Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2008 г. N 10АП-2634/2008

г. Москва

24 сентября 2008 г.

Дело N А41-8362/08

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца ЗАО ПИК "Орел-Алмаз" - Легашнева Т.Ю. - представитель по доверенности от 18 сентября 2008 года,

от ответчика ЗАО "Новое общество" - Кутузов С.Н. - представитель по доверенности от 9 июля 2008 года,

представитель ответчика ООО "Газэнергопромбанк" в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО ПИК "Орел-Алмаз" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2008 года по делу N А41-8362/08, принятое судьей Горожановой О.Л., по иску ЗАО ПИК "Орел-Алмаз" к ЗАО "Газэнергопромбанк", ЗАО "Новое общество" о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Промышленно-инвестиционная компания "Орел-Алмаз" (далее по тексту - ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Газэнергопромбанк" (далее по тексту - ЗАО "Газэнергопромбанк"), Закрытому акционерному обществу "Новое общество" (далее по тексту - ЗАО "Новое общество") о признании предварительного договора от 1 сентября 2007 года незаключенным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2008 года в удовлетворении исковых требований ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" отказано (л.д. 137-139).

Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 142).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Новое общество" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика ЗАО "Газэнергопромбанк" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве, поступившем в адрес Десятого арбитражного апелляционного суда 18 сентября 2008 года, представитель ЗАО "Газэнергопромбанк" по доверенности Слободчикова А.А. просила дело рассмотреть в ее отсутствие. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика ЗАО "Газэнергопромбанк".

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 1 сентября 2007 года между ЗАО "Новое общество" (Сторона-1) и ЗАО "Газэнергопромбанк" (Сторона-2) был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 2 098,5 кв.м., лит."А", части 1 и 2 этажа, кадастровый (или условный) номер 57:25:0000000:0000:54:401:001:0101173370:0001:2020, по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 25, пом. N 1.

Стороны определили, что договор, который они обязуются заключить должен содержать следующие условия:

1. Цель использования недвижимого имущества Стороной 2 - осуществление Стороной 2 банковской деятельности.

2. Ежемесячная арендная плата составляет 1 783 725 рублей в месяц (из расчета 850 рублей за 1 кв.м. общей площади арендуемого недвижимого имущества).

3. Срок аренды - на неопределенный срок.

4. передача недвижимого имущества осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами

5. Одновременно с передачей Стороной-1 Стороне-2 прав владения и пользования недвижимым имуществом, указанным в пункте 1 договора, Сторона-2 обязана передать Стороне-1 права на ту часть земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество и который необходим для его использования.

Предъявляя настоящие исковые требования, ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" сослалось на то, что спорный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.

Кроме того, по мнению истца, ЗАО "Новое общество" не могло распоряжаться спорным объектом недвижимого имущества, поскольку на момент подписания предварительного договора не являлся собственником данного имущества. Предварительным договором также не определены существенные условия будущего договора.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ЗАО "Новое общество" требований.

Данный вывод суда следует признать правильным.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в рамках дела N А48-3010/06-1 Арбитражным судом Орловской области рассматривались исковые требования ЗАО "Новое общество" к ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого помещения площадью 2098,5 кв.м., части 1 и 2 этажа, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская д. 25, пом. N 1, с обременением права собственности: ипотека, по договору об ипотеке от 30 июня 2006 года, зарегистрированному 5 июля 2004 года.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 3 марта 2008 года по делу N А48-3010/06-1 ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" было обязано заключить с ЗАО "Новое общество" договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта договора, представленного Закрытым акционерным обществом, исключив из него абзацы 3 и 4 пункта 3.1, второе предложение пункта 4.1 и акт приема-передачи как его неотъемлемую часть.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2008 года решение Арбитражного суда Орловской области от 3 марта 2008 года было оставлено без изменения (л.д. 103-107).

Вышеуказанными судебными актами было установлено, что 28 сентября 2005 года решением Арбитражного суда Орловской области по делу N А48-3284/05-206 ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

6 июня 2006 года ЗАО "Бизнес Паритет Консалтинг" от имени и по поручению ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" были проведены торги по продаже имущества (3 лота), по результатам проведения которых, лицом, выигравшим торги по лоту N 3, признано ЗАО "Новое общество", согласившееся приобрести имущество, составляющее лот N 3 (нежилое помещение, площадью 2 098,5 кв.м., части 1 и 2 этажа, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 25, пом. N 1. Наличие обременения права собственности: ипотека, по договору об ипотеке от 30 июня 2004 года. Зарегистрировано 5 июля 2004 года. Залогодержатель ЗАО "Газэнергопромбанк" (правопреемник ООО КБ "Газэнергопромбанк" по наиболее высокой цене в размере 19 417 600 рублей, что подтверждено протоколом N 03/ИТ от 6 июня 2006 года.

Пунктом 4 протокола N 03/ИТ от 6 июня 2006 года предусмотрено, что организатор торгов и лицо, выигравшее торги, обязуются не позднее десятидневного срока с даты подведения итогов торгов заключить договор купли-продажи имущества, составляющего лот.

Пунктом 6 статьи 139, пунктом 6 статьи 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ предусмотрено, что организатор торгов передает протокол об итогах торгов конкурсному управляющему для заключения договора купли-продажи с победителем торгов. В соответствии с пунктом 6 статьи 139, пунктом 4 статьи 111 и пунктом 8 статьи 110 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", лицо, являющееся победителем торгов, и конкурсный управляющий не позднее чем через десять дней с даты проведения торгов подписывают договор купли-продажи имущества.

Согласно пункту 448 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

15 апреля 2008 года Арбитражный суд Орловской области по делу N А48-3010/06-1 разъяснил условия проекта договора, представленного ЗАО "Новое общество", на которых договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным (л.д.108).

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, заключая 1 сентября 2007 года предварительный договор аренды недвижимого имущества площадью 2 098,5 кв.м., лит. "А", части 1 и 2 этажа, по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская д. 25, пом. 1, ЗАО "Новое общество" основывалось на обязательстве ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" и ЗАО "Новое общество" не позднее 10-ти дневного срока с даты подведения итогов торгов заключить договор купли-продажи имущества, составляющего лот N 3 (основной договор), вытекающим из условий протокола N 03/ИТ об итогах торгов по продаже имущества ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" от 6 июня 2006 года.

Ввиду уклонения ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" от заключения основного договора, по требованию ЗАО "Новое общество" арбитражным судом Орловской области 3 марта 2008 года было вынесено решение по делу N А48-3010/06-1 об обязании ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" заключить договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Следовательно, ЗАО "Новое общество" имело правовые основания для заключения предварительного договора аренды спорного нежилого помещения.

Описание объекта недвижимого имущества по оспариваемому предварительному договору аренды совпадает с описанием договора купли-продажи, заключенного между ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" и ЗАО "Новое общество" на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 3 марта 2008 года по делу N А48-3010/06-1.

Таким образом, при заключении предварительного договора ответчики действовали в соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет (пункт 1 предварительного договора), а также другие существенные условия основного договора (пункт 2 предварительного договора).

Доводы заявителя об отсутствии прав у ЗАО "Новое общество" на земельный участок, на котором расположен спорный объект, а также об отсутствии у него права собственности на спорный объект не имеют правового значения для рассмотрения заявленных требований, так как предметом спора является признание договора незаключенным, а не недействительным (ничтожным).

Доводы ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" о том, что предварительный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, как и основной договор аренды, несостоятельны, поскольку закон не содержит требований о регистрации предварительных договоров аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ЗАО "ПИК "Орел-Алмаз" требований.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2008 года по делу N А41-8362/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина