Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2009 г. N 10АП-1262/2009

г. Москва

18 мая 2009 г.

Дело N А41-23360/08

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.,

судей Боровиковой С.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Заболотним С.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Некрасова М.Е., по доверенности от 31.10.08 г.; Третьякова С.Б., по доверенности от 31.10.08 г.;

от ответчика: Музыка М.В., по доверенности N 015/09 от 10.04.09 г.; Широков Ю.В., по доверенности N 002/09 от 14.01.09 г.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИКЕА Ханим ЛТД" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года по делу N А41-23360/08, принятое судьей Сороченковой Т.В., по иску ООО "Проектный Офис Ипподром" к ООО "ИКЕЯ Ханим ЛТД" о признании договора и дополнительного соглашения недействительными (ничтожными) и применении последствий ничтожности сделок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Проектный Офис Ипподром" (ООО "Проектный Офис Ипподром") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА Ханим Лтд" (ООО "ИКЕА Ханим ЛТД"), в котором с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ просило признать недействительными (ничтожными) Договор об использовании помещений от 28.12.07 г. и Дополнительное соглашение к Договору об использовании помещений и Договору аренды офисных помещений от 01.07.08 г.

Кроме того, заявитель просил применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, а именно: осуществить возврат истцу полученного ответчиком страхового депозита в размере 2 979 654 руб. 64 коп. и авансового платежа в сумме 2 979 654 руб. 64 коп. (т.2, л.д. 114-117).

Арбитражный суд Московской области решением от 10 февраля 2009 года удовлетворил заявленные ООО "Проектный Офис Ипподром" требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" просит решение суда первой инстанции от 10.02.09 г. отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 28 декабря 2007 года ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" (арендодатель) и ООО "Проектный Офис Ипподром" (арендатор) заключили договор об использовании помещений, предметом которого в соответствии с п. 2.1. договора является определение условий использования и подготовки помещений к аренде арендатором до государственной регистрации Договора аренды, а также условий заключения Договора аренды (т.1, л.д. 15-29).

Согласно п. 6.1. договора арендатор принял обязательства в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего договора выплатить арендодателю авансовый платеж, а также предоставить страховой депозит или гарантийное письмо в течение 30 рабочих дней со дня подписания настоящего договора, который остается в распоряжении арендодателя в течение срока аренды.

ООО "Проектный Офис Ипподром" во исполнение п. 6.1. договора от 28.12.07 г. перечислило ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" страховой депозит в размере годовой арендной платы за три месяца в сумме 2 979 654 руб. 664 коп. и авансовый платеж в сумме годовой фиксированной арендной платы за три месяца в размере 2 979 654 руб. 64 коп., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями N 56 от 04.02.08 г. и N 55 от 04.02.08 г. (т.1, л.д. 13-14).

01 июля 2008 года стороны спора подписали Дополнительное соглашение к договору от 27.12.07 г., которым изменен размер годовой арендной платы за пользование помещением за период с 01.06.08 г. по 31.10.10 г. (т.2, л.д. 143-148).

Как указывает ООО "Проектный Офис Ипподром", Договор об использовании помещений от 28.12.07 г. и Дополнительное соглашение к нему от 01.07.08 г. являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку противоречат ст. 608 ГК РФ.

В обоснование данного довода истец ссылается на то, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику данного имущества, коим ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" на момент заключения оспариваемых сделок не являлось.

В связи с вышеизложенным ООО "Проектный Офис Ипподром" просит применить последствия недействительности сделок и возвратить истцу перечисленные платежными поручениями N 56 от 04.02.08 г. и N 55 от 04.02.08 г. денежные средства.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ООО "Проектный Офис Ипподром" требования, исходил из того, что ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" на момент заключения вышеуказанных сделок не являлось собственником спорного помещения и в силу ст. 608 ГК РФ не имело права сдавать его в аренду, в связи с чем на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ ответчик обязан возвратить истцу полученные по недействительным сделкам денежные средства.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, ссылается на необоснованность вывода суда о том, что договор от 28.12.07 г. представляет собой предварительный договор аренды недвижимого имущества.

По мнению ответчика, предметом предварительного договора в силу ст. 429 ГК РФ и ст. 164 ГК РФ является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, указанные в договоре от 28.12.07 г.

