Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2009 г. N 10АП-4499/2008

г. Москва

17 февраля 2009 г.

Дело N А41-13132/08

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.,

судей Боровиковой С.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Заболотним С.Н.,

при участии в заседании:

от ООО "Капитал-Холдинг": Баранов А.Н., по доверенности от 18.04.08 г.;

от ООО "ГРУППА 999": Веневцев С.М., по доверенности от 16.02.09 г.;

3-и лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ГРУППА 999" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2008 года по делу N А41-13132/08, принятое судьей Белодед С.Ф., по иску ООО "Капитал Холдинг" к ООО "ГРУППА 999" о выселении, по встречному иску ООО "ГРУППА 999" к ООО "Капитал Холдинг" о признании недействительным договора аренды, при участии третьего лица - ООО "ЗЕМПРОЕКТ",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Капитал Холдинг" (ООО "Капитал Холдинг") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГРУППА 999" (ООО "ГРУППА 999"), при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ЗЕМПРОЕКТ" (ООО "ЗЕМПРОЕКТ"), о выселении ответчика из незаконно занимаемого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу и расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2, общей площадью 130, 9 кв.м.

14 августа 2008 года ООО "ГРУППА 999" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ООО "Капитал Холдинг", при участии третьего лица - ООО "ЗЕМПРОЕКТ", о признании недействительным договора аренды N 01А от 1 мая 2008 года.

Арбитражный суд Московской области решением от 17 ноября 2008 года удовлетворил заявленные ООО "Капитал Холдинг" требования в полном объеме и отказал ООО "ГРУППА 999" в удовлетворении встречного иска.

В апелляционной жалобе ООО "ГРУППА 999" просит решение суда первой инстанции от 17.11.08 г. отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ООО "ГРУППА 999" не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец, ООО "Капитал Холдинг" на основании Устава и Учредительного договора от 29 января 2008 года, протокола внеочередного собрания участников (учредителей) от 24.01.08 г., а также Акта приема-передачи недвижимого имущества от 22.01.07 г. приобрело право собственности на переданную ООО "Пересвет" в качестве взноса в уставной капитал истца часть нежилого здания, общей площадью 809, 90 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, г. Пушкино, просп. Московский, д. 9/2 (т. 1, л.д. 36-37, 60).

1 мая 2008 года ООО "Капитал-Холдинг" (арендодатель) и ООО "ЗЕМПРОЕКТ" (арендатор) заключили договор аренды N 01А, в соответствии с п. 1.1. которого арендатор принял во временное владение нежилые помещения общей площадью 294, 5 кв. м, из которых основная площадь помещений N N 2,6,7,8,10,11,12,13,16,17,22 составляет 235, 7 кв. м, вспомогательная площадь помещений N N 1,3,4,5,9,14,15,18,19,20,21 составляет 58,8 кв.м, расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 - часть нежилого встроено-пристроенного помещения в жилом доме (т.1, л.д. 27-32).

В обоснование заявленных требований ООО "Капитал Холдинг" ссылается на то обстоятельство, что данный объект недвижимого имущества, принадлежащий истцу на праве собственности, незаконно занимает ООО "ГРУППА 999".

Поскольку данное обстоятельство препятствует ООО "Капитал Холдинг" в осуществлении правомочий собственника в отношении части нежилого здания, общей площадью 809, 90 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, просп. Московский, д. 9/2, истец обратился в арбитражный суд с иском о выселении ответчика из незаконно занимаемых помещений.

ООО "ГРУППА 999", обращаясь в арбитражный суд со встречным исковым требованием о признании недействительным заключенный между ООО "Капитал Холдинг" и ООО "ЗЕМПРОЕКТ" договора аренды N 01А от 1 мая 2008 года, указало, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды.

По мнению общества, надлежащим арендатором спорного имущества является ООО "ГРУППА 999" на основании договора аренды N 567 от 12.05.06 г., заключенного с Комитетом по управлению имуществом Пушкинского района.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "Капитал Холдинг" о выселении ООО "ГРУППА 999" из принадлежащих истцу помещений, исходил из того, что договор N 567-06 от 12.05.06 г. является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для использования спорного нежилого помещения.

