Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2008 г. N 10АП-1853/2008

г. Москва

15 июля 2008 г.

Дело N А41-К1-14111/07

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2008 года,

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Боровиковой С.В., Демидовой К.И.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца ИП Соколова А.В. - Лиснивская Н.В. - представитель по доверенности от 8 июля 2008 года;

от ответчика Волоколамского РАЙПО - Гуров А.Н. - представитель по доверенности N 020/1/юр-06 от 2 февраля 2007 года,

от третьих лиц: ООО "Технокуб" - Мешков А.Н. - представитель по доверенности от 25 января 2008 года,

ООО "Нейтрино" - Мешков А.Н. - представитель по доверенности от 25 января 2008 года,

представители истца ИП Соколовой Н.М. и третьего лица УФРС по Московской области в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Соколова А.В. и Соколовой Н.М. на решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2008 года по делу N А41-К1-14111/07, принятое судьей Гарькушовой Г.А., по иску ИП Соколова А.В. и ИП Соколовой Н.М, к Волоколамскому РАЙПО о регистрации договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Соколов Алексей Валерьевич и Соколова Надежда Михайловна обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к Волоколамскому районному потребительскому обществу (далее по тексту - Волоколамское РАЙПО) о регистрации договоров аренды нежилого помещения площадью 135 кв.м. и помещения площадью 150 кв.м.,, расположенных по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова д. 21, заключенных между Соколовыми А.В. и Н.М. и Волоколамским РАЙПО 25 апреля 2006 года.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2007 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Нейтрино" (далее по тексту - ООО "Нейтрино") и Общество с ограниченной ответственностью "Технокуб" (далее по тексту - ООО "Технокуб").

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2008 года в удовлетворении исковых требований ИП Соколова А.В. и ИП Соколовой Н.М. отказано (л.д.19-21 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, ИП Соколов А.В. и ИП Соколова Н.М. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 33-34 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы ИП Соколова А.В. поддержал доводы апелляционной жалобы заявителей, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ИП Соколова А.В. и ИП Соколовой Н.М. удовлетворить.

Представитель ответчика Волоколамского РАЙПО возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителей - без удовлетворения.

Представитель третьих лиц ООО "Технокуб" и ООО "Нейтрино" поддержал доводы апелляционных жалоб заявителей, оставил вопрос о законности принятого решения на усмотрение суда.

Представители истца ИП Соколовой Н.М. и третьего лица УФРС по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Индивидуальные предприниматели Соколов Алексей Валерьевич и Соколова Надежда Михайловна обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к Волоколамскому районному потребительскому обществу о регистрации договоров аренды нежилого помещения площадью 135 кв.м. и помещения площадью 150 кв.м.,, расположенных по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова д. 21, заключенных между Соколовами А.В. и Н.М. и Волоколамским РАЙПО 25 апреля 2006 года.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ИП Соколовым А.В. и ИП Соколовой Н.М. требований.

Данный вывод суда следует признать правильным.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права N 0887139 от 27 сентября 2006 года Волоколамскому РАЙПО принадлежит на праве собственности здание торгового комплекса (нежилое помещение), общей площадью 3 596, 90 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова д. 21, строение 3 (л.д.64 т.1).

3 февраля 2006 года между Волоколамским районным потребительским обществом (Арендодатель) и ИП Соколовой Н.М. (Арендатор) был подписан предварительный договор аренды нежилого помещения (л.д.54-55 т.1).

Стороны пришли к соглашению, что их взаимным интересам соответствует заключение до 1 мая 2006 года сроком на 362 календарных дня основного договора аренды недвижимого имущества - части торгового комплекса общей площадью 150 кв.м. - торговая площадь, 35 кв.м. - подсобное помещение. Арендуемое помещение расположено на втором этаже двухэтажного здания "торгового комплекса" по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова д. 21.

Одновременно между Волоколамским РАЙПО (Арендодатель) и ИП Соколовым А.В. (Арендатор) 3 февраля 2006 года был подписан предварительный договор аренды нежилого помещения.

Согласно условиям предварительного договора стороны пришли к соглашению, что их взаимным интересам соответствует заключение до 1 мая 2006 года сроком на 362 календарных дня основного договора аренды недвижимого имущества - части торгового комплекса общей площадью 135 кв.м., из которых 120 кв.м. - торговая площадь, 15 кв.м. - подсобное помещение.

Арендуемое помещение расположено на втором этаже двухэтажного здания "Торгового комплекса" по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова д. 21. Место расположения арендуемого помещения определяется сторонами согласно схеме помещения.

Размер арендуемой площади является предварительным и подлежит корректировке при заключении основного договора аренды в соответствии с техническим паспортом ГУП "МОБТИ" (на дату подписания договора объект находится в стадии строительства, сдача объекта предполагалась в 1-м квартале 2006 года).

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В обоснование заявленных требований истцами представлены договоры аренды нежилых помещений от 25 апреля 2006 года, подписанные между ИП Соколовой Н.М., ИП Соколовым А.В. и Волоколамским РАЙПО на основании предварительных договоров от 3 февраля 2006 года (л.д.5-7, 8-10 т.).

В указанных договорах имеется отметка о том, что договоры являются приложениями к предварительным договорам нежилых помещений от 3 февраля 2006 года.

Срок действия договоров аренды от 25 апреля 2006 года определен с 25 апреля 2006 года по 24 апреля 2055 года (на 49 лет).

Между тем, основные договоры аренды спорных нежилых помещений сторонами не представлены, а предварительные договоры аренды не подлежат регистрации в силу закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Апелляционным судом осматривались подлинники приложений к предварительным договорам аренды нежилых помещений от 3 февраля 2006 года, представленные ответчиком.

В указанных договорах отсутствуют сроки аренды, согласованные сторонами (л.д. 56-61 т.1), что не позволяет говорить об их регистрации в порядке статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания предварительных договоров аренды спорных нежилых помещений от 3 февраля 2006 года и приложений к ним от 25 апреля 2006 года не следует, что на какого-то из участников соглашения возлагалась обязанность по регистрации заключаемых основных договоров аренды, что исключает возможность предъявления требований об обязании зарегистрировать договор на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствуют также основания для удовлетворения иска в порядке части 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как сделка (договор аренды) не совершена в надлежащей форме (предварительный договор не является в данном случае надлежащей формой).

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения ответчика от регистрации договоров.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования заявлены необоснованно.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В ходе судебного разбирательства установлено, что право собственности на здание торгового комплекса (нежилое помещение), общей площадью 3 596, 90 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова д. 21, строение 3 было зарегистрировано за Волоколамским РАЙПО 27 сентября 2007 года (свидетельство о государственной регистрации права N 0887139 от 27 сентября 2006 года).

Между тем, договоры аренды спорных нежилых помещений были подписаны между ИП Соколовым А.В., ИП Соколовой Н.М. и Волоколамским РАЙПО 25 апреля 2006 года, то есть до государственной регистрации права собственности арендодателя на спорные нежилые помещения.

Ссылка истцов на то, что в связи с заполнением приложений к предварительным договорам аренды от 3 февраля 2006 года необходимость в составлении основного договора отсутствовала, является несостоятельной, поскольку противоречит нормам действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных индивидуальными предпринимателями Соколовыми Алексеем Валерьевичем и Надеждой Михайловной требований.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2008 года по делу N А41-К1-14111/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова К.И. Демидова