Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2009 г. N 10АП-785/2009

г. Москва

24 марта 2009 г.

Дело N А41-25175/08

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Боровиковой С.В., Минкиной Г.Т.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" - Авдюкова Т.Л. - по доверенности от 10.12.08г. за исх. N 1-17/322;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области - Захарова О.В. - по доверенности от 18.02.09г. за N 26-Д;

от общества с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент" - Бородулин К.В. - по доверенности от 12.12.08г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 февраля 2009 г. по делу N А41-25175/08, принятое судьей Антоновым В.И., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области об отказе в государственной регистрации договора ипотеки, обязании зарегистрировать договор (третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент")

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сплав-2" (далее ООО "Сплав-2") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании решения Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее УФРС по МО) об отказе в государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) N 5, заключенного между ООО "Сплав-2" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" 10.09.08г., незаконным; обязании УФРС по МО осуществить государственную регистрацию вышеназванного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент" (далее ООО "Зенитко Финанс Менеджмент").

Решением суда от 04 февраля 2009 г. по делу N А41-25175/08 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Сплав-2" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая что судом первой инстанции неправильно применены и нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Сплав-2" поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель УФРС по МО возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" также возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 124-126 т.2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Из материалов дела следует, что 14.07.00г. СПК "Завет Ильича" (арендодатель) и ЗАО "Компания "Алиум" (ныне - ООО "Компания "Алиум") - арендатор заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3.698 га, расположенный на площади производственного центра СПК "Завет Ильича" по адресу: Московская область, Красногорский район, дер. Ангелово, для использования предприятия по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и дальнейшей его эксплуатации.

Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 31.01.02г.

На основании передаточного акта от 11.03.03г., протокола N 4 общего собрания членов СПК (племзавода - колхоза) "Завет Ильича" от 11.03.03г. право собственности на земельный участок перешло к ЗАО "Агро -Плюс".

На основании протокола заседания совета директоров ЗАО "АГРО-ПЛЮС" от 17.11.04г., акта приема-передачи имущества в уставный капитал ООО "АСТРО" от 20.01.05г. право собственности на земельный участок (кадастровый номер 50:11:0020310:0002) перешло к ООО "АСТРО".

30.10.04г. между ООО "Компания "Алиум" и ООО "ИНВЕСТГАРАНТ" заключено соглашение N 1 о передаче прав по договору аренды земельного участка г. Красногорск Московской области от 14.07.00г., по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка г. Красногорск Московская область от 14.07.00г. в полном объеме переходят от ООО "Компания Алиум" к ООО "ИНВЕСТГАРАНТ".

15.06.08г. между ООО "ИНВЕСТГАРАНТ" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" заключено соглашение N 2 о передаче прав и обязанностей арендатора в Договоре аренды земельного участка г. Красногорск Московская область от 14.07.00г., с учетом условий соглашения N 1 от 30.10.04г. о переходе прав (уступки требования).

03.06.08г. между ООО "Сплав-2" (займодавец) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (заемщик) был заключен договора займа N 3, по условиям которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 150.500.000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу, в соответствии с условиям договора займа, сумму займа и уплатить на нее проценты.

Во исполнение условий договора займа ООО "Сплав-2" перечислена сумма займа в размере 150.500.000 руб., что подтверждается платежным поручением N 93 от 10.06.08г.

В обеспечение возврата займа между ООО "Сплав-2" (залогодержатель) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (залогодатель) заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N 5 от 10.09.08г., предметом которого является передача в залог залогодержателю:

- принадлежащего ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" на праве собственности нежилого здания: производственно-складского комплекса (адрес: Московская область, Красногорский район, дер. Ангелово, завод по производству инфузионных растворов и кровезаменителей; общая площадь 8.320,2 кв.м; инв. N 093:030-12876, лит. В, В1; условный N 50:11:02:03729:001) (свидетельство о государственной регистрации права 50 НБ N 676262, выдано 14.09.07г. Управлением Регистрации по Московской области, запись регистрации права от 14.09.2007 г. N 50-50-11/057/2007-069) залоговой стоимостью 86 995 001 руб. 56 коп.;

- права аренды залогодателем земельного участка, на котором расположен предмет залога 1, на срок 49 лет (адрес: Московская область, Красногорский р-н, дер. Ангелово; общая площадь 36.980 кв.м; кадастровый N 50:11:0020310:0002; категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; разрешенное использование (назначение): под строительство завода по производству инфузионных растворов и кровезаменителей) залоговой стоимостью 16.100.000 руб. (основание аренды: договор от 14.07.00г. (зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 31.01.02г. за N 50-01.11-8.2002 - 77.1), в ред. соглашения от 30.10.04г. N 1 (зарегистрировано ГУ Регистрации по Московской области 23.05.05г. за N 50-50-11/014/2005-389, регистрационный округ 50), от 15.06.2008г. N 2 (зарегистрировано Управлением Регистрации по Московской области 01.08.08г. за N 50-50-11/047/2008-039, регистрационный округ 50), акта приемки-передачи прав и обязанностей арендатора от 17.06.08г.).

13.09.08г. ООО "Сплав 2" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" обратились в УФРС по МО с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки N 5 от 10.09.08г.

Сообщением от 11.11.08г. N 11/069/2008-031 регистрирующий орган известил заявителей об отказе в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора на основании абз. 10 пункта 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом УФРС по МО сослалось на то обстоятельство, что на государственную регистрацию не было представлено согласие собственника земельного участка (арендодателя) о передаче арендных прав в залог.

Полагая, что отказ в осуществлении государственной регистрации, оформленный сообщением N 11/069/2008-031, является незаконным, и нарушает права ООО "Сплав 2" в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 6 Федерального закона от 16.07.98г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В силу нормы, предусмотренной абз. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Системное толкование вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомлением.

Договором аренды земельного участка от 14.07.00г. необходимость согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог не предусмотрена.

Факт уведомления собственника земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020310:0002 (ООО "АСТРО") о передаче арендатором (ООО "Зенитко Финанс Менеджмент") арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.08г. с приложением почтовой квитанции и описи вложения (л.д. 19-20 т.2).

Данные документы были представлены УФРС по МО в составе других документов, представленных на регистрацию договора ипотеки N 5 от 10.09.08г.

Учитывая изложенное выше, отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки по основаниям, изложенным в сообщении от 11.11.08г. N 11/069/2008-031, является незаконным.

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог, является ошибочным, так как нормы, предусмотренные ст. 615 ГК РФ, относятся к общим положениям об аренде, а в силу п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности установлены ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то положения главы XI этого Закона, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к такому договору не применяется.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (ч. 5 ст. 110 АПК РФ).

ООО "Сплав-2" документально подтвердило факт наличия у него судебных расходов в сумме 43.953руб., в том числе: расходы по уплате госпошлины при подаче заявления и апелляционной жалобы - 3.000руб. (л.д. 10 т.1, л.д. 115 т.2), судебные издержки - 40.953руб. (л.д. 88-96 т.1, л.д. 133-134 т.2).

Учитывая изложенное выше руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271, статьей 110 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 февраля 2009 г. по делу N А41-25175/08 отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, оформленное сообщением от 11.11.08г. N 11/069/2008-031, об отказе в государственной регистрации договора ипотеки N 5 от 10 сентября 2008 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Сплав-2" и обществом с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент".

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области осуществить государственную регистрацию договора ипотеки N 5 от 10 сентября 2008 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Сплав-2" и обществом с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент".

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" судебные расходы в сумме 43.953 руб.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

С.В. Боровикова Г.Т. Минкина