Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2008 г. N 10АП-3784/2008

г. Москва

22 декабря 2008 г.

Дело N А41-11289/08

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца Администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" - Струкова О.В. - представитель по доверенности N 25/3 -30 от 3 марта 2008 года,

от ответчика ООО "ЛИТО" - Глазнева Л.В. - представитель по доверенности N 15 от 19 ноября 2008 года,

представитель третьего лица КУИ Люберецкого муниципального района Московской области в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЛИТО" на решение Арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 года по делу N А41-11289/08, принятое судьей Гарькушовой Г.А., по иску Администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" к ООО "ЛИТО" о расторжении договора и обязании освободить помещение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛИТО" (далее по тексту - ООО "ЛИТО") о расторжении договора аренды N 295 от 1 апреля 1997 года, заключенного между Администрацией муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" и ООО "ЛИТО" на нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11;

- обязании ответчика освободить арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова д.11 и передать Администрации Люберецкого муниципального района по передаточному акту в первоначальном состоянии.

Определением Арбитражного суда Московской области от 3 сентября 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Люберецкого муниципального района Московской области (л.д.106 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 года исковые требования Администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" удовлетворены.

Суд расторг договор аренды N 295 от 1 апреля 1997 года, заключенный между Администрацией муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" и ООО "ЛИТО" на нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова д. 11.

Суд обязал ООО "ЛИТО" освободить арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова д.11 и передать Администрации Люберецкого муниципального района по передаточному акту в первоначальном состоянии в месячный срок со дня вступления решения в законную силу (л.д.132-134 т.1).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "ЛИТО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 144 т.1).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" отказать.

Представитель истца Администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица КУИ Люберецкого муниципального района Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 1 апреля 1997 года между Администрацией муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" (Арендодатель), МУЖРЭП N 2 (Балансодержатель) и ТОО "ЛИТО" (правопредшественником ООО "ЛИТО") (Арендатор) был заключен договор на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений (л.д.7-10 т.1).

По условиям указанного договора Комитет при участии Балансодержателя сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, 11 для использования под магазин и склад (152,8). Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 884,6 кв.м.

Срок действия договора установлен с 1 апреля 1997 года по 1 января 2009 года (пункт 1.2 договора).

По акту приема-передачи спорные нежилые помещения были переданы ООО "ЛИТО" от Администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" (л.д.22 т.1).

8 декабря 2006 года между Администрацией муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" и ООО "ЛИТО" было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды от 1 апреля 1997 года N 295 на нежилые здания, расположенные по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 (л.д.54-56 т.1).

В соответствии с указанным соглашением Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые здания, расположенные по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова д. 11 общей площадью 905,0 кв.м.- состав основных помещений (номера комнат) - лит. Б, подвал, ком. N 1, 2, 2а, 3, 3а, 4-19 площадью 249,3 кв.м., лит. Б, 1 этаж, ком. N 1-12 площадью 252,9 кв.м., лит. Б, 2 этаж, комн. N 1-16 площадью 251,9 кв.м., лит. Б1, 1 этаж, ком. N 1-7 площадью 150,9 кв.м. (Балансодержатель исключен из спорных правоотношений).

Согласно пункту 1.5 соглашения Помещение передается Арендатору в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации для использования под торговую деятельность.

Пунктом 4.1 соглашения предусмотрено, что Арендодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением условий договора, в том числе за использованием арендуемого помещения.

На основании пункта 4.4.4 соглашения Арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения собственника и получения согласований в установленном законом порядке.

Согласно пункту 7.2 соглашения по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут арбитражным судом Московской области в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, а также произвел без согласования с арендодателем перепланировку и (или) переустройство арендуемого помещения.

16 мая 2007 года и 19 июля 2007 года в целях контроля за использованием нежилых помещений муниципальной собственности комиссией в составе главного специалиста Управления муниципальным имуществом (правопреемник Комитета по управлению имуществом), главного специалиста Управления потребительского рынка и услуг Лебедевой О.А. в присутствии представителя ООО "ЛИТО" были произведены проверки нежилого помещения общей площадью 905,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова д. 11 (л.д.60-61 т.1).

В результате проверок было установлено, что второй этаж занимаемого по договору аренды помещения под торговую деятельность используется без разрешения Администрации под зал игровых автоматов. Без разрешения Администрации и заключений соответствующих служб возведена пристройка к магазину, проведена перепланировка нежилых помещений на втором этаже и в подвале.

Арендатору предложено провести инвентаризацию арендуемых нежилых помещений, изготовить новый технический паспорт БТИ и получить заключения соответствующих служб на произведенную без разрешения Администрации перепланировку помещений и пристройки.

Администрация муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" направляла в адрес ООО "ЛИТО" письма N 445/3-9 от 5 февраля 2008 года и N 440/3-9 от 28 февраля 2008 года с предписанием освободить второй этаж арендуемого помещения и использовать его по назначению, представить документы, разрешающие перепланировку нежилого помещения. Администрация в указанных письмах также указала, что в случае невыполнения данного условия Администрация вправе обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды (л.д. 66-67 т.1).

