Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2008 г. N 10АП-1931/2008

г. Москва

07 июля 2008 г.

Дело N А41-К1-20614/07

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Боровиковой С.В., Ханашевича С.К.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца Администрации города Байконур - Петрина Г.Н. - представитель по доверенности N 011/67-63 от 26 июня 2008 года,

ответчица ИП Марченко Э.Н. в судебное заседание не явилась, извещена,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Марченко Э.Н. на решение Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2008 года по делу N А41-К1-20614/07, принятое судьей Кузнецовой О.Н., по иску Администрации города Байконур к индивидуальному предпринимателю Марченко Э.Н. о расторжении договоров и обязании возвратить помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Байконур обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Марченко Элеоноре Николаевне о досрочном расторжении договоров субаренды нежилых помещений N 5/371-01 от 1 января 2001 года и N 10/376-01 от 1 марта 2001 года,

- обязании индивидуального предпринимателя Марченко Э.Н. возвратить Администрации города Байконур нежилые помещения по адресу: город Байконур, улица Мира д. 7 кв. 1, кв. 2 с оформлением актом приема-передачи и актов технического состояния помещения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2008 года исковые требования Администрации города Байконур удовлетворены частично.

Суд обязал ИП Марченко Э.Н. возвратить Администрации города Байконур нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Байконур, ул. Мира д. 7, кв. 1 и кв. 2.

В остальной части иска отказано (л.д. 116-117).

Не согласившись с данным судебным актом, ИП Марченко Э.Н. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д.124-128).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда заявитель апелляционной жалобы ИП Марченко Э.Н. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в ее отсутствие.

Представитель истца Администрации города Байконур возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 1 января 2001 года между Администрацией города Байконур (Арендатор) и ИП Марченко Э.Н. (Субарендатор) был заключен договор субаренды N 5/371-01 (л.д.8-11).

По условиям указанного договора Арендатор сдает, а Субарендатор принимает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Байконур, улица Мира д.7 кв. 1 для использования под магазин.

Субарендуемое помещение находится в пользовании и владении Администрации города Байконур в соответствии с договором аренды комплекса "Байконур" между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Казахстан, актом приема-передачи от 13 марта 1995 года, соглашением между Российской Федерацией Республикой Казахстан о статусе города Байконур, порядке формирования и статусе его органов исполнительной власти.

Согласно пункту 2.1 договора Субарендатор ежеквартально производит оплату субарендной платы в сумме 26,8 руб. за 1 кв.м. Общая сумма платежа в квартал составляет 1 367 руб. и подлежит перечислению в городской бюджет.

Срок действия договора установлен с 1 января 2001 года по 1 января 2002 года.

1 марта 2001 года между Администрацией города Байконур (Арендатор) и ИП Марченко Э.Н. (Субарендатор) был заключен договор субаренды N 10/376-01, по условиям которого Арендатор сдает, а Субарендатор принимает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Байконур, улица Мира д.7 кв. 2 для использования под склад (л.д.12-15).

Срок действия договора определен с 1 марта 2001 года по 1 марта 2002 года.

Впоследствии между сторонами заключались соглашения о пролонгации договоров субаренды N 5/371-01 и N 10/376-01 по 1 декабря 2007 года: N 598 от 20 декабря 2002 года, N 31 от 28 января 2004 года, N 14 от 19 января 2005 года, N 1 от 15 января 2006 года, N 07 от 2 февраля 2007 года.

Предъявляя настоящие требования, истец сослался на то, что индивидуальный предприниматель Марченко Э.Н. занимается предпринимательской деятельностью (услугами по розничной торговле в неспециализированных магазинах, преимущественно пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями), на основании свидетельства N Б 00979 о государственной регистрации предпринимателя, осуществляющего свою деятельность без образования юридического лица.

Заключением Государственного учреждения здравоохранения "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора города Байконур" было установлено, что спорные нежилые помещения находятся в неудовлетворительном санитарно-техническом и санитарно-гигиеническом состоянии.

ИП Марченко Э.Н. неоднократно привлекалась к административной ответственности за реализацию спиртосодержащей продукции без лицензии.

