Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. N 10АП-1616/2008

г. Москва

06 июня 2008 г.

Дело N А41-К1-18710/07

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.,

судей Минкиной Г.Т., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Заболотним С.Н.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Рокоссовский П.В., по доверенности от 06.03.08 г.;

от ООО "Акура": Левин Е.А., по доверенности от 31.05.07 г.; Молдавский Е.Д., по доверенности от 15.02.08 г.;

от ООО "Строй Инвест": представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "РусОтель" на решение Арбитражного суда Московской области от 7 апреля 2008 года по делу N А41-К1-18710/07, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску (заявлению) ООО "РусОтель" к ООО "Строй Инвест", ООО "Акура" о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РусОтель" (ООО "РусОтель") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй Инвест" (ООО "Строй Инвест") и Обществу с ограниченной ответственностью "АКУРА" (ООО "АКУРА"), в котором просило перевести на ООО "РусОтель" права и обязанности покупателя по заключенному между ответчиками договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17 июля 2006 года на общую сумму 3 807 000 руб., в том числе, жилого дома (минигостиницы), общей площадью 749, 70 кв.м., в том числе, жилая 253, 20 кв.м., расположенного по адресу: 141800 Московская область, г. Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7, стоимостью 2 807 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:21 из земель поселений, разрешенное использование - для строительства жилого дома (минигостиницы), общей площадью 1163 кв.м., расположенного по адресу: 141800 Московская область, город Дмитров, улица Лиры Никольской, дом 7, стоимостью 1 000 000 руб.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования и просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (минигостиницы) от 17.07.06 г., заключенный между ответчиками, а также применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "АКУРА" вернуть ООО "Строй Инвест" все полученное по договору купли-продажи, а именно жилой дом (минигостиницу), кадастровый номер 50:04:01:00674:002, общей площадью 749, 7 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Лиры Никольской, д. 7, и земельный участок, кадастровый номер 50:04:0010605:21, земли поселений, общей площадью 1163 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, а ООО "Строй Инвест" - вернуть ООО "АКУРА" денежные средства в размере 3 807 000 руб.

Арбитражный суд Московской области решением от 7 апреля 2008 года отказал ООО "РусОтель" в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ООО "РусОтель" просит решение суда первой инстанции от 7 апреля 2008 года отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.

В судебное заседание не явился представитель ООО "Строй Инвест", в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии со ст.156 АПК РФ в отсутствие указанного представителя.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 17 ноября 2005 года ООО "Строй Инвест" (арендодатель) и ООО "РусОтель" (арендатор) заключили договор аренды N 17/11/05, в соответствии с п. 1.1. которого арендатор принял во временное владение и пользование жилой дом (минигостиницу), общей площадью 749, 70 кв.м., и земельный участок для строительства жилого дома, общей площадью 1163 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Дмитров, улица Лиры Никольской, д. 7 (л.д. 13-16, т.1).

Пунктом 4.1. стороны установили срок его действия - 11 месяцев.

Согласно п. 4.2. договора по истечении срока действия договора арендатор при условии надлежащего исполнения обязательств имеет преимущественное право перед другими лицами на пролонгацию срока действия договора либо на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 4.9. договора установлено, что если за один месяц до истечение срока действия договора ни одна из сторон путем письменного уведомления противоположной стороны не заявит о расторжении договора, договор считает заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что в случае продажи (отчуждения) помещения и земельного участка арендодателем арендатор имеет преимущественное право покупки помещения и земельного участка по цене и на условиях предложения третьим лицам.

17 июля 2006 года ООО "Строй Инвест" (продавец) и ООО "АКУРА" (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого покупатель приобрел в собственность земельный участок для строительства жилого дома (минигостиница), кадастровый номер 50:04:0010605:21, а также жилой дом (минигостиница) с кадастровым номером 50:04:01:0674:002 (л.д.18-19, т.1).

26 июля 2006 года ООО "АКУРА" выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества N 0793480 и N 0793479 (л.д. 31-32, т.1).

Как указывает ООО "РусОтель", договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенный ответчиками 17.07.06 г., является недействительным, поскольку пунктом 4.7. договора аренды N 17/11/05 установлено, что в случае заключения договора купли-продажи спорного помещения и земельного участка с нарушением п.п. 4.3., 4.4., 4.5., 4.6 договора, договор купли-продажи данных объектов будет являться ничтожным.

