Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 г. N 10АП-102/2009

г. Москва

06 февраля 2009 г.

Дело N А41-14993/08

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Минкиной Г.Т., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.,

при участии в заседании:

от администрации города Лыткарино Московской области - Водопьянов И.Н. - по доверенности от 14.03.08г.;

от закрытого акционерного общества "Паласт-Инвест" - Фазылов Э.Т. - по доверенности от 30.09.08г.;

от комитета по управлению имуществом города Лыткарино Московской области - Щербакова М.В. - по доверенности от 28.01.09г.; - Водопьянов И.Н. - по доверенности от 24.12.07г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Паласт-Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области

от 24 ноября 2008 г. по делу N А41-14993/08, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску администрации города Лыткарино Московской области к закрытому акционерному обществу "Паласт-Инвест" (третье лицо: комитет по управлению имуществом города Лыткарино Московской области) о взыскании задолженности и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Лыткарино Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Паласт-Инвест" - далее ЗАО "Паласт-Инвест" (третье лицо комитет по управлению имуществом города Лыткарино Московской области - далее КУИ г. Лыткарино) о взыскании с ответчика 8.330.465 руб. задолженности по арендной плате, 10.045.843 руб. 13 коп. пени; расторжении договора аренды недвижимого имущества N 91 от 01.01.05 г.; обязании ответчика освободить занимаемое им здание овощехранилища площадью 3.361,6 кв.м. и передать его по акту приема-передачи КУИ г. Лыткарино.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец неоднократно уточнял исковые требования в части взыскания суммы долга и пени и окончательно просил суд взыскать с ЗАО "Паласт-Инвест" 10.187.749 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.06г. по день рассмотрения спора и 13.642.473 руб. 52 коп. пени за период с 11.04.06г. по день рассмотрения спора (л.д. 29 т.2).

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2008 г. по делу N А41-14993/08 с ответчика в пользу истца взыскано 10.187.749 руб. долга и 1.364.247 руб. пени. Во взыскании остальной части пени отказано. Требования о расторжении договора аренды N91 от 01.01.05г., обязании ответчика освободить указанное выше здание и передать его КУИ г. Лыткарино удовлетворены (л.д. 80-83 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО "Паласт-Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д.93-95 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Представитель администрации города Лыткарино Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители КУИ г. Лыткарино также возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.01.05г. между КУИ г. Лыткарино и ЗАО "Паласт-Инвест" заключен договор аренды N 91, на основании которого указанному обществу передано во временное пользование на срок с 01.01.2005 г. по 31.12.2014 г. муниципальное имущество - здание овощехранилища общей площадью по внутреннему обмеру 3.361,6 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, строение 30А, для самостоятельного осуществления производственной деятельности (л.д. 11-14 т.1).

В соответствии с п.4.3 договора N 91 арендная плата должна вноситься ежемесячно безналичным порядком в городской бюджет не позднее 10 числа следующего месяца.

Согласно п.4.1 данного договора базовая ставка арендной платы в 2005 г. составляла 800 руб. за 1 кв.м в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определена в приложении N 1 к договору.

На момент заключения договора аренды N 91 действовало Положение о Порядке сдачи в аренду муниципального имущества, утвержденное Решением Совета депутатов г. Лыткарино от 09.02.00г. N 167/25, согласно п.2.4 которого годовой размер арендной платы определялся по методике, являющейся неотъемлемой частью названного Положения.

Решениями Совета депутатов г. Лыткарино N 47/7 от 23.12.05г., N 253/26 от 22.11.06г., N 469/47 от 19.12.07г. установлены базовые ставки арендной платы соответственно на 2006 г. в размере 900 руб., на 2007 г. - в размере 1000 руб., на 2008 г. - в размере 1100 руб. (л.д. 36-37, 50-51, 52-53 т.1).

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Советов депутатов г. Лыткарино.

В соответствии с п.9.5 договора N 91 арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.

В силу п.9.9 этого договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны при условии, что они оформлены дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью данного договора и подлежит государственной регистрации.

Решением Совета депутатов г. Лыткарино Московской области от 15.02.06г. N 77/10 утверждены новая редакция Методики расчета годовой арендной платы для нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности, являющаяся неотъемлемой частью Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества, утвержденного Решением Совета депутатов г.Лыткарино от 09.02.2000г. N 167/25 с дополнениями и изменениями от 28.11.01г. N 324/53, от 09.06.05г. N 290/44, от 22.11.05г. N 26/4 (Приложение N 1), а также коэффициент удобства использования (Ки) для арендаторов нежилых помещений (Приложение N 2).

Истец указывает, что 30.06.06г. в адрес арендатора был направлен для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды N 91 от 01.01.05г. об изменении размера базовой ставки и годовой арендной платы в 2006 году за арендуемые помещения. Данное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было, в связи с чем КУИ г. Лыткарино обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Паласт-Инвест", при участии в деле третьего лица - администрации г. Лыткарино МО, с требованием о внесении изменений в договоры аренды от 01.01.05г. N 91 и N 92 в части размера арендной платы на 2006 г. Решением Арбитражного суда Московской области от 16.10.2007 г. по делу N А41-К1-17469/06, А41-К1-17470/06 (л.д. 79-85 т.1), оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.07г. внесены изменения в п.4.1 договора N 91 от 01.01.2005 г., производство по делу в части требований о внесении изменений в п.4.2 данного договора прекращено. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.03.2008 г. указанные выше судебные акты в части внесения изменений в п.4.1 договора аренды отменены, в этой части иска отказано, в остальной части решение и постановление оставлены без изменения. В рамках данного дела кассационный суд сделал вывод, что изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, не требует дополнительного согласования (л.д. 86-89 т.1).

