Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2008 г. N 10АП-2710/2008

г. Москва

11 сентября 2008 г.

Дело N А41-4567/08

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области - Струкова - представитель по доверенности N 25/3-30 от 3 марта 2008 года,

представитель ответчика ООО "Виттория" в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Виттория" на решение Арбитражного суда Московской области от 4 июля 2008 года по делу N А41-4567/08, принятое судьей Сороченковой Т.В., по иску Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области к ООО "Виттория" о взыскании 312 974 руб. 95 коп., о расторжении договора, о выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Виттория" (далее по тексту - ООО "Виттория") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 204 885 руб. 36 коп., и пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 58 097 руб. 58 коп.,

- расторжении договора аренды N 602 от 20 февраля 2006 года;

- обязании ответчика освободить арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, Комсомольский проспект, д. 5 и передать Администрации Люберецкого муниципального района по передаточному акту в первоначальном состоянии (л.д.3-4).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 204 885 руб. 36 коп. и пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 109 089 руб. 59 коп.;

- расторгнуть договор аренды N 602 от 20 февраля 2006 года;

- обязать ответчика освободить арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, Комсомольский проспект, д. 5 и передать Администрации Люберецкого муниципального района по передаточному акту в первоначальном состоянии (л.д. 50-51).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 4 июля 2008 года исковые требования Администрации Люберецкого муниципального района удовлетворены.

Суд взыскал с ООО "Виттория" в пользу Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район 204 089 руб. 59 коп. задолженности, 70 000 рублей 00 коп. - неустойки (пени), 6 759 руб. 60 коп. - расходов по госпошлине.

Суд расторг договор N 602 от 20 февраля 2006 года между Администрацией муниципального образования Люберецкий район Московской области и ООО "Виттория", выселил ООО "Виттория" из нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, Комсомольский пр, д. 5 и обязал ответчика передать его Администрации Люберецкого муниципального района Московской области по передаточному акту в первоначальном состоянии (л.д. 99-101).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Виттория" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 126-127).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы ООО "Виттория" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

8 сентября 2008 года в адрес Десятого арбитражного апелляционного суда поступила телеграмма от генерального директора ООО "Виттория" Гуляева А.Г. об отложении судебного разбирательства, в связи с болезнью.

Арбитражный апелляционный суд считает, что данное ходатайство удовлетворению не подлежит, поскольку в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, генеральным директором ООО "Виттория" Гуляевым А.Г. не было представлено документальное доказательство, подтверждающее его болезнь.

В связи с этим, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя заявителя апелляционной жалобы.

Представитель истца Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Виттория" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 204 885 руб. 36 коп. и пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 109 089 руб. 59 коп.; расторжении договора аренды N 602 от 20 февраля 2006 года; обязании освободить арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, Комсомольский проспект, д. 5 и передаче его Администрации Люберецкого муниципального района по передаточному акту в первоначальном состоянии.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных Администрацией муниципального образования Люберецкий район требований.

Данный вывод суда следует признать правильным.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 20 февраля 2006 года между Администрацией муниципального образования Люберецкий район Московской области (Арендодатель) и ООО "Виттория" (Арендатор) был заключен договор N 602 на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений, нежилых помещений (л.д.5-7).

По условиям указанного договора Арендодатель на основании Распоряжения Главы муниципального образования Люберецкий район Московской области от 20 февраля 2006 года N 288-РГ при участии Балансодержателя сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Люберцы, Комсомольский проспект, д. 5. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 248,5 кв.м.; состав арендуемых помещений: подвал, пом. П, ком. N 15-19, 27-29, 38а, площадью 244,6 кв.м., состав мест общего пользования: 32/100 доли от комн. N 19 1 этажа.

Согласно пункту 3 договора размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.метр сдаваемого в аренду нежилого помещения и значение коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, устанавливаются и изменяются решением Совета депутатов муниципального образования Люберецкий район Московской области. Сумма арендной платы определяется расчетом в установленном порядке, в соответствии с решениями Совета депутатов муниципального образования Люберецкий район Московской области от 4 декабря 2003 года N 169/25 (приложение к решению N 2,3), от 8 ноября 2005 года N 281/41.

При подписании договора сторонами установлена арендная плата в сумме 269 848 руб. 92 коп. в год без учета налога на добавленную стоимость, а в месяц 22 487 руб. 41 коп.

Арендная плата за пользование земельным участком, где расположено здание (сооружение) и прилегающей к нему территорией, производится на основании отдельного договора, заключенного с Администрацией.

В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором начисляются пени по 0,2% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2 договора).

Срок действия договора установлен с 1 марта 2006 года по 31 января 2007 года.