Отказывая ООО "ГРУППА 999" в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств нарушения оспариваемым договором его прав и законных интересов, а также сослался на то обстоятельство, что ООО "ЗЕМПРОЕКТ", являясь стороной договора аренды N 01А, не привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, полагает, что суд не принял во внимание, что в 2006 году ООО "ГРУППА 999" по согласованию с арендодателем по договору N 567-06 провело работы по реконструкции фасада и внутренней перепланировки арендуемого нежилого помещения с изготовлением нового технического паспорта на спорный объект недвижимого имущества.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что вышеуказанные работы выполнены арендатором до проведения аукциона по продаже вышеуказанного имущества, в связи с чем выселение ООО "ГРУППА 999" из арендованного помещения нарушает его права и законные интересы.

ООО "ГРУППА 999" указывает на неоднократное обращение общества к Администрации Пушкинского района с просьбой выдать необходимые документы для регистрации договора аренды N 567-06, а также ссылается на надлежащее исполнение арендатором обязательств по перечислению арендной платы за пользование имуществом (т.1, л.д. 77-95).

С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как видно из материалов дела, 12 мая 2006 года Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район" (арендодатель) и ООО "ГРУППА 999" (арендатор) заключили договор N 567-06, в соответствии с п. 1.1. которого, с учетом дополнительного соглашения от 1 января 2007 года, арендатор принял в аренду нежилое помещение (здание) общей площадью 130, 9 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 - часть нежилого встроено-пристроенного помещения в жилом доме в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации и использования под размещение магазина (т.1, л.д. 7-12).

Пунктом 2.2. вышеуказанного договора установлено, что помещение предоставляется арендатору во временное пользование на срок с 12 мая 2006 года по 30 июня 2012 года, при этом пунктом 6.1. договора установлен размер арендной платы за пользование имуществом в сумме 30 844 руб. 13 коп.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2.2. Дополнительного соглашения N 567-06/1 к договору аренды от 12.05.06 г. установлено, что настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения права аренды, заключающийся в необходимости государственной регистрации указанного права.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих регистрацию договора аренды N 567-06 от 12 мая 2006 года в установленном законом порядке.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды N 567-06 от 12 мая 2006 года свидетельствует о незаключенности указанного договора, в связи с чем установленные законом либо договором правовые основания владения ООО "ГРУППА 999" нежилым помещением, расположенным по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2, отсутствуют.

Право собственности ООО "Капитал-Холдинг" на вышеуказанный объект недвижимости подтверждается имеющимися в материалах дела Уставом, Учредительным договором от 29 января 2008 года, протоколом внеочередного собрания участников (учредителей) от 24.01.08 г., Актом приема-передачи недвижимого имущества от 22.01.07 г., а также выданным на основании данных документов свидетельством о регистрации права собственности от 5 марта 2008 года N 379378 (т.1, л.д. 36-37, 60).

Поскольку ООО "ГРУППА 999" занимает спорное нежилое помещение без каких-либо правовых оснований и правоустанавливающих документов, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО "Капитал-Холдинг" требования о выселении ответчика из занимаемых им помещений.

То обстоятельство, что в 2006 году ООО "ГРУППА 999" провело работы по реконструкции фасада и внутренней перепланировки спорного нежилого помещения, а также осуществляло арендные платежи по договору N 567-06, в силу ст. 68 АПК РФ не может служить надлежащим доказательством, подтверждающие заключение указанного договора в установленном законом порядке.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что ООО "ГРУППА 999" неоднократно обращалось к Администрации Пушкинского района с просьбой выдать необходимые документы для регистрации договора аренды N 567-06, арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованной.

В случае отказа Администрации Пушкинского района в предоставлении необходимых для государственной регистрации договора аренды документов, ООО "ГРУППА 999" имела право на оспаривание данного бездействия арендодателя в судебном порядке.

Доказательств оспаривания бездействия Администрации Пушкинского района в установленном законом порядке ООО "ГРУППА 999" не представлено, доказательств обращения общества в УФРС по МО для регистрации договора аренды в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО "Капитал Холдинг" требования о выселении ООО "ГРУППА 999" из незаконно занимаемого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу и расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2, общей площадью 130, 9 кв.м.

