Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г. N 10АП-4324/2008

г. Москва

29 декабря 2008 г.

Дело N А41-16081/08

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Демидовой К.И., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Лунина Н.А. - представитель по доверенности от 18.04.08, Баранов А.Н. - представитель по доверенности от 18.04.08,

от ответчиков: Ореханов А.В. - генеральный директор, протокол N 2 от 28.01.08, Паникар Ю.П. - представитель по доверенности от 17.09.08,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Капитал Холдинг" на решение Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2008 года по делу N А41-16081/08, принятое судьей Кузнецовой О.Н., по иску ООО "Капитал Холдинг" к ООО "Алор", ЗАО "Аптеки 36,6" о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Капитал Холдинг" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Алор", закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Аптеки 36, 6" об истребовании из незаконного владения (пользования) ООО "Алор" нежилых помещений общей площадью 499, 1 кв.м., из нее - основанная N N 3, 3а, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15 - 430, 6 кв.м., вспомогательная - N 1, 2, 3б, 4, 6, 6а, 10, 10а, 11а, 16, 17, 18 - 68, 5 кв.м., находящиеся в части здания, расположенном по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д 9/2 и принадлежащем ООО "Капитал Холдинг" на праве собственности; о расторжении договора N 120 от 05.05.97, заключенного между ООО "Алор" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район Московской области"; об истребовании из незаконного владения (пользования) ЗАО "Аптеки 36, 6" нежилых помещений общей площадью 141, 9 кв.м., из нее - основанная NN 11, 12 (часть 16 кв.м.), 13 (часть 16 кв.м.), 14, 15 - 141, 9 кв.м., находящиеся в части здания, расположенной по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 и переданные ему ООО "Алор" без каких-либо законных оснований.

Иск предъявлен на основании статей 309, 310, 450, 608, 619, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До принятия решения по делу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил свои исковые требования, и просил расторгнуть договор N 120 от 05.05.97, заключенный между ООО "Алор" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район Московской области"; выселить ООО "Алор" из нежилых помещений общей площадью 499, 1 кв.м. из нее - основанная NN 3, 3а, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15 - 430, 6 кв.м., вспомогательная - N 1, 2, 3б, 4, 6, 6а, 10, 10а, 11а, 16, 17, 18 - 68, 5 кв.м., находящиеся в части здания, расположенном по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д 9/2 и принадлежащем ООО "Капитал Холдинг" на праве собственности; истребовать из незаконного владения (пользования) ЗАО "Аптеки 36, 6" нежилые помещения общей площадью 141, 9 кв.м., из нее - основанная NN 11, 12 (часть 16 кв.м.), 13 (часть 16 кв.м.), 14, 15 - 141, 9 кв.м., находящиеся в части здания, расположенной по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 и переданные ему ООО "Алор" без каких-либо законных оснований (т.2, л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Капитал Холдинг", не согласившись с решением суда, обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, указывая при этом, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права; выводы, изложенные в решении суда сделаны с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, 05 мая 1997 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского района (Арендодатель) и ООО "Алор" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 120, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 473, 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 часть нежилого помещения во встроено-пристроенном здании (ресторан) для использования под магазин (т.1, л.д. 9-14).

Согласно пункту 2.2. Арендодатель предоставляет Арендатору нежилое помещение во временное пользование на срок 25 лет, с 01 мая 1997 года по 30 апреля 2022 года.

По акту приема-передачи от 05.05.97 Балансодержатель передал ООО "Алор" во временное пользование нежилое помещение по адресу: Московский проспект, 9/2 площадью 473, 5 кв.м. (т.1, л.д. 22).

В период с 1997 по 2005 годы Арендодатель и Арендатор подписывали дополнительные соглашения к договору аренды N 120 от 05.05.97 (т.1, л.д. 15-21).