В ответ на письмо N 440/3-9 от 28 февраля 2008 года ООО "ЛИТО" сообщило, что указание Администрации на освобождение второго этажа арендуемого магазина от игровых автоматов Общество считает нецелесообразным и не выгодным, поскольку ООО "ЛИТО" неоднократно пыталось наладить торговлю различным ассортиментом товаров, от канцелярских до бытовой химии, одеждой и галантереей, ни один из перечисленных видов торговли не оказался рентабельным для организации и не окупил даже арендных платежей за помещение (л.д.70 т.1).

Таким образом, используя спорное помещение под игорный зал, ООО "ЛИТО" нарушило условия договора аренды и Закона Московской области от 27 декабря 2006 года N 249/2006-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской "О размещении объектов игорного бизнеса на территории Московской области", в соответствии с которым с 1 января 2008 года подлежит прекращению размещение объектов игорного бизнеса на территории Московской области, кроме казино и букмекерских контор.

18 июля 2008 года комиссией в составе ведущего специалиста Управления муниципальным имуществом Панфиловой Ю.Ю. в присутствии исполняющего обязанности директора ООО "ЛИТО" Сорокиной Л.В. был составлен акт проверки использования спорного нежилого помещения (л.д.102).

Из содержания указанного акта усматривается, что планировка помещения соответствует данным технического паспорта от 24 мая 2006 года N 124:039-989, Арендатору предложено утвердить перепланировку на МВК. В акте также отмечено, что пристройка закрыта, на пристройке имеется плакат "Одежда и обувь" (реклама второго этажа). На втором этаже торговля товарами: галантерея, обувь, одежда, игровые автоматы отсутствуют.

Таким образом, на момент вынесения решения суда ответчик использовал спорное помещение в соответствии с целями, указанными в пункте 1.5 договора аренды с учетом соглашения от 8 декабря 2006 года, то есть под торговую деятельность (л.д.54 т.1).

По указанному основанию суд не вправе был расторгать договор.

В то же время, материалами дела доказывается факт перепланировки арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представителем истца представлено письмо N 1286 от 17 декабря 2008 года Люберецкого филиала ГУП "Московское областное бюро технической инвентаризации", в котором Администрации Люберецкого муниципального района сообщалось, что при проведении технической инвентаризации после 21 марта 1997 года в 2000 году, 2006 году и 10 октября 2008 года нежилых зданий Лит.Б и Б1, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова д. 11 выявлена перепланировка помещений, проведенная без разрешения (Лит.Б- подвал и 1-ый этаж, Лит. Б1 -1-ый этаж).

Из акта осмотра спорного нежилого помещения от 2 декабря 2008 года, составленного главным специалистом Управления муниципальным имуществом и инженером Люберецкого филиала ГУП "Московское областное бюро технической инвентаризации" следует, что в помещении под литером Б (2 этаж) между помещениями N 1 и N 10 установлена перегородка, в помещении N 6 установлена перегородка с проемом, между помещениями N 1 и N 2 снята дверь.

Таким образом, в результате произведенной ООО "ЛИТО" перепланировки изменились площади спорных помещений.

Согласно техническому паспорту, составленному 10 декабря 2008 года Люберецким филиалом ГУП "Московское областное бюро технической инвентаризации" площадь основного строения литера Б1 стала 190,1 кв.м. (по техническому паспорту от 21 марта 1997 года была 150,9 кв.м.), площадь основного строения первого этажа литера Б стала 342,6 кв.м. (по техническому паспорту от 21 марта 1997 года была 252,9 кв.м.), площадь основного строения второго этажа литера Б стала 322,6 кв.м. (по техническому паспорту от 21 марта 1997 года была 251,9 кв.м.), площадь подвала под литером Б стала 336,2 кв.м. (по техническому паспорту от 21 марта 1997 года была 249,3 кв.м.), изменилась нумерация помещений.

Так, судом осмотрены технические паспорта на здание по ул. Митрофанова, д. 11 от 10 октября 2008 года и от 27 марта 1997 года (составленный на момент передачи помещения в аренду).

Из технических паспортов усматриваются следующие изменения.

По зданию литер Б: в помещении N 2 площадью 14,3 кв.м. (на момент 1997 года) установлена перегородка, в связи с чем в 2008 году помещение стало значится под номером 3, площадью 5,5 кв.м.

Помещение под номером 3 площадью 18,3 кв.м. (в 1997 году) в настоящее время разделено на помещения N 1 и N 4 площадью соответственно 6 и 9,9 кв.м.

На втором этаже помещения под литером Б изменения претерпели помещения под номерами 5, 7, 8.

По зданию литер Б1: в помещении N 4 появилась в 2008 году перегородка; помещение под N 5 стало помещением N 7, перегородка, находящаяся в нем в 1997 году, убрана.

Указанные изменения свидетельствуют о произведенной ответчиком перепланировке арендуемых помещений.

При этом согласия на перепланировку от собственника помещений получено не было.

Ссылка ответчика на согласование перепланировок с Управлением архитектуры Люберецкого района (штампы о согласовании в поэтажном плане строения (л.д.149-151 т.1). не могут быть приняты во внимание, так как Управление архитектуры не является стороной договора аренды, собственником помещений, переданных в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания изменения и расторжения договора.

Согласно пункту 2 вышеназванной нормы закона по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

Поскольку ответчиком были существенно нарушены условия договора аренды N 295 от 1 апреля 1997 года, произведена перепланировка без соответствующего разрешения собственника имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора и обязании ООО "ЛИТО" освободить спорное нежилое помещение.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 года по делу N А41-11289/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина