Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2009 г. N 10АП-106/2009

г. Москва

05 февраля 2009 г.

Дело N А41-14991/08

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Минкиной Г.Т.,

судей Диаковской Н.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмадгазизовым И.С.,

при участии в заседании:

от истца: Водопьянов И.Н. по доверенности от 14.03.2008 г.,

от ответчика: Фазылов Э.Т. по доверенности от 30.09.2008 г.,

от 3-го лица: Водопьянов И.Н. по доверенности от 24.12.2007 г., Щербакова М.В. по доверенности от 28.01.2009 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Паласт-Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2008 года по делу N А41-14991/08, принятое судьей Бобковой С.Ю. по иску Администрации города Лыткарино к Закрытому акционерному обществу "Паласт-Инвест", при участии в деле третьего лица - Комитета по управлению имуществом г.Лыткарино,

о взыскании задолженности и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Лыткарино обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, в котором просила взыскать с Закрытого акционерного общества "Паласт-Инвест" (ЗАО "Паласт-Инвест") задолженность по арендной плате в размере 125518 руб. 04 коп., пени в размере 170230 руб. 85 коп., расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 92 от 01.01.05 г., обязать ответчика освободить занимаемое здание весовой площадью 40,1 кв.м. и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом г.Лыткарино.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом г.Лыткарино.

До вынесения решения суда истец уточнил размер суммы долга и пени и просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.02.2005 г. по 11.11.2008 г. в размере 155172 руб.66 коп., а также пени за период с 11.11.2005 г. по 11.11.2008 г. в размере 204802 руб. 01 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2008 г. по делу N А41-14991/08 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить по мотиву несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также в связи с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 01.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г.Лыткарино и ЗАО "Паласт-Инвест" заключен договор аренды N 92, на основании которого указанному обществу передано во временное пользование на срок с 01.01.2005 г. по 31.12.2014 г. муниципальное имущество - здание весовой общей площадью по внутреннему обмеру 40,1 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Лыткарино, ул.Степана Степанова, строение 30В, для самостоятельного осуществления административной деятельности.

В соответствии с п.4.3 договора N 92 арендная плата должна вноситься ежемесячно безналичным порядком в городской бюджет не позднее 10 числа следующего месяца.

Согласно п.4.1 данного договора базовая ставка арендной платы в 2005 г. составляла 800 руб. за 1 кв.м в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определена в приложении N 1 к договору.

На момент заключения договора аренды N 92 действовало Положение о Порядке сдачи в аренду муниципального имущества, утвержденное Решением Совета депутатов г.Лыткарино от 09.02.2000 г. N 167/25, согласно п.2.4 которого годовой размер арендной платы определялся по методике, являющейся неотъемлемой частью названного Положения.

Решениями Совета депутатов г.Лыткарино N 47/7 от 23.12.2005 г., N 253/26 от 22.11.2006 г., N 469/47 от 19.12.2007 г. установлены базовые ставки арендной платы соответственно на 2006 г. в размере 900 руб., на 2007 г. - в размере 1000 руб., на 2008 г. - в размере 1100 руб.

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Советов депутатов г.Лыткарино.

В соответствии с п.9.5 договора N 92 арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.

В силу п.9.9 этого договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны при условии, что они оформлены дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью данного договора и подлежит государственной регистрации.

Решением Совета депутатов г. Лыткарино Московской области от 15.02.06г. N 77/10 утверждены новая редакция Методики расчета годовой арендной платы для нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности, являющаяся неотъемлемой частью Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества, утвержденного Решением Совета депутатов г.Лыткарино от 09.02.2000г. N 167/25 с дополнениями и изменениями от 28.11.01г. N 324/53, от 09.06.05г. N 290/44, от 22.11.05г. N 26/4) (Приложение N 1), а также коэффициент удобства использования (Ки) для арендаторов нежилых помещений (Приложение N 2).

Истец указывает, что 30.06.06г. в адрес арендатора был направлен для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды N 92 от 01.01.05г. об изменении размера базовой ставки и годовой арендной платы в 2006 году за арендуемые помещения. Данное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было, в связи с чем Комитет по управлению имуществом г.Лыткарино обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Паласт-Инвест", при участии в деле третьего лица - Администрации г.Лыткарино, с требованием о внесении изменений в договоры аренды от 01.01.2005 г. N 91 и N 92 в части размера арендной платы на 2006 г. Решением Арбитражного суда Московской области от 16.10.2007 г. по делу N А41-К1-17469/06, А41-К1-17470/06 (т.1 л.д. 78-84), оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2007 г. внесены изменения в п.4.1 договора N 92 от 01.01.2005 г., производство по делу в части требований о внесении изменений в п.4.2 данного договора прекращено. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.03.2008 г. указанные выше судебные акты в части внесения изменений в п.4.1 договора аренды отменены, в этой части иска отказано, в остальной части решение и постановление оставлены без изменения. В рамках данного дела кассационный суд сделал вывод, что изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, не требует дополнительного согласования (т.1 л.д. 85-88).

В силу изложенного истец полагает, что арендатор обязан был производить оплату не только исходя из размера базовой ставки арендной платы, но и с учетом коэффициентов, установленных решениями Совета депутатов г.Лыткарино. Однако, ответчик при внесении арендной платы учитывал изменения базовой ставки арендной платы без применения измененной методики ее расчета, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2005 г. по 11.11.2008 г. в размере 155172 руб. 66 коп., которая предъявлена истцом ко взысканию.

