Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2009 г. N 10АП-1544/2009

г. Москва

05 мая 2009 г.

Дело N А41-20561/08

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бархатова В.Ю., судей Диаковской Н.В., Ханашевича С.К.

при ведении протокола судебного заседания: Новопашиной Е.К.,

при участии в заседании:

от истца: Черняховская Л.В. по доверенности от 12.12.2008 N ИС-14438,

от ответчика: Городов А.М. по доверенности от 28.04.2009, Джангиров Н.Р. по доверенности от 11.03.2009,

от третьего лица: представитель не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волшебный городок" на решение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2009 по делу N А41-20561/08, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Министерства имущественных отношений Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Волшебный городок" при участи в деле третьего лица - Территориального управления Росимущества по Московской области о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Минмособлимущество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Волшебный городок" (далее - ООО "Волшебный городок") о взыскании 22 622 056 рублей 09 копеек, из которых 21 950 478 рублей - сумма основного долга по договору аренды земельного участка от 30.07.2004 N 27001-Z, заключенного между Минмособлимуществом и ООО "Волшебный городок", 671 578 рублей 09 копеек - договорная неустойка в виде пени, а также расторжении договора аренды земельного участка от 30.07.2004 N 27001-Z.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Росимущества по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2009 года по делу N А41-20561/08 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить по тем мотивам, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Московской области от 30.04.2004 N 252/17 "О предоставлении земельного участка, расположенного в поселке имени Тельмана Раменского района" между Минмособлимуществом (арендодателем) и ООО "Волшебный городок" (арендатором) заключен договор аренды от 30.07.2004 N 27001-Z (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду на 49 лет земельный участок площадью 187 900 кв.м с кадастровым номером 50:23:004 03 06:0005, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Чулковский сельский округ, в районе поселка имени Тельмана. Земельный участок предоставлен ответчику для размещения парка отдыха и развлечений. Неотъемлемой частью договора аренды являются приложения N 1 - кадастровый план земельного участка, N 2 - расчет арендной платы, N 3 - справка о размере земельного налога (т.1 л.д.7-20).

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Московской областной регистрационной палатой 23 сентября 2004 года.

11 мая 2005 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 30.07.2004 N 27001-Z (далее - дополнительное соглашение) (т.1 л.д.21-25).

Согласно пункту 3.1 дополнительного соглашения размер арендной платы за земельный участок установлен в приложении N 2 (расчет арендной платы), который является неотъемлемой частью договора аренды.

В соответствии с пунктом 3.5 дополнительного соглашения размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также в иных случаях, установленных законом. Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области.

В приложении N 1 к дополнительному соглашению содержится порядок определения арендной платы и расчет арендной платы, согласно которому с 01 января 2005 года размер арендной платы за земельный участок составляет 945 606 рублей 75 копеек в год.

Размер арендной платы за земельный участок согласно дополнительному соглашению определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где:

Ап - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы 0,61 руб./кв. м.;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке 2,5;

Пкд - повышающий коэффициент 3;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования 1,1;

S - площадь арендуемого земельного участка 187 900 кв. м.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с 01 января 2005 года, рассчитанный по указанной формуле, соответствовал сумме 945 606 рублей 75 копеек в год (Ап = 0,61 х 2,5 х 3,0 х 1,1 х 187 900 = 945 606,75). Размер ежеквартальной арендной платы составлял 236 401 рублей 69 копеек (раздел 2 приложения N 1 к дополнительному соглашению) (т.1 л.д.26).

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 23 ноября 2005 года.

Минмособлимущество в соответствии с условиями договора аренды направило ООО "Волшебный городок" уведомление от 06.03.2008 N ИС-2553 "Об изменении порядка уплаты арендных платежей по договору аренды от 30.07.2004 N 27001-Z", согласно которому на основании Закона Московской области от 24.10.2007 N186/2007-03 "О бюджете Московской области на 2008 год" размер арендной платы на 2008 год составляет 6 595 290 рублей в год, рассчитанный по формуле: Ап = 1,56 х 2,5 х 3 х 3 х 187 900 (т.1 л.д.49).

Ответчик в письме от 02.04.2008 выразил сомнения в правильности применения Минмособлимуществом коэффициентов для расчета арендной платы и просил инициировать проверку правильности применения расчета, указанного в уведомлении от 06.03.2008 N ИС-2553. Одновременно ответчик просил представить скорректированный расчет арендной платы в форме уточненного уведомления.

Согласно письму от 11.07.2008 года Минмособлимущество подтвердило, что в уведомлении от 06.03.2008 была допущена ошибка при определении базового размера арендной платы (Аб), в связи с чем сумма арендной платы за земельный участок, арендуемый ООО "Волшебный городок", с 01.01.2008 должна составлять 44 194 080 руб. в год (т.1 л.д.52-53).

24 июля 2008 года ООО "Волшебный городок" направило в адрес истца письмо, в котором со ссылкой на письмо аппарата правительства Московской области от 24.07.2008 N 34.5-13334 указало, что поселок имени Тельмана является сельским населенным пунктом, и при расчете арендной платы базовая арендная плата должна быть установлена в размере 1,56 руб., а не 31,36 руб. за 1 кв.м арендуемой площади земельного участка, как было указано Минмособлимуществом в письме от 11.07.2008 (т.1 л.д.57).

Министерство имущественных отношений Московской области, посчитав, что ответчиком нарушаются условия договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, направило в адрес ООО "Волшебный городок" претензию от 21.07.2008 N ИС-8223, в которой указало, что задолженность ответчика по арендной плате за первое полугодие 2008 года составляет 21 950 478 руб., а также пени 671 578 руб.09 коп. (т.1 л.д.58).

05 августа 2008 года истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора аренды от 30.07.2004 N 27001-Z в связи с ненадлежащим исполнением обязательств (т.1 л.д.64).

В ответ на предложение о расторжении договора аренды ответчик в письме от 19.08.2008 N 09 указал, что у ООО "Волшебный городок" задолженность по арендной плате отсутствует, а истец не является уполномоченным законом лицом по вопросам, связанным с досрочным прекращением права аренды на земельный участок, арендуемый ответчиком, поскольку истец не обладает полномочиями по распоряжению и управлению таким земельным участком в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 4 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Поскольку ответчик задолженность по договору аренды не погасил, договор расторгнуть в добровольном порядке отказался, Минмособлимущество обратилось в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве на исковое заявление указал, что размер годовой арендной платы на 2008 год, по сравнению с 2007 годом, неправомерно увеличен истцом в 47 раз. В расчете арендной платы должен быть применен базовый размер арендной платы (Аб) 1,56 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади земельного участка, а не 31,36 рублей, как указывает истец. Также, по мнению ответчика, истцом неверно были применены повышающие коэффициенты, вследствие неправильного определения статуса поселка имени Тельмана Чулковского сельского поселения Раменского района Московской области, в границах которого расположен арендованный земельный участок, являющийся сельским населенным пунктом. Кроме того, ответчик ссылается на то обстоятельство, что не имеет задолженности по уплате арендных платежей за первое полугодие 2008 года, а земельный участок, предоставленный в аренду, является федеральной собственностью.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы в отношении населенного пункта "поселок" должен исчисляться исходя из базовой ставки 31,36 руб., вне зависимости от того, является ли поселок городским или расположенным в ином месте муниципального образования. Поскольку арендная плата, рассчитанная исходя из указанной базовой ставки, за первое полугодие 2008 года ответчиком не перечислялась, суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды и взыскал заявленную истцом сумму задолженности по арендной плате. Применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до 550 000 рублей. На основании статьей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации суд расторг договор аренды от 30.07.2004 N 27001-Z в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "Волшебный городок" ссылается на то, что в соответствии с Законом Московской области "О бюджете Московской области на 2008 год" базовая ставка арендной платы за занимаемый земельный участок составляет 1,56 руб. за 1 кв.м в год, поселок имени Тельмана Чулковского сельского поселения Раменского района Московской области, в границах которого расположен арендованный земельный участок, является сельским населенным пунктом. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что собственником земельного участка является Российская Федерация и истец не вправе требовать расторжения договора аренды от 30.07.2004 N 27001-Z.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с Законом Московской области от 24.10.2007 N 186/2007-ОЗ "О бюджете Московской области на 2008 год" базовый размер арендной платы за земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа и других поселков муниципального образования "Раменский муниципальный район Московской области" на 2008 год установлен в размере 31,36 рублей за 1 кв.м. Базовый размер арендной платы в Раменском муниципальном районе в границах сельских населенных пунктов и вне их границ для юридических лиц на 2008 год установлен в размере 1,56 рублей за 1 кв.м. (приложение N 5 к Закону Московской области от 24.10.2007 N 186/2007-ОЗ).

Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ установлен коэффициент (Кд) в размере 2,5 для расчета арендной платы за земельные участки, используемые для организации платного досуга и отдыха, включая занятия спортом, и предоставление услуг лечебно-оздоровительного характера.

Решением Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от 25.07.2007 N 7/7-СД "Об утверждении порядка определения арендной платы, установлении повышающих коэффициентов и коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, расположенных на территории Раменского муниципального района Московской области" установлен повышающий коэффициент (Км) для сельского поселения Чулковское кроме поселка им. Тельмана равный 3, для поселка им. Тельмана равный 1.

