Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2009 г. N 10АП-416/2009

г. Москва

25 марта 2009 г.

Дело N А41-20637/08

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Новопашиной Е.К.,

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен,

от ответчика: предприниматель Шумилова Е.И. свидетельство от 23.03.2005 серия 50 N 00923365,

третьего лица: Коннова О.А. по доверенности от 29.07.2008 N 45,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шумиловой Елены Ивановны на решение Арбитражного суда Московской области от 12.12.2008 по делу N А41-20637/08, принятое судьей Кондратенко Н.А., по иску администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" к индивидуальному предпринимателю Шумиловой Е. И. при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального унитарного предприятия "Люберецкий городской жилищный трест", - о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее - администрация Люберецкого района) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Шумиловой Елены Ивановны (далее - ИП Шумилова Е.И.) задолженности по арендной плате за период с декабря 2007 года по 30 октября 2008 в размере 119 328 руб. 58 коп., пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 45 920 руб. 50 коп., расторжении договора аренды недвижимого имущества от 07.09.2005 N 552, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Железнодорожная, д.13, и обязании ответчика передать данное помещение истцу по передаточному акту в первоначальном состоянии.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Люберецкий городской жилищный трест" (далее - МУП "ЛГЖТ").

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2008 года по делу N А41-20637/08 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить по тем мотивам, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией Люберецкого района (арендодателем), МУП "ЛГЖТ" (балансодержателем) и ИП Шумиловой Е.И. (арендатором) заключен договор аренды от 07.09.2005 N 552, согласно условиям которого ИП Шумиловой Е.И. передано во временное пользование муниципальное имущество - нежилые помещения общей площадью 132,5 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Железнодорожная, д.13, под торговую деятельность (л.д. 9-11). Срок аренды определен сторонами договора с 01.07.2005 по 30.06.2006.

В соответствии с пунктом 3.2.18 договора аренды от 07.09.2005 N 552 арендатор обязуется в месячный срок осуществить государственную регистрацию договора. Незарегистрированный договор считается не вступившим в силу.

Государственная регистрация названного договора аренды произведена 25.11.2005, номер регистрации 50-50-22/068/2005-245.

В соответствии с разделом III договора размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м сдаваемых в аренду помещений и значения коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, устанавливаются и изменяются решением Совета депутатов муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области. Сумма арендной платы при подписании договора установлена в размере 101601 руб. 00 коп. в год без учета налога на добавленную стоимость. Арендная плата за каждый месяц должна вноситься вперед безналичным порядком в местный бюджет не позднее 5 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2 раздела IV договора аренды от 07.09.2005 N 552 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,2% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно разделу VI договор может быть досрочно расторгнут решением арбитражного суда Московской области по требованию одной из сторон либо по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 2 раздела IХ договора аренды от 07.09.2005 N 552 если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Передача нежилых помещений индивидуальному предпринимателю Шумиловой Е.И. подтверждается актом приема-передачи (л.д.14).

Поскольку ИП Шумилова Е.И. продолжила пользоваться нежилыми помещениями после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны администрации Люберецкого района, договор, по мнению истца, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств в части полного и своевременного внесения арендной платы ИП Шумиловой Е.И. за арендуемые помещения истец обращался к ответчику с требованиями погасить образовавшуюся задолженность (л.д.28-32).

Как указал истец с декабря 2007 ответчик полностью прекратил исполнять обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем у ИП Шумиловой Е.И. образовалась задолженность по договору аренды от 07.09.2005 N 552. Задолженность по арендной плате по состоянию на 30.10.2008 в размере 119 328,58 руб. подтверждается актом сверки, подписанным ИП Шумиловой Е.И.

Поскольку ответчик не погасил образовавшуюся задолженность, администрация Люберецкого района обратилась в суд с иском о взыскании задолженности. Требования основаны на статьях 309, 310, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в исковом заявлении истец просил суд расторгнуть договор аренды от 07.09.2005 N 552 в связи с существенным нарушением его условий со стороны ответчика, а также выселить ответчика из занимаемых помещений.