Кроме того, истец на основании п.7.1 договора аренды N 92, предусматривающего обязанность арендатора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы уплачивать пени в размере 0,3% за каждый день просрочки, просил взыскать с ответчика неустойку в размере 204802 руб. 01 коп., начисленную на сумму долга за период с 11.11.2005 г. по 11.11.2008 г.

Вместе с тем, истец, ссылаясь на адресованные ответчику письма N 1242 от 28.11.2006 г., N 1006 от 02.07.2008 г., содержащие предложение о расторжении договора аренды N 92 от 01.01.2005 г. в связи с нарушением им условий данного договора в части внесения арендной платы, просил суд расторгнуть указанный выше договор на основании ст.ст.450, 619 ГК РФ и обязать ответчика освободить занимаемое им помещение.

Ответчик с иском не согласился, указав, что арендные платежи производились им в соответствии с методикой, согласованной сторонами в приложении N 1 к договору аренды N 92, и что новая методика не может быть применена без оформления дополнительного соглашения к этому договору. Не соглашаясь с исковыми требованиями о взыскании с него долга и пени, ответчик не представил свой контррасчет задолженности.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно признал требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность ответчика по своевременной уплате арендной платы предусмотрена пунктом 6.2.2 договора аренды N 92.

Как было установлено выше, размер арендной платы, порядок ее уплаты, а также право на ее изменение установлены пунктами 4.1, 4.2, 4.3, 9.5 указанного договора.

Апелляционный суд с учетом разъяснений, изложенных в п.11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате ее корректировки не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, и со ссылкой на указанный выше вывод кассационного суда, сделанный в рамках рассмотрения дела N А41-К1-17469/06, А41-К1-17470/06, пришел к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика об отсутствии у него обязанности производить оплату аренды по измененной методике при отсутствии дополнительного соглашения к договору о ее применении.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о внесении ответчиком арендной платы за спорный период, исчисленной на основании методики расчета, утвержденной решениями Совета депутатов г.Лыткарино, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 155172 руб. 56 коп.

Поскольку материалами дела установлен факт просрочки ответчиком исполнения обязательства по оплате аренды, апелляционный суд также находит правомерным требование истца о взыскании с него неустойки на основании ст.330 ГК РФ и п.7.1 договора аренды N 92 за период с 11.11.2005 г. по 11.11.2008 г.в размере 204802 руб. 01 коп.

Вместе с тем, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что в п. 7.1 спорного договора сторонами установлен чрезмерно высокий процент неустойки. Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Президиум ВАС РФ в п.2 информационного письма от 14.07.87 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что критерием для установления несоразмерности может быть чрезмерно высокий процент неустойки.

В связи с изложенным апелляционный суд находит обоснованным применение судом первой инстанции норм ст. 333 ГК РФ и уменьшение размера неустойки до 20480 руб. 20 коп.

Что касается требования истца о расторжении договора аренды N 92 от 01.01.2005 г., то оно, по мнению апелляционного суда, удовлетворено правомерно.

Согласно п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как было установлено выше, за ответчиком в результате уплаты арендной платы не в полном объеме образована задолженность за период с 01.02.2005 г. по 11.11.2008 г. в размере 155172 руб. 56 коп. Кроме того, в судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "Паласт-Инвест" не отрицал того обстоятельства, что с ноября 2008 г. он полностью прекратил уплачивать арендную плату за пользование спорным помещением.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате с предупреждением о том, что в случае неуплаты задолженности в установленные сроки договор аренды будет расторгнут (Т.1 л.д. 67-69).

В соответствии со ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с существенными нарушением условий договора аренды N 92 в части уплаты арендной платы арендодатель письмами от 28.11.2006 г. N 1242, от 02.07.2008 г. N 1006 уведомлял арендатора о расторжении данного договора и необходимости выселения из занимаемого помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о соблюдении арендатором установленного законом порядка досрочного расторжения договора аренды и правомерно удовлетворил требование о его расторжении и об обязании ответчика освободить занимаемое им спорное помещение в соответствии со ст.622 ГК РФ.

Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства, дал им правовую оценку, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, не допустил нарушений норм материального и процессуального права.

Изложенный в апелляционной жалобе довод ответчика о том, что Администрация г.Лыткарино является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку спорный договор ЗАО "Паласт-Инвест" заключен с третьим лицом - Комитетом по управлению имуществом г.Лыткарино, не может быть признан обоснованным в силу следующих обстоятельств.

Согласно ч.2 ст.125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу ст. ч.2 ст.215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом г.Лыткарино, утвержденным постановлением Главы города Лыткарино от 27.03.1997 г., при заключении договора аренды N 92 от 01.01.2005 г. Комитет по управлению имуществом г.Лыткарино действовал не как юридическое лицо в собственных интересах, а в качестве уполномоченного органа от имени и в интересах городского округа Лыткарино.

Как усматривается из ст. 25 Устава городского округа Лыткарино Московской области, принятого решением Совета депутатов городского округа Лыткарино Московской области от 19.09.2007 г. N 423/43, исполнительно-распорядительным органом данного городского округа является администрация города, к компетенции которой в силу ст.32 указанного устава относится обеспечение исполнения местного бюджета.

Таким образом, Администрация г.Лыткарино в случае отсутствия поступлений денежных средств в казну муниципального образования за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, вправе в порядке ст.53 АПК РФ обратиться в арбитражный суд с иском в защиту публичных интересов.

При изложенных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2008 года по делу N А41-14991/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.Т. Минкина

Судьи

Н.В. Диаковская С.К. Ханашевич