Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 10АП-2902/2008

г. Москва

17 октября 2008 г.

Дело N А41-3586/08

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "ИКЕА МОС" - Данилов Е.Г. - представитель по доверенности N 265/08 от 10 октября 2008 года,

от ответчика ООО "Мелвеар" - Макаров А.К. - представитель по доверенности от 18 марта 2008 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2008 года по делу N А41-3586/08, принятое судьей Кузнецовой О.Н., по иску ООО "ИКЕА МОС" к ООО "Мелвеар" о взыскании 5 294 680 руб. 78 коп., встречному иску ООО "Мелвеар" к ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" о признании соглашения об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" (далее по тексту - ООО "ИКЕА МОС") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Мелвеар" (далее по тексту - ООО "Мелвеар") о взыскании задолженности по договору аренды коммерческой недвижимости в размере 5 294 680 руб. 78 коп., включая 402 842 руб. 85 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами (л.д.2-4 т.1).

В ходе судебного разбирательства ООО "Мелвеар" обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ООО "ИКЕА МОС (торговля и недвижимость)" о признании соглашения об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) недействительным (л.д. 4-6 т.2).

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2008 года встречный иск ООО "Мелвеар" принят к производству.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2008 года в иске ООО "ИКЕА - МОС (Торговля и недвижимость)" к ООО "Мелвер" о взыскании 5 294 680 руб. 78 коп. отказано.

Встречные исковые требования ООО "Мелвер" удовлетворены.

Суд признал недействительным соглашение об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) от 12 октября 2005 года, заключенное между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" и ООО "Мелвеар" (л.д. 38-40 т.3).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "ИКЕА-МОС (торговля и недвижимость) обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права (л.д. 46-57 т.3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ООО "ИКЕА МОС" удовлетворить, в удовлетворении встречного иска ООО "Мелвеар" - отказать.

Представитель ответчика ООО "Мелвеар" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 12 октября 2005 года между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель) и ООО "Мелвеар" (Арендатор) было подписано соглашение об использовании коммерческой недвижимости (л.д. 63-71 т.1).

Предметом указанного соглашения является определение сроков и условий для использования Арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды. Все определения, сроки и условия договора аренды применяются к соглашению, если иное не следует из соглашения.

В приложении "А" стороны согласовали условия договора аренды коммерческих площадей (л.д. 9-10 т.1).

Согласно названному приложению под Площадью понимается помещение N 712 площадью 800 кв.м., находящееся в здании торгового центра "МЕГА Казань" по адресу: Россия, Республика Татарстан, г. Казань, проспект Победы, д. 141.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения об использовании коммерческой недвижимости Арендодатель предоставляет Арендатору право доступа на площади для целей осуществления на площадях работ, проводимых Арендатором с момента, когда, по единоличному усмотрению Арендодателя, площади будут фактически доступны для посещения и проведения в них работ.

Пунктом 2.5 соглашения предусмотрено, что платежи за заключение договора аренды рассчитываются таким же образом, как и арендная плата по договору аренды, который является приложением к соглашению.

По условиям договора аренды стороны согласовали передачу ответчику в аренду помещения N 7112 на срок с 12 октября 2005 года по 31 декабря 2010 года.

В соответствии с соглашением и договором аренды истец регулярно выставлял счета на оплату арендной платы за использование коммерческой недвижимости. Однако ответчик оплачивал их не в полном объеме.

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО "ИКЕА МОС" сослалось на то, что ответчиком ненадлежащим образом, исполнялись обязательства по вышеуказанным соглашению и договору аренду, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 891 837 руб. 92 коп.

5 февраля 2007 года ООО "ИКЕА МОС" направило в адрес ООО "Мелвеар" уведомление о том, что у ответчика перед истцом имеется задолженность в размере 4 891 837 руб. 92 коп.

Поскольку сумма задолженности не была погашена ответчиком, истец 18 апреля 2007 года направил в адрес ООО "Мелвеар" уведомление о расторжении договора с 16 апреля 2007 года в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.2 договора.

В связи с изложенными обстоятельствами, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 4 891 837 руб. 92 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 402 842 руб. 85 коп.

ООО "Мелвеар" обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к ООО "ИКЕА МОС" о признании соглашения об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) недействительным.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ООО "ИКЕА МОС" требований, а встречные исковые требования ООО "Мелвеар" удовлетворил.

Данный вывод суда следует признать правильным.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.

По условиям оспариваемого соглашения стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.

Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство, следовательно, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на здание (Торговый центр "МЕГА Казань", общей площадью 169898, 30 кв.м., расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, прос. Победы, д. 141 было зарегистрировано за ООО "ИКЕА МОС" только 23 августа 2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 0081624 от 23 августа 2006 года (л.д.146).

22 августа 2006 года между сторонами был подписан акт приема-передачи спорного помещения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении встречных исковых требований ООО "Мелвеар" к ООО "ИКЕА МОС" о признании соглашения об использовании коммерческой недвижимости (договора аренды) недействительным.

Доводы ООО "ИКЕА МОС" о том, что оспариваемое соглашение является смешанным договором и включает в себя элементы предварительного договора не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор, который стороны указали в качестве договора, предстоящего к заключению.

Поскольку соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 12 октября 2005 года, на котором основаны исковые требования ООО "ИКЕА МОС", является недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании суммы арендной платы в размере 110 379, 56 долларов США, основанных на пункте 2.5 соглашения.

Изложенное не лишает истца заявить требования за фактическое пользование помещением по иным основаниям.

Истцом также заявлены требования о взыскании сервисного сбора в размере 65 665,47 долларов США, основанного на пункте 4.3.3 договора аренды, а также суммы коммунальных платежей в размере 185 682, 53 доллара США на основании статьи 4.4 договора аренды.

Между тем, с момента получения свидетельства о праве собственности и права в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации сдавать помещение в аренду договор аренды между сторонами не был зарегистрирован.

В договоре аренды (лист А) указан срок аренды - с 12 октября 2005 года по 31 декабря 2010 года, следовательно, договор подлежал государственной регистрации в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в пункте 7.14 Приложения к договору аренды (л.д.37 т.1) указано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Так как доказательства государственной регистрации договора аренды в деле отсутствуют, он считается незаключенным.

Положения незаключенного договора не могут применяться судом при рассмотрении спора.

Учитывая, что письменные доказательства, подтверждающие понесение истцом расходов по оплате коммунальных услуг в деле отсутствуют, требования о взыскании коммунальных услуг и сервисного сбора также правомерно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2008 года по делу N А41-3586/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина