Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2008 г. N 10АП-1869/2008

г. Москва

30 июля 2008 г.

Дело N А41-К1-22085/07

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Диаковской Н.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания Заболотним С.Н.,

при участии в заседании:

от ООО "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ": Осанов С.Б., по доверенности N 19 от 10.01.08 г.;

от ООО "АН "Жилищный вопрос": Осанов С.Б., по доверенности N 13 от 15.05.08 г.;

от ООО "Стройгарант": Панов А.Е., по доверенности от 09.01.08 г.;

от ООО "АИМТ "МАНГИТ": Панов А.Е., по доверенности от 04.03.08 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2008 года по делу N А41-К1-22085/07, принятое судьей Кузнецовой О.Н. с участием арбитражных заседателей Миловидова В.С., Мордухаева О.С., по иску ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" к ООО "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ", ООО "Стройгарант", СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", при участии третьих лиц - ССП по городского округа Балашиха ФССП по Московской области, Администрации городского округа Балашиха, ООО "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ", о признании недействительными торгов и договора, заключенного по итогам проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (ООО "АН "Жилищный вопрос") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ" (ООО "АИМТ "МАНГИТ"), Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества" (СГУ при Правительстве РФ "РФФИ"), Обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант" (ООО "Стройгарант"), при участии третьих лиц - Службы судебных приставов городского округа Балашиха Федеральной службы судебных приставов по Московской области (ССП г/о Балашиха ФССП по МО), Администрации городского округа Балашиха Московской области (Администрация г/о Балашиха), Общества с ограниченной ответственностью "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ" (ООО "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ"), о признании недействительными торгов, проведенных 20 августа 2007 года, по реализации доли в договоре N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в Московской области, г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна", принадлежащую ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" согласно дополнительному соглашению N 463 от 4 декабря 2000 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года и дополнительному соглашению N 101 от 31 мая 2001 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года, площадь земельного участка уточнена до 8,45 га, и договора купли-продажи, заключенного по итогам проведения данных торгов.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2008 года по делу N А41-К1-22085/07 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "АН "Жилищный вопрос" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции от 30.04.08 г. отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 20 августа 2007 года СГУ при Правительстве Российской Федерации "РФФИ" в лице поверенного фонда ООО "АИМТ "МАНГИТ" провело торги в виде открытого аукциона по продаже арестованного имущества, принадлежащего ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", - доли в договоре N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в Московской области, г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна".

Дополнительными соглашениями N 463 от 4 декабря 2000 года, N101 от 31 мая 2001 года к договору N111 от 13 мая 1998 года площадь земельного участка уточнена до 8,45 га (т, 1 л.д. 21-22).

Имеющийся в материалах дела Протокол о результатах торгов от 20 августа 2007 года свидетельствует, что участие в аукционе принимали ООО "Стройгарант" и ООО "Торговый Дом "Сытный ряд", при этом победителем торгов признано ООО "Стройгарант", предложившее максимальную цену за выставленное на продажу имущество - 2 766 400 руб. (т. 1, л.д. 31-33).

Письмом от 28 августа 2007 года ООО "Стройгарант" уведомило ООО "АН "Жилищный вопрос" о состоявшихся 20 августа 2007 года торгах и просило представить документацию в отношении приобретенной обществом на аукционе доли в договоре рег. N 111 от 13 мая 1998 года (т. 1, л.д. 34).

Полагая, что вышеуказанные торги от 20.08.07 г. и договор купли-продажи, заключенный по результатам их проведения, являются недействительными, ООО "АН "Жилищный вопрос" обратилось с иском в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований общество указало, что статья 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" не предусматривает выставление на торги доли в договоре инвестиционного проекта, в связи с чем договор купли-продажи доли в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, а торги недействительными.

Суд первой инстанции, отказывая ООО "АН "Жилищный вопрос" в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих нарушение порядка проведения оспариваемых торгов.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд не принял во внимание отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, в том числе, описания индивидуально-определенных признаков объекта, переданного на аукцион.

По мнению заявителя, на торги неправомерно выставлено имущество, гражданский оборот которого ограничен, что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи доли вне зависимости от того, признаны ли торги от 20.08.07 г. недействительными в установленном законом порядке.

Данные доводы заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованными.

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Из материалов дела усматривается, что 13 мая 1998 года между Администрацией Балашихинского района Московской области (Администрация) и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (Инвестор) заключен договор N 111 о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в г. Балашихе, мкр. 22 "Поляна", полностью отвечающего требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм, установленных действующим законодательством Российской Федерации (т. 1, л.д. 16-20).

Пунктом 2.2. вышеуказанного договора предусмотрено, что Инвестор осуществляет вложение собственных и привлеченных средств в форме инвестиций для финансирования инвестиционного проекта и обеспечивает их целевое использование, являясь главным исполнителем работ по договору и реализует инвестиционный объект, а Администрация осуществляет реализацию передаваемой ей доли инвестиционного объекта.

Дополнительным соглашением N 463 от 4 декабря 2000 года Администрация Балашихинского района и ООО "АН "Жилищный вопрос" внесли изменения в инвестиционный договор N 111 от 13 мая 1998 года, в том числе, в части изменения площади земельного участка, предназначенного под коттеджную застройку - 8,45 га (т.1, л.д. 21).

Пункты 3.1. и 3.2. договора изложены в следующей редакции: Администрация имеет право на получение 2 законченных строительством коттеджей 176 кв.м. каждый за предоставление земельного участка, а также имеет право выкупить по себестоимости 2 коттеджа по 176 кв.м. и два коттеджа по 198 кв.м., а Инвестор имеет право на получение оставшегося количества коттеджей.