В силу изложенного истец полагает, что арендатор обязан был производить оплату не только исходя из размера базовой ставки арендной платы, но и с учетом коэффициентов, установленных решениями Совета депутатов г. Лыткарино. Однако, ответчик при внесении арендной платы учитывал изменения базовой ставки арендной платы без применения измененной методики ее расчета, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за спорный период.

Кроме того, истец на основании п.7.1 договора аренды N 91, предусматривающего обязанность арендатора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы уплачивать пени в размере 0,3% за каждый день просрочки, также просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 13.642.473руб. 52коп.

Вместе с тем, истец, ссылаясь на адресованные ответчику письма N 1241 от 28.11.2006 г., N 1005 от 02.07.2008 г., содержащие предложение о расторжении договора аренды N 91 от 01.01.05г. в связи с нарушением им условий данного договора в части внесения арендной платы, просил суд расторгнуть указанный выше договор на основании ст.ст.450, 619 ГК РФ и обязать ответчика освободить занимаемое им помещение.

Ответчик с иском не согласился, указав, что арендные платежи производились им в соответствии с методикой, согласованной сторонами в приложении N 1 к договору аренды N 91, и что новая методика не может быть применена без оформления дополнительного соглашения к этому договору. Не соглашаясь с исковыми требованиями о взыскании с него долга и пени, ответчик не представил свой контррасчет задолженности.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно признал требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность ответчика по своевременной уплате арендной платы предусмотрена пунктом 6.2.2 договора аренды N 91.

Как было установлено выше, размер арендной платы, порядок ее уплаты, а также право на ее изменение установлены пунктами 4.1, 4.2, 4.3, 9.5 указанного договора.

Апелляционный суд с учетом разъяснений, изложенных в п.11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате ее корректировки не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, и со ссылкой на указанный выше вывод кассационного суда, сделанный в рамках рассмотрения дела N А41-К1-17469/06, А41-К1-17470/06, пришел к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика об отсутствии у него обязанности производить оплату аренды по измененной методике при отсутствии дополнительного соглашения к договору о ее применении.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о внесении ответчиком арендной платы за спорный период, исчисленной на основании методики расчета, утвержденной решениями Совета депутатов г. Лыткарино, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10.187.749 руб.

Поскольку материалами дела установлен факт просрочки ответчиком исполнения обязательства по оплате аренды, апелляционный суд также находит правомерным требование истца о взыскании с него неустойки на основании ст.330 ГК РФ и п.7.1 договора аренды N 91.

При этом, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что в п. 7.1 спорного договора сторонами установлен чрезмерно высокий процент неустойки. Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Президиум ВАС РФ в п.2 информационного письма от 14.07.87 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что критерием для установления несоразмерности может быть чрезмерно высокий процент неустойки.

В связи с изложенным апелляционный суд находит обоснованным применение судом первой инстанции норм ст. 333 ГК РФ и уменьшение размера неустойки до 1.364.247 руб. 36 коп.

Апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды N 91 от 01.01.05 г.

Согласно п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как было установлено выше, за ответчиком в результате уплаты арендной платы не в полном объеме образовалась задолженность за спорный период. Кроме того, в судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "Паласт-Инвест" не отрицал того обстоятельства, что с ноября 2008 г. он полностью прекратил уплачивать арендную плату за пользование спорным помещением.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате с предупреждением о том, что в случае неуплаты задолженности в установленные сроки договор аренды будет расторгнут.

В соответствии со ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с существенными нарушением условий договора аренды N 91 в части уплаты арендной платы арендодатель письмами от 28.11.06г. N 1241, от 02.07.08г. N 1005 уведомлял арендатора о расторжении данного договора и необходимости выселения из занимаемого помещения (л.д.71-75 т.1).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о соблюдении арендатором установленного законом порядка досрочного расторжения договора аренды и правомерно удовлетворил требование о его расторжении и об обязании ответчика освободить занимаемое им спорное помещение в соответствии со ст.622 ГК РФ.

Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства, дал им правовую оценку, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, не допустил нарушений норм материального и процессуального права.

Изложенный в апелляционной жалобе довод ответчика о том, что администрация г. Лыткарино является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку спорный договор ЗАО "Паласт-Инвест" заключен с третьим лицом - КУИ г. Лыткарино, не может быть признан обоснованным в силу следующих обстоятельств.

Согласно ч.2 ст.125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу ст. ч.2 ст.215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом г. Лыткарино, утвержденным постановлением Главы города Лыткарино от 27.03.97г., при заключении договора аренды N 91 от 01.01.05г. КУИ г. Лыткарино МО действовал не как юридическое лицо в собственных интересах, а в качестве уполномоченного органа от имени и в интересах городского округа Лыткарино.

Как усматривается из ст. 25 Устава городского округа Лыткарино Московской области, принятого решением Совета депутатов городского округа Лыткарино Московской области от 19.09.07г. N 423/43, исполнительно-распорядительным органом данного городского округа является администрация города, к компетенции которой в силу ст.32 указанного устава относится обеспечение исполнения местного бюджета.

Таким образом, администрация г. Лыткарино МО в случае отсутствия поступлений денежных средств в казну муниципального образования за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, вправе в порядке ст.53 АПК РФ обратиться в арбитражный суд с иском в защиту публичных интересов.

При изложенных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2008 г. по делу N А41-14993/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Г.Т. Минкина С.К. Ханашевич