Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2008 г. N 10АП-1640/2008

г. Москва

19 июня 2008 г.

Дело N А41-2550/08

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Боровиковой С.В., Демидовой К.И.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Зенит" - Корешкова А.О. - представитель по доверенности N 1 от 13 сентября 2007 года,

представитель ответчика ООО "Франциско" в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Зенит" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 года по делу N А41-2550/08, принятое судьей Гарькушовой Г.А., по иску ООО "Зенит" к ООО "Франциско" о взыскании задолженности по договору, расторжении договора и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Зенит" (далее по тексту - ООО "Зенит") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Франциско" (далее по тексту - ООО "Франциско") о расторжении договора аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года,

- обязании ООО "Франциско" освободить помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,8 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д.2;

- взыскании задолженности по договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования в части, просил обязать ООО "Франциско" освободить спорные помещения в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу (л.д.131 т.1).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Впоследствии истец заявил отказ от исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 года принят отказ ООО "Зенит" от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

Производство по делу в указанной части прекращено.

В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д.46-48 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Зенит" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 51-53 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Зенит" о расторжении договора аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года, обязании ООО "Франциско" освободить помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,8 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д.2 в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика ООО "Франциско" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 17 февраля 2005 года между Комитетом по управлению имуществом города Железнодорожный (Арендодатель) и ООО "Франциско" (Арендатор) был заключен договор аренды N 2190 недвижимого имущества (л.д. 26-29 т.1).

По условиям указанного договора Арендатору предоставляются в аренду нежилые помещения общей площадью 105,8 кв.м. по адресу: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д.2, строение лит.А, помещения N N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а согласно извлечению из технического паспорта МО ГУП "МОБТИ" от 19 февраля 2004 года N 15-172 для использования под офис и склад.

Срок действия договора определен с 1 января 2005 года по 31 декабря 2009 года.

16 мая 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области был зарегистрирован вышеуказанный договор аренды (л.д.26 т.1).

По акту приема-передачи вышеуказанные объекты недвижимого имущества были переданы от Комитета по управлению имуществом города Железнодорожного - Обществу с ограниченной ответственностью "Франциско" (л.д.32 т.1).

Впоследствии между сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года, а именно: N 1 от 21 марта 2005 года, N 2 от 30 декабря 2005 года, N 3 от 5 мая 2006 года, N 4 от 28 июля 2006 года, N 5 от 25 сентября 2006 года, N 6 от 20 декабря 2006 года.

21 мая 2007 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ООО "Зенит" был заключен договор купли-продажи части здания - нежилых помещений V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,80 кв.м., 1 этаж, расположенных по адресу: Московская область, г. Железнодорожный ул. Пролетарская, д.2 (л.д.20-24 т.1)

На основании договора купли-продажи от 21 мая 2007 года ООО "Зенит" было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности N 058892 от 23 июня 2007 года на часть здания (нежилые помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а), общей площадью 105, 80 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный ул. Пролетарская, д.2 (л.д.106 т.1).

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи части здания от 21 мая 2007 года произошла смена собственника спорных объектов недвижимого имущества, что не влечет прекращения арендных правоотношений в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО "Зенит" сослалось на следующие обстоятельства: систематическое невнесение ответчиком арендной платы, нахождение в арендуемом помещении субарендаторов без согласия собственника помещения, а также отсутствие договоров на оплату коммунальных услугу и страхового полиса.

Письмом от 7 декабря 2007 года N 055 истцом было направлено ответчику предупреждение об устранении указанных нарушений (л.д.54 т.1).

В соответствии с пунктом 6.1.8 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года арендатор обязан незамедлительно предоставлять уполномоченным лицам Арендодателя, а также представителям органов, контролирующих соблюдение санитарных, пожарных, технических требований, предъявляемых к нежилым помещениям, возможность контроля за используемым имуществом и беспрепятственный доступ.

Приказом генерального директора ООО "Зенит" N 3 от 10 августа 2007 года была создана комиссия по проверке состояния занимаемых ООО "Франциско" помещений, в состав которой входили - генеральный директор ООО "Зенит", представитель МУП ГЖУ (главный инженер Самарин Е.В.), представитель ОАО "Управляющая компания" (главный инженер Шпира П.К.).

Письмом N 11 от 13 августа 2007 года ООО "Франциско" было уведомлено о том, что проверка состояния занимаемых помещений назначена на 23 августа 2007 года.

По результатам проверки 23 августа 2007 года комиссией был составлен акт (л.д.5 т.1).

Из содержания вышеуказанного акта следует, что в одном из помещений установлен кодовый замок (помещение N 46 на плане БТИ). На стук дверь открыл гражданин Миронов Е.А., который на вопрос комиссии пояснил, что находится в фактических отношениях по договору аренды с ООО "Франциско", проводить осмотр, предъявлять какие-либо документы не уполномочен, доверенности не имеет.

Гражданин Миронов Е.В. воспрепятствовал проходу в помещение N 46а, N 1.