Также ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" считает, что заключение предварительного договора нельзя рассматривать как действие по распоряжению имуществом, не принадлежащим арендодателю на праве собственности, поскольку такой предварительный договор не влечет переход права на имущество, указанное в качестве предмета основного договора.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на судебную практику по делу N А41-К1-1594//08, которой подтверждена допустимость заключения предварительных договоров аренды недвижимого имущества несобственниками имущества.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 28 декабря 2007 года ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" (арендодатель) и ООО "Проектный Офис Ипподром" (арендатор) заключили договор об использовании помещений, предметом которого в соответствии с п. 2.1. договора является определение условий использования и подготовки помещений к аренде арендатором до государственной регистрации Договора аренды, а также условий заключения Договора аренды (т.1, л.д. 15-29).

Пунктом 2.4. вышеуказанного договора предусмотрено, что арендодатель и арендатор обязуются подписать Договор аренды в отношении помещений после выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание на условиях, определенных в настоящем договоре.

Пунктом 3.3. договора установлено, что арендодатель обязуется обеспечить завершение строительства здания и помещений таким образом, чтобы работы в помещениях согласно Стандарту "ИКЕА" были завершены во всех существенных отношениях (за исключением незначительных дефектов) в дату начала срока аренды (даты практического завершения работ).

В силу п. 3.4. договора в дату практического завершения работ в Помещениях согласно Стандарту "ИКЕА" (за исключением незначительных дефектов) арендатор и арендодатель обязуются подписать Акт приема-передачи, в котором указывается дата доступа и содержится перечень всех выявленных и подлежащих исправлению незначительных дефектов.

01 июля 2008 года стороны спора подписали Дополнительное соглашение к договору от 27.12.07 г., которым изменен размер годовой арендной платы за пользование помещением за период с 01.06.08 г. по 31.10.10 г. (т.2, л.д. 143-148).

В приложении А стороны согласовали условия договора аренды коммерческих площадей.

Согласно названному приложению под площадью понимается офисное здание N 02 общей площадью 704 кв.м, находящееся в Бизнес-парке "Химки", расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, Ленинградское шоссе (л.д. 34-35).

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" представил подлинник свидетельства от 13.02.09 г. N 357832 о регистрации права собственности общества на офисное здание общей площадью 19 948, 6 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Ленинградская, вл. 39, стр. 6.

Исходя из текста вышеуказанного договора от 27.12.07 г. и Дополнительного соглашения к нему от 01.07.08 г., предметом указанных сделок является определение сроков и условий использования и аренды ООО "Проектный Офис Ипподром" площадей до государственной регистрации договора аренды, в связи с чем арбитражный апелляционный суд полагает, что Договор от 27.12.07 г. является предварительным договором аренды коммерческой недвижимости.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Содержание предварительного договора представляет собой обязательства сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, при этом предварительный договор должен содержать срок заключения сторонами основного договора.

Юридическим последствием истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора, а при его отсутствии - срока в один год, является то, что если основной договор в течение этого срока не будет заключен, обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными.

Из условий п. 2.4. Договора от 27.12.07 г. следует, что его стороны указали срок, в который должен быть заключен основной договор - момент государственной регистрации права собственности ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" на здание как объект недвижимого имущества.

Таким образом, при подписании данного договора об использовании коммерческой недвижимости ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" не распорядилось недвижимым имуществом, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО "Проектный Офис Ипподром" при условии государственной регистрации здания как объекта недвижимости, на условиях, определенных в Приложении А.

Вышеуказанная правовая позиция подтверждается определением ВАС РФ от 17 февраля 2009 года N 1093/09 об отказе в передаче в президиум для пересмотра в порядке надзора постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.08 г. по делу N А41-К1-1594/08.

В связи с вышеизложенным арбитражный апелляционный суд полагает, что Договор от 27.12.07 г. и Дополнительное соглашение к нему от 01.07.08 г. соответствуют требованиям закона и иных правовых актов, в связи с чем оснований для признании их недействительными (ничтожными) не имеется.

Судом первой инстанции необоснованно применены к правоотношениям сторон нормы ст. 608 ГК РФ и сделан неправомерный вывод о том, что ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" при подписании предварительного договора распорядилось недвижимым имуществом, не являясь его собственником, в связи с чем решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года подлежит отмене.

При недействительности сделки в силу ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку требования ООО "Проектный Офис Ипподром" о признании сделок недействительными удовлетворению не подлежат, соответственно, в применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу полученного ответчиком страхового депозита в размере 2 979 654 руб. 64 коп. и авансового платежа в сумме 2 979 654 руб. 64 коп. также следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.21 НК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем арбитражный апелляционный суд полагает, что с ООО "Проектный Офис Ипподром" в пользу ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" подлежит взысканию госпошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года по делу N А41-23360/08 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО "Проектный Офис Ипподром" в пользу ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" расходы по госпошлине в размере 1 000 руб.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

С.В. Боровикова Л.Н. Иванова