес истца акта приема-передачи помещений по договору аренды N С-25/07 от 09.04.07 г.

Согласно пунктам 2 и 3 части 1 статьи 655 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Вывод суда первой инстанции о том, что истец фактически занял арендованные по договору помещения, является безосновательным.

Доказательства того, что истец занял без подписания акта приема-передачи помещения, подлежащие передаче ему по договору аренды, суду не представлены.

Довод ответчика о том, что истец фактически пользовался помещением площадью 155 кв.м. не подтвержден документально, поскольку ни одно из помещений, подлежащих передаче истцу в аренду по договору, не имеет такую площадь. Ссылка суда первой инстанции на заявки ООО "Строймонтаж МК" в отношении выдачи пропусков на проход сотрудников общества на территорию ответчика и на проезд автотранспорта не может быть принята апелляционным судом в качестве доказательства пользования со стороны истца всеми помещениями или их частью, поскольку из указанных документов данное обстоятельство не усматривается.

Вместе с тем, в судебном заседании представитель истца пояснил и представитель ответчика не отрицал, что фактически переписка между сторонами по поводу передачи на основании договора аренды от 09.04.07 г. истцу помещений осуществлялась факсограммами. Письмом от 13.08.07 г., посланным по факсу 14 августа 2007 г., истец сообщил ответчику о невозможности подписания акта приема-сдачи помещений в связи с наличием существенных недостатков в этих помещениях: отсутствовало освещение на 80%, санузел не приведен в надлежащее состояние; в восьми местах течет кровля, не все окна вставлены, оголены провода под напряжением в местах демонтажа оборудования, обрушена кровля подсобных помещений, имеются проломы в полу в местах демонтажа оборудования, не работает вентиляция.

22 августа 2007 г. в адрес ответчика истцом направлен по факсу акт с перечислением указанных недостатков.

Представитель ответчика не отрицал тот факт, что данная переписка имела место, но, вместе с тем, пояснил, что обязанность устранять эти недостатки лежала на арендаторе, который, подписывая договор, знал об их наличии, и, следовательно, согласился принять в аренду помещения с указанными дефектами.

Истец, оспаривая решение суда, утверждает, что стороны в п.2.1 договора согласовали дату передачи имущества до 15 апреля 2007 г., имея в виду необходимость определенного времени для приведения арендодателем в порядок сдаваемых в аренду помещений.

Согласно п.2.1 договора аренды от 09.04.07 г. передача помещений производится по Акту приема-передачи помещений, который является неотъемлемой частью настоящего договора и в котором отражается состояние помещений на момент передачи их в пользование.

Из указанного пункта договора усматривается, что помещения действительно должны быть переданы арендатору не позднее 15 апреля 2007 г. и эти помещения должны соответствовать требованиям, изложенным в приложении N 3 к договору аренды. Такое приложение, как выяснилось в судебном заседании, стороны не подписывали.

Кроме того, в п.6.3 договора стороны установили, что арендодатель не отвечает за недостатки помещений, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений или проверки их исправности при заключении настоящего договора или передаче помещений по акту приема-передачи помещений.

Анализ содержания указанных условий договора в совокупности позволяет сделать вывод, что подлежащие передаче в аренду помещения должны были быть приведены арендодателем в определенное состояние, позволяющее арендатору эксплуатировать эти помещения, для чего арендодателю предоставлялось время до 15.04.07 г.

Вместе с тем, в п.2.1 договора стороны определили, что в случае немотивированного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи помещений, соответствующих требованиям, изложенным в Приложении N 3 к настоящему договору, договор считается незаключенным, а первоначальный взнос, внесенный арендатором в соответствии с п.4.5 настоящего договора, переходит в собственность арендодателя и считается компенсацией затрат арендодателя на подготовку помещений к сдаче в аренду.

Поскольку факт неустранения арендодателем недостатков в помещениях, подлежащих передаче в пользование арендатора, доказан материалами дела и истец заявил о своих мотивах отказа от подписания акта приема-передачи помещений, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика суммы 1026888 руб. 26 коп., перечисленной платежными поручениями N N 686, 687 от 9 апреля 2007 г. в качестве гарантийной платы и базовой арендной платы за первый месяц аренды 2007 г. по договору N С-25/07.

Как пояснили в судебном заседании представители сторон со ссылкой на акт от 04.09.07 г. (Т.2 л.д. 9), указанный договор аренды они считают расторгнутым ими с 04.09.07 г., в связи с чем спорная сумма подлежит взысканию с ответчика на основании ч.5 ст.453 ГК РФ, поскольку причиной для расторжения договора явилось нарушение арендодателем своих обязательств в части передачи арендатору помещений в надлежащем состоянии.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине должны быть отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2008 года по делу N А41-73/08 отменить.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Опытный завод "Атомспецконструкция" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж МК" сумму 1026888 руб. 26 коп. и в возмещение расходов по госпошлине сумму 17635 руб.

Председательствующий

Г.Т. Минкина

Судьи

Н.В. Диаковская Н.С. Юдина