13 сентября 2007 года Главой Пушкинского муниципального района вынесено распоряжение N 540-р от 13 сентября 2007 года "О приватизации (продаже) на аукционе части здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2" (т.2, л.д. 86).

На основании вышеуказанного распоряжения 15 октября 2007 года КУИ Пушкинского муниципального района проведен аукцион по продаже имущества Пушкинского муниципального района, победителем которого в соответствии с протоколом об итогах аукциона N 2 признано ООО "Пересвет".

19 октября 2007 года КУИ Пушкинского района (продавец) и ООО "Пересвет" (покупатель) по результатам проведенных торгов заключили договор купли-продажи имущества, в соответствии с п. 2.1. которого ООО "Пересвет" приобрело в собственность часть здания общей площадью 809, 9 кв.м., находящегося по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 (т.2, л.д. 90-92).

Данный договор зарегистрирован УФРС по МО 6 декабря 2007 года под номером 50-50-13/058/2007-345 (т.2, л.д. 92).

6 декабря 2007 года ООО "Пересвет" выдано свидетельство о праве собственности на вышеуказанное имущество N 008392 (т.1, л.д. 61).

22 января 2008 года ООО "Пересвет" на основании решения единственного участника (учредителя) общества вступило в состав участников ООО "Капитал Холдинг" и в качестве взноса в уставной капитал истца передало принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: часть здания общей площадью 809, 9 кв.м., находящееся по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 (т.1, л.д. 35-37).

5 марта 2008 года ООО "Капитал Холдинг" выдано свидетельство о праве собственности на данное имущество N 379378 (т.1, л.д. 60).

1 мая 2008 года ООО "Капитал-Холдинг" (арендодатель) и ООО "ЗЕМПРОЕКТ" (арендатор) заключили договор аренды N 01А, в соответствии с п. 1.1. которого арендатор принял во временное владение нежилые помещения общей площадью 294, 5 кв. м, из которых основная площадь помещений N N 2,6,7,8,10,11,12,13,16,17,22 составляет 235, 7 кв. м, вспомогательная площадь помещений N N 1,3,4,5,9,14,15,18,19,20,21 составляет 58,8 кв.м, расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 - часть нежилого встроено-пристроенного помещения в жилом доме (т.1, л.д. 27-32).

ООО "ГРУППА 999", обращаясь со встречным исковым заявлением о признании договора аренды N 01А от 1 мая 2008 года недействительным, ссылается на ч. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако положения вышеуказанной нормы права подлежат применению только в том случае, если договор аренды заключен в установленном законом порядке.

Как указано выше, договор аренды N 567-06, на основании которого ООО "ГРУППА 999" занимало спорные нежилые помещения, является незаключенным, в связи с чем общество не может быть признано заинтересованным лицом, обладающим правом на предъявление иска на основании ст. 617 ГК РФ.

На момент проведения аукциона от 19 октября 2007 года, по результатам которого заключен договор купли-продажи спорного имущества, ООО "ГРУППА 999" занимало спорное помещение без каких-либо законных оснований, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 020/2007-133 от 12 сентября 2007 года, согласно которой обременение спорного имущества правом аренды ООО "ГРУППА 999" не зарегистрировано.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "ГРУППА 999" не доказано нарушение его прав и законных интересов заключением договора аренды от 01.05.08 г. N 01А.

Правовой статус сторон по договору в споре о признании этого договора недействительным предполагает их участие в деле в качестве соответчиков.

Из материалов дела усматривается, что ООО "ЗЕМПРОЕКТ", являющееся стороной договора N 01А от 01.05.08 г., привлечено к участию в рассмотрении настоящего спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Частью 2 ст. 46 АПК РФ предусмотрено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого ответчика арбитражный суд первой инстанции по ходатайству сторон или с согласия истца привлекает к участию в деле другого ответчика.

ООО "ГРУППА 999" не заявляло ходатайства о привлечении к участию в деле ООО "ЗЕМПРОЕКТ" в качестве ответчика.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно отказал ООО "ГРУППА 999" в удовлетворении встречного иска.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО "ГРУППА 999" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.

Решение суда законное, обоснованное.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2008 года по делу N А41-13132/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

С.В. Боровикова Л.Н. Иванова