10 ноября 2004 года между ООО "Алор" (Арендодатель) и ЗАО "Аптеки 36, 6" был заключен договор N 7 субаренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель с согласия Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район" сдает, а Арендатор принимает во временное пользование (субаренду) нежилое помещение (его часть) общей площадью 141, 9 кв.м. из нее основное N 11, 12 (часть 16 кв.м.), 13 (часть 16 кв.м.), 14, 15 - 141, 9 кв.м., расположенное по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 - часть встроено-пристроенного нежилого помещения к жилому дому в состоянии пригодном для его нормальной эксплуатации и использования для размещения аптеки (т.1, л.д. 23-25).

11 ноября 2005 года Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского района Московской области направило в адрес ООО "Алор" предупреждение о досрочном расторжении договора N 120 от 05.05.97 в связи с нарушениями условий данного договора, выявленными по результатам проверки от 09.11.05 (т.2, л.д. 42-43)

05 марта 2008 года на основании акта приема-передачи имущества от 22.01.07, учредительного договора ООО "Капитал Холдинг" от 29.01.07 и устава ООО "Капитал Холдинг" от 29.01.07 было зарегистрировано право собственности ООО "Капитал Холдинг" на часть здания, назначение: нежилое, общая площадь 809, 90 кв.м., пом. N 1-2, адрес объекта: Московская область, г. Пушкино, просп. Московский, д. 9/2 (т.1, л.д. 26).

06 июня 2008 года ООО "Капитал Холдинг" направило в адрес ООО "Алор" предупреждение, в котором указало, что 27.05.08 была проведена проверка нежилых помещений, арендуемых ООО "Алор" и расположенных в части здания по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, 9/2. По результатам проверки был установлен факт проведения ООО "Алор" несогласованной перепланировки и переустройства арендуемых помещений. ООО "Алор" было предложено в течение 10 календарных дней устранить допущенные нарушения в части производства несогласованных перепланировок и переустройства арендуемых помещений, либо досрочно расторгнуть договор N 120 от 05.05.97 (т.1, л.д. 74).

08 августа 2008 года представителями ООО "Капитал Холдинг" и ООО "Алор" был проведен осмотр нежилых помещений, находящихся в части здания, расположенной по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2, и составлен акт, в котором зафиксировано, что в помещении N 3а дополнительная комната переоборудована в отделение для продавца (шкаф из гипсокартона); в помещении N 5 на месте ранее установленной стены имеется витрина; в помещении N 10а дополнительная комната демонтирована; в помещениях N 11, 12, 13, а также N 14 проведенная перепланировка не устранена; между помещениями N 6 и N 7 установлена стена; в помещении N 5 фрагмент стены восстановлен (т.1, л.д. 85).

Указывая на то, что ООО "Алор" не в полном объеме устранило допущенные нарушения договора аренды N 120 от 05.05.97, ООО "Капитал Холдинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что ответчики предпринимают меры для устранения допущенных нарушений.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 3.4.7. договора арены N 120 в редакции дополнительного соглашения от 10.02.98 Арендатор обязан в случае реконструкции, переустройства или переоборудования арендуемого помещения (здания) осуществлять указанные работы с разрешения Балансодержателя, инспекции Госархстройнадзора и по согласованию с Арендодателем, органами пожнадзора, СЭС, Энергонадзора и др. согласно установленному порядку.

В материалы дела представлен проект перепланировки нежилых помещений дома N 9/2 по Московскому проспекту г. Пушкино Московской области датирован июлем 2005 года и содержит согласование Главного архитектора Пушкинского района, санитарно-эпидемиологическое заключение, экспертное санитарно-эпидемиологическое заключение по проектной документации и согласование Государственного пожарного надзора по Пушкинскому район (т.1, л.д. 130-133).

Данный проект не содержит согласований перепланировки арендуемого помещения с Балансодержателем, Арендодателем, органами Энергонадзора.

Факт отсутствия согласования перепланировки арендуемого помещения с Балансодержателем и Арендодателем подтвержден письмом Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского района Московской области от 11.11.05 N 3209, в котором указывается на нарушение Арендатором пункта 3.4.6. договора N 120, обязывающим арендатора согласовывать производство перепланировки с арендодателем (т.2, л.д. 42).