Поскольку, по мнению заявителя, договором купли-продажи от 17.07.06 г. нарушено преимущественное право ООО "РусОтель" на приобретение спорных объектов недвижимого имущества, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая ООО "РусОтель" в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку арендуемого имущества, при этом в договоре аренды N 17/11/05 отсутствует согласование существенных условий о выкупе данного имущества.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, ссылается на необоснованность вывода суда о том, что в договоре аренды отсутствует согласование существенных условий о выкупе имущества, поскольку п.п. 4.3, 4.4., 4.5., 4.6. договора такие условия согласованы.

Также заявитель апелляционной жалобы ссылается на п. 4.7. договора аренды, которым установлено, что в случае заключения договора купли-продажи спорного помещения и земельного участка с нарушением п.п. 4.3., 4.4., 4.5., 4.6 договора, договор купли-продажи данных объектов будет являться ничтожным.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что поскольку в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ иск о признании договора недействительным может быть предъявлен не только стороной по договору, но и заинтересованным лицом, ООО "РусОтель" имеет право на обращение в суд с заявленными требованиями.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего иска является требование о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи, применении последствий недействительности данной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

ООО "РусОтель" полагает, что в силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Строй Инвест" должно было заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с истцом на основании п. 4.3 договора N 17/11/05, согласно которому арендатор имеет преимущественное право перед другими претендентами на приобретение спорного имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Исходя из положений вышеуказанной нормы права, законодательством предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, право же преимущественной покупки арендатором арендуемого им объекта недвижимости и земельного участка под ним не предусмотрено.

Нарушение преимущественного права не влечет недействительность сделки, совершенной с нарушением этого права, поскольку законодательство предусматривает специальную процедуру устранения данного нарушения.

В силу ст. 621 ГК РФ лицо, чье преимущественное право нарушено, вправе требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке - договору аренды.

Из материалов дела следует, что ООО "РусОтель" не обращалось к ООО "Строй Инвест" с просьбой о пролонгации договора аренды на новый срок, при этом ООО "Строй Инвест" не заключало в течение года со дня истечения срока договора N 17/11/05 договор аренды с другим лицом.

Спорное имущество продано ООО "Строй Инвест" по договору купли-продажи от 17 июля 2006 года до истечения срока действия договора аренды с ООО "РусОтель".

Частью 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с данной нормой права смена собственника арендуемого ООО "РусОтель" спорного имущества не повлекла для последнего расторжение договора аренды N 17/11/05.

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Письмом от 12 ноября 2007 года ООО "АКУРА" сообщило ООО "РусОтель" об отказе от исполнения договора аренды N 17/11/05 от 17.11.05 г. (л.д. 19 т.2).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего искового заявления ООО "РусОтель" уже не являлось арендатором помещений в связи с расторжением вышеуказанного договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Поскольку ООО "РусОтель" на момент рассмотрения настоящего спора арендатором спорного земельного участка не являлось, общество в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть признано заинтересованным лицом, имеющим право на обращение в суд с требованием о признании сделки от 17.07.06 г. недействительной.

ООО "РусОтель" не доказало в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, каким образом будут защищены его права и законные интересы при применении взаимной реституции.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на п. 4.7. договора аренды, которым установлено, что в случае заключения договора купли-продажи спорного помещения и земельного участка с нарушением п.п. 4.3., 4.4., 4.5., 4.6 договора, договор купли-продажи данных объектов будет являться ничтожным, арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованным.

Последствия недействительности сделки устанавливаются законом и не могут быть предусмотрены договором.

В соответствии с частью 3 статьи 609 названного Кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 624 Кодекса договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал ООО "РусОтель" в удовлетворении заявленных требований.

Арбитражный апелляционный суд отмечает необоснованную категоричность вывода суда первой инстанции о том, что преимущественное право покупки арендуемого имущества каким-либо законом не установлено, поскольку ст. 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, а ст. 624 ГК РФ устанавливает право арендатора на выкуп арендованного имущества.

Вышеуказанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения по настоящему делу и не является в силу ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из вышеизложенного, ООО "РусОтель" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований.

Оснований для удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда законное, обоснованное.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 7 апреля 2008 года по делу N А41-К1-18710/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

Г.Т. Минкина С.В. Боровикова