Ответчик иск не признал, указал, что считает договор недействительным, поскольку не были зарегистрированы дополнительные соглашения к договору об изменении срока действия договора и иных условий.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 07.09.2005 N 552 в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается продленным на неопределенный срок. ИП Шумилова Е.И. ненадлежащее исполняла свои обязательства по внесению арендной платы за арендуемое помещение, в связи с чем задолженность в размере 119 328 руб. 58 коп., а также предусмотренная договором неустойка в размере 45 920 руб. 50 коп. подлежат взысканию с ответчика. Признав нарушение ИП Шумиловой Е.И. условий договора аренды существенным, суд удовлетворил требования о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, выселении ответчика из занимаемого помещения и обязании ответчика передать помещение истцу на основании передаточного акта в первоначальном состоянии.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ИП Шумилова Е.И. указывает, что дополнительные соглашения к договору аренды от 07.09.2005 N 552 об изменении срока действия договора не прошли государственную регистрацию и не могут применяться. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, договор аренды от 07.09.2005 N 552 расторгнут с 17.11.2007, то есть по истечении пятнадцати дней с даты претензии истца N 21 исх. 715 от 02.11.2007 об оплате задолженности по договору.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив материалы дела, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит изменению в части взыскания пени за просрочку уплаты арендной платы.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность ответчика по своевременной уплате арендной платы предусмотрена пунктом 3.2.2 раздела II договора аренды от 07.09.2005 N 522.

Размер арендной платы, порядок ее уплаты, а также право на ее изменение установлены пунктами 1, 2 и 4 раздела III указанного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, расположенным по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Железнодорожная, д.13, после окончания срока действия договора, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 раздела IХ договора аренды от 07.09.2005 N 552 он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с требованиями названного договора аренды.

Поскольку размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м сдаваемого в аренду помещения и значения коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, устанавливаются и изменяются решением Совета депутатов муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области", истец правомерно увеличил размер подлежащей оплате со стороны ответчика арендной платы на основании решения Совета депутатов муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 08.11.2005 N 281/41 "Об установлении базовой ставки арендной платы нежилых помещений муниципальной собственности на 2006 год" до суммы 114 301 руб. 13 коп. в год. Заключение дополнительных соглашений между сторонами по данному вопросу в соответствии пунктом 4 раздела III договора аренды от 07.09.2005 N 552 не требовалось.

Согласно подписанному между Управлением муниципального имущества и ИП Шумиловой Е.В. акту сверки от 04.12.2008 размер задолженности ИП Шумиловой Е.В. по арендной плате за нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Железнодорожная, д.13, по состоянию на 05.10.2008 составляет 119328,58 руб.

В апелляционной жалобе ИП Шумилова Е.И. указывает, что оплачивала арендную плату за помещения, обозначенные на техническом плане БТИ под номерами 15, 16, 17, которые фактически ею не использовались.

Из представленного в материалы дела плана 1 этажа строения лит. А, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Железнодорожная, д.13, и экспликации к нему, апелляционный суд установил, что под номерами 15, 16, 17 в поэтажном плане указаны помещения соответственно умывальное, туалет и коридор (л.д.15-16, 92-93). Данные помещения непосредственно связаны с помещением, арендуемым ответчиком, и не могут использоваться отдельно. Ответчик не представил суду доказательств, что фактически им указанные помещения не занимались и не использовались в предпринимательской деятельности.

Кроме того, ИП Шумилова Е.И. подписала акт приема-передачи в аренду нежилого помещения, приложением к которому являлась копия технического паспорта БТИ арендуемых помещений, без каких либо замечаний (л.д.14).

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что между сторонами, исходя из условий заключенного между ними договора аренды, сложились договорные отношения, связанные с предоставлением ИП Шумиловой Е.И. в пользование предназначенных для ее деятельности и необходимых ей для использования помещений, пользование которыми ИП Шумилова Е.И. обязалась оплачивать. Ответчик осуществлял пользование принятыми помещениями, размер платы за пользование (арендной платы) соответствовал обычным ставкам за пользование помещениями, установленным в Люберецком муниципальном районе.