В помещении N 37 находились продавцы с бейджиками "ИП Мартынов". Ими был предъявлен договор аренды нежилого помещения N 2 от 1 сентября 2006 года с ООО "Франциско". Помещения N 38а, N 37б закрыты. На двери помещения N 38а вывеска "ООО Юррос".

С учетом того, что 23 августа 2007 года не представилось возможным оценить занимаемые помещения, их целевое использование, законность нахождения ООО "ЮРРОС" и ИП Мартынова в проверяемых помещениях, 31 августа 2007 года была назначена повторная проверка, о чем ООО "Франциско" было уведомлено телеграммой N 672/8 от 24 августа 2007 года.

По результатам проверки комиссия установила, что помещения N N 46а, 1, 38а, 37б закрыты. На двери помещения N 37б висит табличка "Операционная касса", слева от помещения N 37б, висят на стенде учредительные документы ООО "ЮРРОС", на двери помещения N 38а висит табличка ООО "ЮРРОС".

ООО "Зенит", ссылаясь на нарушение ООО "Франциско" пункта 6.2.1 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года просило удовлетворить заявленные требования.

Пунктом 6.2.1 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года предусмотрено, что Арендатор не вправе без письменного разрешения Арендодателя сдавать в субаренду имущество или его часть, а также передавать любым другим способом имущество или часть его в пользование третьим лицам (л.д.27 т.1).

В ходе судебного разбирательства установлено, что 1 сентября 2006 года между ООО "Франциско" (Арендодатель) и ПБОЮЛ Мартыновым А.Н. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 2, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 53 кв.м., в том числе торговая площадь 43 кв.м. и подсобная - 10 кв.м. (л.д. 8-17 т.1).

Вышеуказанный договор аренды N 2 от 1 сентября 2006 года был заключен с согласия собственника нежилого помещения - Комитета по управлению имуществом города Железнодорожный, о чем имеется отметка в договоре.

Следовательно, ООО "Франциско" не были допущены нарушения пункта 6.2.1 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года.

Постановлениями Железнодорожного городского суда от 19 сентября 2007 года и 25 сентября 2007 года, а также решениями Московского областного суда от 12 октября 2007 года были установлены факты нарушения ПБОЮЛ Мартыновым А.Н. и ООО "ЮРРОС" правил пожарной безопасности (л.д.65-70 т.1).

В указанных судебных актах значится адрес ООО "ЮРРОС" - помещения по ул. Пролетарской, 2 города Железнодорожный.

Истец, ссылаясь на эти доказательства, считает, что ответчиком без согласия собственника спорного помещения сдаются в субаренду ООО "ЮРРОС".

Между тем, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что ООО "ЮРРОС" в настоящее время не занимает помещение по ул. Пролетарской, 2 города Железнодорожный.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт нахождения субарендатора ООО "ЮРРОС" в спорных нежилых помещениях на момент вынесения судом первой инстанции решения.

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО "Зенит" в качестве основания сослалось также на систематическое невнесение ответчиком арендной платы.

Между тем из материалов дела усматривается, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по внесению арендных платежей за период с октября 2007 года по декабрь 2007 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

Однако в ходе судебного разбирательства ООО "Франциско" погасило образовавшуюся задолженность. В связи с указанными обстоятельствами ООО "Зенит" заявило отказ от исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 147 361 руб. 29 коп. Данный отказ был принят судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что часть денежных средств по арендной плате длительное время продолжала перечисляться прежнему собственнику - Комитету по управлению имуществом города Железнодорожный. В связи с этим перед ООО "Зенит" у ответчика образовалась задолженность, а перед прежним собственником спорного имущества числилась переплата.

Ссылка истца на отсутствие у ответчика договора на эксплуатационные и коммунальные услуги и страхового полиса также несостоятельна.

В суд первой инстанции новым руководителем ООО "Франциско" были представлены для обозрения договоры с коммунальными службами, что следует из протокола судебного заседания Арбитражного суда Московской области от 8 апреля 2008 года (л.д.39-40 т.1).

Доводы истца о том, что на день обращения с настоящими исковыми требованиями договоры с коммунальными службами не были заключены ООО "Франциско" не могут служить основанием для расторжения оспариваемого договора аренды.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что претензий со стороны коммунальных и эксплуатационных организаций по вопросу оплаты предоставленных услуг к собственнику не предъявлялось.

Кроме того, организации не могут пользоваться помещением и осуществлять свою деятельность в них без потребления электрической и тепловой энергии, водоснабжения и сбора сточных вод, вывоза мусора и т.п., то есть получения соответствующих коммунальных и эксплутационных услуг.

Следовательно, получение счетов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а также внесение денежных средств по ним свидетельствует об установлении договорных отношений.

Отсутствие страхового полиса в отношении спорного помещения не является существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.

Из смысла статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если все нарушения на момент рассмотрения спора в суде арендатором устранены, то договор аренды не может быть расторгнут.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Зенит" требований в части расторжения договора аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года и обязании ООО "Франциско" освободить помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,8 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д.2.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 года по делу N А41-К1-2550/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова К.И. Демидова