Также указанным решением Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от 25.07.2007 N 7/7-СД установлен повышающий коэффициент (Пкд) 3 для расчета арендной платы за земельные участки, используемые для организации платного досуга и отдыха, включая занятия спортом, и предоставление услуг лечебно-оздоровительного характера, находящиеся в сельских населенных пунктах; за земельные участки, находящиеся в городах, поселках городского типа, других поселках - коэффициент 1.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов).

Из содержания названной нормы следует, что поселки, находящиеся в сельском поселении, относятся к сельским населенным пунктам. Следовательно, поселок имени Тельмана является сельским населенным пунктом сельского поселения Чулковское Раменского муниципального района Московской области. Поэтому при расчете арендной платы за спорный период к нему подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный в приложении N 5 к Закону Московской области от 24.10.2007 N 186/2007-ОЗ, а именно 1,56 рублей за 1 кв.м, а не 31,36 рублей, установленный для других поселков.

Согласно статье 8 Устава сельское поселение Чулковское Раменского муниципального района Московской области в границе сельского поселения Чулковское находится поселок им. Тельмана.

В соответствии со статьей 3 Закона Московской области от 17.01.2001 N 12/2001-ОЗ "Об административном территориальном устройстве Московской области", Законом Московской области "О статусе и границах Раменского муниципального района и вновь образованных в его составе муниципальных образований" и постановлением Губернатора Московской области от 29.01.2007 N 10-ПГ "Об учетных данных административно-территориальных и территориальных единиц Московской области" поселок им. Тельмана находится в границе сельского поселения Чулковское и является сельским населенным пунктом.

При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что поселок им. Тельмана относится к другим поселкам муниципального образования, для которых применительно к спорному периоду установлен базовый размер арендной платы на 2008 год в сумме 31,36 руб. за 1 кв.м, по мнению апелляционного суда, не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права.

Поскольку поселок им. Тельмана является сельским населенным пунктом, то в соответствии с решением Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от 25.07.2007 N 7/7-СД должен применяться повышающий коэффициент (Км) равный 1.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды от 30.07.2004 N 27001-Z земельный участок предоставлен ответчику для строительства парка отдыха и развлечений и ведения деятельности по организации отдыха и развлечений.

Учитывая изложенное, в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ и решением Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от 25.07.2007 N 7/7-СД для расчета арендной платы применительно к арендуемому ООО "Волшебный городок" земельному участку должны применяться коэффициент Кд равный 2,5 и коэффициент Пкд равный 3.

При расчете арендной платы истцом, на основании которого он предъявил настоящие требования, применен коэффициент Пкд равный 3, что соответствует коэффициенту, применяемому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в сельских населенных пунктах, а не за земельные участки в других поселках, к которым подлежит применению коэффициент равный 1.

Таким образом, арендная плата за земельный участок площадью 187 900 кв.м с кадастровым номером 50:23:004 03 06:0005, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Чулковский сельский округ, в районе поселка имени Тельмана, с 2008 года в соответствии с формулой расчета арендной платы, установленной в договоре аренды от 30.07.2004 N 27001-Z, составляет 2 198 430 рублей в год: 1,56 х 2,5 х 3 х 1 х 187 900 = 2 198 430.

Ответчик представил в материалы дела платежные поручения, в соответствии с которыми ООО "Волшебный городок" уплатило за первый и второй квартал 2008 года по договору аренды от 30.07.2004 N 27001-Z арендную плату в размере 1 099 215 руб. платежными поручениями от 21.05.2008 N 4, от 04.06.2008 N 5, от 15.08.2008 N 7 (т.1 л.д.60-62). Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда подтвердил поступление денежных средств в бюджет в указанной сумме.

Апелляционный суд установил, что ООО "Волшебный городок" в полном объеме исполнило свои обязательства по уплате арендной платы за первое полугодие 2008 года и не имело задолженности перед бюджетом Московской области за указанный период.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании арендной платы по договору аренды от 30.07.2004 N 27001-Z в сумме 21 950 478 руб. удовлетворению не подлежит.

Поскольку обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды от 30.07.2004 N 27001-Z за первое полугодие 2008 года ответчиком исполнены надлежащим образом, требование истца о взыскании предусмотренной договором неустойки удовлетворению не подлежит

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылается на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.3.1 договора аренды от 30.07.2004 N 27001-Z.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора аренды от 30.07.2004 N 27001-Z арендодатель (истец) имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Поскольку ответчик полностью оплатил арендную плату за первое полугодие 2008 года, договор аренды от 30.07.2004 N 27001-Z, по мнению апелляционного суда, не может быть расторгнут досрочно на основании пункта 4.3.1 названного договора аренды и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, право собственности на земельный участок площадью 187 900 кв.м с кадастровым номером 50:23:0040306:0005, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Чулковский сельский округ, пос. Тельмана, зарегистрировано за Российской Федерацией (т.1 л.д.66).

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пункт 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2009 года по делу N А41-20561/08 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.В. Диаковская С.К. Ханашевич