При выявлении незаконной перепланировки арендуемых помещений ООО "Капитал Холдинг" (новый собственник помещений) 06.06.08 обратилось к ООО "Алор" с требованием в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего письма устранить допущенные нарушения в части производства несогласованных перепланировок и переустройств арендуемых помещений (т.1, л.д. 74).

Согласно акту осмотра нежилых помещений, находящихся в части здания, расположенной по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, 9/2 от 08.08.08, составленному с участием представителей ООО "Капитал Холдинг" и ООО "Алор", нарушения в части производства несогласованных перепланировок и переустройств арендуемых помещений полностью устранены не были (т.1, л.д. 85).

Кроме того, в результате незаконной перепланировки арендуемых помещений, площадь помещений уменьшилась с 499, 1 кв.м. до 481, 7 кв.м., что подтверждается выпиской из технического паспорта (т.2, л.д. 47-55), экспертным заключением санитарно-эпидемиологического заключения по проектной документации (т.1, л.д. 132) и не оспаривается ООО "Алор".

Ссылки ООО "Алор" на то, что перепланировка и переустройство арендуемых помещений были произведены субарендатором ЗАО "Аптеки 36, 6" подлежат отклонению, поскольку в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 3.4.5. договора аренды N 120 от 05.05.07 в редакции дополнительного соглашения от 14.04.00 Арендатор обязан в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора застраховать арендуемое помещение (здание) от всех рисков утраты за свой счет и на его полную стоимость и предоставить арендодателю копию страхового полиса.

В нарушение названного пункта договора аренды, арендуемое помещение было застраховано 29.01.08 на общую страховую сумму 500 000 рублей, выгодоприобретателем по договору страхования имущества юридических лиц указан Комитет по управлению имуществом при Администрации Пушкинского района (т.1, л.д. 134).

Вместе с тем, на момент заключения названного договора собственником арендуемого имущества было ООО "Капитал Холдинг", балансовая стоимость помещения составляла на 01.10.08 - 83 014 393 рублей (т.2, л.д. 66-70).

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды N 120 от 05.05.97 в случае однократного нарушения Арендатором требований п.п. 3.4.1.-3.4.9. договора Арендодатель направляет в его адрес письменное предупреждение о недопустимости подобных нарушений. Повторное, а также грубое нарушение требований вышеуказанных пунктов, влечет за собой досрочное расторжение договора аренды с возмещением причиненных Арендодателю и Балансодержателю убытков.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Вышеизложенное свидетельствует о существенном нарушении Арендатором требований п.п. 3.4.5., 3.4.7. (в редакции дополнительных соглашений), в связи с чем требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды N 120 от 05.05.97 и выселении ООО "Алор" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 являются правомерными.

Пунктом 3.3.3. договора субаренды N 7 от 10.11.04 предусмотрено, что в течение 30-ти календарных дней с момента подписания договора Арендатор обязан осуществить его государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В пункте 19 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.02 N 66 разъяснено, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

В силу пункта 2 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор субаренды N 7 от 10.11.04 заключен на срок пять лет, с 10.11.04 по 09.11.09 (т.1, л.д. 23).

Государственная регистрация договора субаренды N 7 от 10.11.04 осуществлена не была, в связи с чем названный договор является незаключенным.

Таким образом, у ЗАО "Аптеки 36, 6" отсутствует правовое основание для занятия помещений, расположенных по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 - часть встроено-пристроенного нежилого помещения к жилому дому.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе истребовать свой имущество из чужого незаконного владения.

Также суд первой инстанции в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел требования истца без учета заявления об изменении предмета иска, которое было удовлетворено судом в судебном заседании 23.10.08 (т.2, л.д. 80-81).

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, исковые требования удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2008 года по делу N А41-16081/08 отменить.

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор N 120 от 05.05.97, заключенный между ООО "Алор" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район Московской области".

Выселить ООО "Алор" из нежилых помещений общей площадью 499, 1 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2.

Истребовать из незаконного владения ЗАО "Аптеки 36, 6" нежилые помещения общей площадью 141, 9 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Алор" и закрытого акционерного общества "Аптеки 36, 6" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Холдинг" по 500 рублей с каждого расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

К.И. Демидова Л.Н. Иванова