По акту приема-передачи спорные нежилые помещения были переданы от Администрации Люберецкого муниципального района в аренду ООО "Виттория" (л.д.8).

5 декабря 2006 года Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район было составлено соглашение о внесении изменений в договор аренды N 602 от 20 февраля 2006 года в части размера арендной платы.

Вышеуказанным соглашением было установлено, что размер годовой арендной платы составляет 307 328 руб. 04 коп., а размер арендной платы в месяц - 25 610 руб. 67 коп.

Данное соглашение между сторонами не было подписано.

Однако в соглашении имеется отметка о его получении ООО "Виттория" 27 декабря 2006 года и о согласии с оплатой по новым реквизитам (л.д.12).

Следовательно, ООО "Виттория" согласилось с тем, что с 1 января 2007 года размер месячной арендной платы по договору аренды N 602 от 20 февраля 2006 года составляет 25 610 руб. 67 коп., а в год 307 328 руб. 04 коп.

Срок действия договора аренды N 602 от 20 февраля 2006 года истек 31 января 2007 года. Однако ООО "Виттория" продолжало использовать спорное нежилое помещение.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Письмом N 21 исх-748 от 20 ноября 2007 года Администрация Люберецкого муниципального района уведомила ООО "Виттория" о расторжении договора аренды N 602 от 20 февраля 2006 года и необходимости оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате за период с 5 июня 2007 года по 19 ноября 2007 года в сумме 128 053 руб. 35 коп. и за период с 5 марта 2006 года по 19 ноября 2007 года в сумме 23 830 руб. 49 коп.

Администрация в данном письме указала также на то, что в случае невыполнения данного условия или неполучения ответа в пятнадцатидневный срок истец вправе обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, выселении ООО "Виттория" из занимаемого помещения (л.д.20).

Поскольку ООО "Виттория" свои обязательства по перечислению арендной платы не исполнило надлежащим образом, истец просил взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность по арендной плате.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно представленному Администрацией Люберецкого муниципального района расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 1 марта 2006 года по 5 марта 2008 года составила 204 885 руб. 36 коп.

Сумма задолженности по арендной плате не оспаривалась ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Доказательства погашения указанной задолженности ООО "Виттория" в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 204 885 руб. 36 коп.

Администрацией Люберецкого муниципального района были предъявлены требования к ответчику о взыскании неустойки в размере 109 089 руб. 59 коп.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 2 договора аренды N 602 от 20 февраля 2006 года предусмотрено, что в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени по 0,2% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе снизить размер взыскиваемой неустойки в случае несоразмерности предъявленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме N 17 от 14 июля 1997 года "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

При вынесении решения судом первой инстанции было принято во внимание то обстоятельство, что начисленный истцом размер неустойки явно несоразмерен последствия нарушения обязательств.

В связи с этим, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о снижения размера неустойки до 70 000 рублей.

Доводы ответчика о том, что арендная плата не принималась Внешторгбанком из-за неточности формулировок порядка и размера внесения арендной платы не могут быть приняты во внимание, так как документальные доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства, не представлены.

В силу положений части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд истребует доказательства лишь в случае, когда сторона представила мотивированное ходатайство, в котором, в том числе, указаны причины, препятствующие получению доказательства лицом, участвующим в деле.

Такое ходатайство ответчика в материалах дела отсутствует.

В апелляционный суд дополнительные доказательства также не представлены.

Следовательно, оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки не имеется.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Неполное внесение арендной платы является существенным нарушением условий договора, так как Арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка ответчика на то, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения спорного договора аренды, несостоятельна.

Из материалов дела усматривается, что Администрацией Люберецкого муниципального района в адрес ООО "Виттория" направлялись письма N 21 исх-748 от 20 ноября 2007 года и N 6987/39 от 19 декабря 2007 года с просьбой погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды N 602 от 20 февраля 2006 года.

В данных письмах истец указал на то, что в случае невыполнения данного условия или неполучения ответа в пятнадцатидневный срок истец вправе обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, выселении ООО "Виттория" из занимаемого помещения.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представителем истца были представлены почтовые уведомления, свидетельствующие о вручении вышеуказанных писем ООО "Виттория": письмо N 21 исх-748 от 20 ноября 2007 года было вручено представителю ответчика Сидорову 24 ноября 2007 года, а письмо N 6987/39 от 19 декабря 2007 года представителю ответчика Гуляеву - 27 декабря 2007 года и 31 декабря 2007 года - Бурганиновой.

Между тем, в установленный пятнадцатидневный срок задолженность по арендной плате ответчиком не была погашена.

Учитывая, что в силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, то спорное помещение подлежит возврату истцу.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 4 июля 2008 года по делу N А41-4567/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина