Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2009 г. N 10АП-220/2009

г. Москва

05 февраля 2009 г.

Дело N А41-8387/08

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Минкиной Г.Т., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.,

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Туристско-оздоровительный центр "Загорск" - Трофимов В.Г. - по доверенности от 10.01.09г. за N 2;

от общества с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." - Максимова Л.Д. - по доверенности от 18.09.08г. за N 09/08,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Туристско-оздоровительный центр "Загорск" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2008 г. по делу N А41-8387/08, принятое судьей Кузнецовой О.Н., по иску открытого акционерного общества "Туристско-оздоровительный центр "Загорск" к обществу с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Туристско-оздоровительный центр "Загорск" (далее ОАО ТЦ "Загорск") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." (далее ООО "КОПЕЙКА-М.О.") о расторжении договора аренды от 11.08.05г. N 171 (л.д. 6-8 т.1).

Решением суда от 03 декабря 2008 г. по делу N А41-8387/08 в иске отказано (л.д. 95-96 т.4).

Не согласившись с данным судебным актом, ОАО ТЦ "Загорск" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 107-112 т.4).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 121-123 т. 4), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Из материалов дела следует, что 11.08.05г. между ОАО ТЦ "Загорск" (арендодатель) и ООО "КОПЕЙКА-М.О." (арендатор) заключен договор аренды N 171, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет нежилое помещение общей площадью 1.298,8 кв.м. (1 этаж, пом.1, комн. 34-63, 68, лит А, инвентарный номер 4770), расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, проспект Красной армии, дом 171 (л.д. 128-137 т.4).

В соответствии с п. 4.2.4 вышеназванного договора арендатор обязуется своими силами и за свой счет произвести в помещении перепланировку согласно приложению N 1а, предварительно согласовав с арендодателем места установок перегородок в комнатах N 32 и N 68.

Согласно п. 4.2.5 договора арендатор вправе (предварительно согласовав с арендодателем) за свой счет проводить перепланировку, наружный и внутренний ремонт помещения, в том числе капитальный, который не связан с общим капитальным ремонтом (реконструкцией) здания и необходим ему для осуществления в арендуемом помещении исключительно своей деятельности.

Пунктом 4.2.3 указанного договора предусмотрено, что арендатор обязан согласовывать с арендодателем план перепланировок и реконструкции, самостоятельно получить необходимые разрешения, согласования для регистрации произведенных изменений и внесения в паспорт БТИ.

Претензиями от 07.04.08г. и от 15.04.08г. истец потребовал от ответчика устранить нарушения условий договора аренды N 171, предусмотренных п.п. 4.2.3 и 4.2.4, и предупредил ООО "КОПЕЙКА-М.О." о том, что в случае невыполнения данного требования указанный договор будет расторгнут досрочно (л.д. 40-41, 44-45 т.1).

Иск предъявлен в соответствии со ст.ст. 12, 450, 451, 614, 619, 622 ГК РФ.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в §§ 1, 4 гл. 34 ГК РФ (ст.ст. 606-625, 650-655).

В соответствии с п.п. 1, 2 ч.1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (абз.2 п.1 ст. 619 ГК РФ).

В обоснование исковых требований ООО ТЦ "Загорск" ссылается на то обстоятельство, что ответчиком в нарушение п.п. 4.2.3 и 4.2.4 договора N 171 произведена перепланировка арендуемого помещения без получения необходимых разрешений и согласований.

Из имеющихся в деле документов следует, что ООО "КОПЕЙКА-М.О." представило истцу графический материал проекта текущего ремонта и перепланировки торгового зала Универсама "Копейка", по результатам рассмотрения которого ООО ТЦ "Загорск" выдало технические условия, при выполнении которых согласовывается упомянутый документ (л.д. 8, 79 т.2).

Вместе с тем, документального подтверждения разработки полного пакета проектной документации (в том числе с учетом технических условий) в материалах дела не имеется, равно, как не имеется доказательств представления такой документации для согласования истцу (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, по ходатайству истца, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в отношении арендуемого ответчиком нежилого помещения, с целью разрешения вопросов относительно технического состояния названного помещения, определения соответствия его состояния требованиям противопожарной безопасности и строительным нормам, выявления наличия перепланировки помещений и в случае наличия таковой соблюдения строительные норм и правил при ее проведении (л.д. 76 т.3).

По результатам проведения вышеназванной экспертизы составлено экспертное заключение N 16-239/2-3/08 от 19.11.08г. (л.д. 85-100 т.3), содержащее следующие выводы:

- техническое состояние нежилого помещения на момент составления заключения характеризуется как неисправное, а выявленные несоответствия проекту здания - как влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности исследуемого здания и требующие проектного решения по определению несущей способности конструкций стен или восстановлению либо усилению конструкции несущих стен;

- на арендованной площади выполнена перепланировка помещений с демонтажем внутренних стен, в том числе несущих (частично), с устройством проемов в капитальных несущих стенах.

Выполненные работы проведены с нарушением:

п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающего, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство;

п. 4.3. СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" в части допущения изменения конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта;

п. 1.1 СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства", предусматривающего, что строительство каждого объекта допускается осуществлять только на основе предварительно разработанных решений (данные решения включает в себя утвержденная в установленном нормативными актами порядке проектная документация).

- выполнение работ по перепланировке существенно затрагивает несущие конструкции здания.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также факт отсутствия согласованного и утвержденного в установленном законом порядке проекта ремонта и перепланировки указанного выше нежилого помещения, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора от 11.08.05г. N 171, в связи с чем требование ОАО ТЦ "Загорск" о расторжении данного договора, является обоснованным.

Довод ответчика о том, что для выполнения работ по перепланировке арендованного им имущества не требовалось получения разрешения на строительство, является несостоятельным и опровергается материалами дела.

Письмо администрации г. Сергиев Посад от 25.03.08г. N 328-вх (л.д. 142 т.4), на которое ООО "КОПЕЙКА-М.О." ссылается в обосновании указанного довода, не является надлежащим доказательством по настоящему делу с точки зрения его допустимости (ст. 68 АПК РФ).

При вынесении обжалуемого судебного акта судом первой инстанции сделан вывод о незаключенности договора аренды от 11.08.05г. N 171 в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Проверив обоснованность данного вывода, арбитражный апелляционный суд установил, что представленный истцом подлинный экземпляр вышеназванного договора аренды содержит оттиск штампа ГУ ФРС по МО, свидетельствующий о том, что государственная регистрация договора от 11.08.05г. N 171 имела место быть (регистрационная запись N 50-50-05/071/2005-227 от 22.11.05г.) - л.д. 139об. т.4.

Ответчик подтвердил факт наличия государственной регистрации вышеназванного договора; свой экземпляр этого договора ООО "КОПЕЙКА-М.О." арбитражному апелляционному суду не представило.

При таких обстоятельствах оснований для признания упомянутого договора незаключенным не имеется.

Руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2008 г. по делу N А41-8387/08 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 11 августа 2005 г. N 171, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." и открытым акционерным обществом "Туристско-оздоровительный центр "Загорск".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." в пользу открытого акционерного общества "Туристско-оздоровительный центр "Загорск" 2.000 руб. в возмещение расходов по иску и 1.000 руб. в возмещение расходов по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Г.Т. Минкина С.К. Ханашевич