Кроме того, истец указал, что 14 июня 2007 года было проведено заседание комиссии по содействию развития малого предпринимательства города Байконур по рассмотрению представления УВД МВД России об устранении причин и условий, способствующих совершению административных правонарушений ИП Марченко Э.Н.

Комиссией было принято решение о досрочном расторжении договоров субаренды спорных нежилых помещений.

18 августа 2007 года истец направил в адрес ответчика уведомление с требованием об освобождении арендуемых нежилых помещений и о досрочном расторжении договоров аренды (л.д. 36).

Однако ответчица данное уведомление оставила без ответа.

В связи с изложенными обстоятельствами, Администрация города Байконур обратилась в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договоров субаренды нежилых помещений N 5/371-01 от 1 января 2001 года и N 10/376-01 от 1 марта 2001 года и обязании индивидуального предпринимателя Марченко Э.Н. возвратить Администрации города Байконур нежилые помещения по адресу: город Байконур, улица Мира д. 7 кв. 1, кв. 2 с оформлением актов приема-передачи и актов технического состояния помещения.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных Администрацией города Байконур требований.

Между тем, данный вывод суда нельзя признать правильным.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок изменения и расторжения договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что 14 июня 2007 года состоялось заседание комиссии по содействию развития малого предпринимательства города Байконур по рассмотрению представления УВД МВД России об устранении причин и условий, способствующих совершению административных правонарушений ИП Марченко Э.Н.

Комиссией было принято решение о досрочном расторжении договоров субаренды нежилых помещений N 5/371-01 от 1 января 2001 года и N 10/376-01 от 1 марта 2001 года, заключенных между Администрацией города Байконур и ИП Марченко Э.Н. (л.д.31-35).

В соответствии с пунктом 5.2.5 договоров субаренды они могут быть расторгнуты по решению Комиссии по содействию развития малого бизнеса, однако данное положение не отменяет досудебного порядка расторжения договоров, предусмотренных законом.

18 августа 2007 года Отдел торговли Администрации города Байконур направил в адрес ИП Марченко Э.Н. уведомление о досрочном расторжении договоров субаренды нежилых помещений N 5/371-01 от 1 января 2001 года и N 10/376-01 от 1 марта 2001 года и их освобождении в срок до 1 сентября 2007 года (л.д.36).

Данное письмо было получено доверенным лицом ИП Марченко Э.Н. - Марченко И.И.

Однако уведомление N 04-1/7-94 от 18 августа 2007 года не может свидетельствовать о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Вышеуказанное уведомление было направлено в адрес ответчицы Отделом торговли Администрации города Байконур, который не являлся стороной по договорам субаренды нежилых помещений N 5/371-01 от 1 января 2001 года и N 10/376-01 от 1 марта 2001 года.

Кроме того, из содержания данного уведомления не следует, что ИП Марченко Э.Н. предлагалось устранить нарушения, установленные комиссией по содействию развитию малого предпринимательства города Байконур, в определенный срок.

Следовательно, у истца отсутствовали основания, предусмотренные статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для направления в суд требования о досрочном расторжении договоров субаренды.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с этим, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск Администрации города Байконур - оставлению без рассмотрения.

В силу статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей подлежит возврату индивидуальному предпринимателю Марченко Э.Н. из Федерального Бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2008 года по делу N А41-К1-20614/07 отменить.

Исковые требования Администрации города Байконур о досрочном расторжении договоров субаренды N 5/371-01 от 1 января 2001 года и N 10/376-01 от 1 марта 2001 года между Администрацией города Байконур и индивидуальным предпринимателем Марченко Элеонорой Николаевной, а также об обязании Марченко Элеоноры Николаевны возвратить Администрации города Байконур нежилые помещения по адресу: город Байконур, улица Мира, д. 7 кв. 1, 2 оставить без рассмотрения.

Выдать индивидуальному предпринимателю Марченко Элеоноре Николаевне справку на возврат госпошлины из Федерального бюджета в размере 1 000 рублей.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова С.К. Ханашевич