С учетом установленных обстоятельств апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 119 328 руб. 58 коп. подлежит оставлению в силе.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 названного Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Подписанные между сторонами и третьим лицом дополнительные соглашения от 21.11.2005, от 18.09.2006 и от 22.12.2006 к договору аренды от 07.09.2005 N 552 касающиеся изменения условий договора аренды от 07.09.2005 N552, по сути, не меняют установленный принцип расчета арендной платы и не свидетельствуют об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Вместе с тем подтверждают отсутствие возражений со стороны арендодателя на пользование арендатором спорными помещениями после истечения срока действия договора аренды от 07.09.2005 N552 и не изменяют условия названного договора о расчете арендной платы, которая согласно договору рассчитывается с учетом коэффициентов, устанавливаемых и изменяемых решением Совета депутатов муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области.

Заявитель жалобы считает, что договор аренды от 07.09.2005 N 552 является расторгнутым с 17.11.2007 на том основании, что на указанную дату, с учетом писем арендодателя от 03.10.2007 N 5358/3-9 и от 02.11.2007 N 21 исх. 715 подтверждается невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд, и что с этого момента арендатор якобы свободен от обязательств по внесению арендной платы.

Апелляционный суд не может признать данный довод ответчика законным и обоснованным по следующим основаниям.

Письмом администрации Люберецкого района от 03.10.2007 N 5358/3-9 ИП Шумиловой Е.И. предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. В письме администрации Люберецкого района от 02.11.2007 N21 исх. 715 предпринимателю Шумиловой Е.И. предложено погасить образовавшуюся задолженность по уплате арендной платы за период с 05.10.2007 по 30.10.2007, а также расторгнуть договор аренды от 07.09.2005 N552 по соглашению сторон.

В соответствии с разделом V1 договор аренды от 07.09.2005 N 552 он может быть досрочно расторгнут решением Арбитражного суда Московской области по требованию одной из сторон, либо по соглашению сторон.

В материалы дела соглашение сторон о расторжении названного договора аренды не представлено.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ответчик не отрицает того обстоятельства, что полностью прекратил оплачивать арендную плату с декабря 2007 года и что соглашение сторон о расторжении договора аренды отсутствует.

В судебном заседании апелляционного суда ответчик пояснил, что в настоящий момент не возражает против расторжения договора и готов передать арендуемое нежилое помещение истцу на основании акта приема-передачи, поскольку в пользовании спорным помещением у него отпала необходимость.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 07.09.2005 N 552 и об обязании ответчика освободить занимаемое им спорное помещение в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку материалами дела установлен факт просрочки ответчиком исполнения обязательства по оплате аренды, апелляционный суд также находит правомерным требование истца о взыскании с него пени на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 раздела IV договора аренды от 07.09.2005 N 552.

Вместе с тем, апелляционный суд считает, что с учетом правоотношений сторон по аренде спорных помещений сумма взысканных судом первой инстанции пеней несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 информационного письма от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что критерием для установления несоразмерности может быть чрезмерно высокий процент неустойки.

Апелляционный суд приходит к выводу, что сложившие правоотношения сторон по аренде спорных помещений с установленным пунктом 2 раздела IV договора аренды от 07.09.2005 N 552 размером пени 0,2% за каждый день просрочки является чрезмерно высоким.

В связи с изложенным апелляционный суд полагает, что сумма пени, взыскиваемых истцом за просрочку внесения арендных платежей, должна быть уменьшена до 10 000 руб.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания суммы пеней.

Ответчик при подаче апелляционной жалобы уплатил государственную пошлину в размере 2 402 руб. 49 коп. На основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2008 года по делу N А41-20637/08 изменить в части взыскания с предпринимателя Шумиловой Е.И. пени.

Взыскать с предпринимателя Шумиловой Е.И. в пользу администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области пени в размере 10000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Выдать предпринимателю Шумиловой Е.И. справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной госпошлины в сумме 1402 руб. 49 коп.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова Л.Н. Иванова