31 мая 2001 года между Администрацией Балашихинского района, ООО "АН "Жилищный вопрос" и ООО "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ" подписано соглашение N 101 к договору N 111 от 13 мая 1998 года (т.1, л.д. 22), предметом которого является возмездная частичная передача прав и обязанностей инвестора по договору N 111 от 13 мая 1998 года к ООО "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ".

На основании решения Балашихинского городского суда Московской области от 16 февраля 2005 года возбуждено сводное исполнительное производство N 16227/07/06 о взыскании с ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" в пользу Алехина А.Е. денежных средств в размере 2 872 140 руб. 56 коп. (т.2, л.д. 22-25).

26 июня 2007 года судебным приставом по городу Балашихе вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию.

В соответствии с указанным постановлением в специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российской фонд федерального имущества" передано на реализацию арестованное имущество ООО "АН "Жилищный вопрос" - доля в договоре N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в Московской области, г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна".

СГУ при Правительстве РФ "РФФИ" в соответствии с государственным контрактом от 21 июня 2007 года N К-25-5/2743 и техническим заданием, являющимся приложением N 1 к государственному контракту, заключенным между ООО "АИМТ "МАНГИТ" и фондом, а также договором от 2 июля 2007 года N Н-406/25-5/2952, подписанным УФССП по МО и Фондом, поручило ООО "АИМТ "МАНГИТ" принять по акту приема-передачи и реализовать принадлежащее должнику ООО "АН "Жилищный вопрос" имущество, арестованное в ходе исполнительного производства N 16227/07/06св (т.2, л.д. 28-29).

Реализации подлежала доля в договоре рег.N 111 от 13 мая 1998 года о реализации Инвестиционного проекта на освоение земельного участка под коттеджную застройку, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр 22 "Поляна", площадью 11, 2 га (согласно дополнительному соглашению N 101 от 31 мая 2001 года к договору рег.N 111 от 13 мая 1998 года площадь земельного участка уточнена до 8,45 га.).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что на торги неправомерно выставлены имущественные права, гражданский оборот которых ограничен, арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованным.

Из материалов дела усматривается, что на оспариваемых торгах реализована доля в договоре рег.N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка под коттеджную застройку, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр.22 "Поляна", площадью 11,2 га.

Частью 3 ст. 447 ГК РФ предусмотрена реализация на торгах имущественного права.

Частью 5 ст. 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 21.07.97 г. установлено, что при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Реализация на торгах права на долю в договоре о реализации инвестиционного проекта не противоречит вышеуказанным нормам права.

Доказательств, что выставленная на торги доля в договоре является имуществом, ограниченным в обороте, заявителем не представлено.

Кроме того, в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ N101 от 22.12.05 г. прямо указано, что нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с проведением торгов.

Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на недействительность оспариваемых торгов в связи с нарушением порядка их проведения арбитражный апелляционный суд не может признать состоятельной.

Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения, при этом основанием для признания торгов недействительными в судебном порядке могут выступать лишь нарушения процедуры проведения торгов, установленной законом.

Признание недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, возможно только в случае признания недействительными самих торгов.

В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также указано, что публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица только в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом.

Статьей 448 ГК РФ установлены порядок организации и проведения торгов.

В силу ч. 2 данной статьи извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Из материалов дела усматривается, что 19 июля 2007 года в газете "Все на продажу" N 16 опубликовано сообщение о продаже доли в договоре рег.N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка под коттеджную застройку, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр.22 "Поляна", площадью 11,2 га (согласно дополнительному соглашению N 463 от 4 декабря 2000 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года и дополнительному соглашению N 101 от 31 мая 2001 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года площадь земельного участка уточнена до 8,45 га.).

Вышеназванное сообщение содержало сведения о начальной цене продажи 92 660 000 рублей, сумме задатка (10 от начальной стоимости лота), шаге аукциона (1%), наименование должника, условия и порядок проведения торгов, адрес и дату проведения торгов - 20 августа 2007 года в 12 часов 00 минут.

Частью 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно протоколу о результатах торгов от 20 августа 2007 года в аукционе принимали участие ООО "Стройгарант" и ООО "Торговый Дом "Сытный ряд", при этом победителем торгов признано ООО "Стройгарант", предложившее максимальную цену - 2 766 400 рублей (т.1, л.д. 30-32).

Пунктом 6.6 протокола о результатах торгов от 20 августа 2007 года предусмотрено, что в течение трех рабочих дней после осуществления покупателем оплаты имущества, поступления в полном объеме денежных средств на расчетный счет организатора торгов обязательства покупателя по оплате имущества считаются выполненными в полном объеме, а покупатель принимает от судебного пристава-исполнителя по городскому округу Балашиха УФССП по Московской области в присутствии организатора торгов по акту приема-передачи заверенные копии исполнительного производства, договора N 111 от 13 мая 1998 года о реализации инвестиционного проекта, дополнительного соглашения N 463 от 4 декабря 2000 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года и дополнительного соглашения N 101 от 31 мая 2001 года к договору N 111 от 13 мая 1998 года.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемые торги проведены в соответствии со ст. 448 ГК РФ.

Более того, Арбитражный суд Московской области решением по делу N А41-К1-18793/07 по иску ООО "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ", оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2008 года, исследовал порядок проведения торгов от 20 августа 2007 года, в результате чего отказал обществу в удовлетворении требований о признании недействительными торгов от 20 августа 2007 года и договора купли-продажи доли в договоре рег. N 111 о реализации инвестиционного проекта.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2008 года N КГ-А41/5209-08-КА вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО "АН "Жилищный вопрос" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе.

В соответствии со ст.110 АПК РФ с ООО "АН "Жилищный вопрос" подлежит взысканию госпошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб. в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, п. 1 ст. 269, ст.271, ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-22085/07 от 30 апреля 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" 1 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе в доход федерального бюджета.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Н.В. Диаковская С.К. Ханашевич