Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2009 г. N 10АП-4280/2009

г. Москва

24 сентября 2009 г.

Дело N А41-10919/09

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.,

при участии в заседании:

от : ООО "Лига деятелей культуры и спорта": Климова Н.К. по доверенности от 18.09.2008 г. N 27,

от ООО "Алиса": представитель не явился, надлежаще извещен ,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Алиса" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2009 года по делу N А41-10919/09, принятое судьей Колкановым И.П. по иску ООО "Лига деятелей культуры и спорта" к ООО "Алиса" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лига деятелей культуры и спорта" (ООО "Лига деятелей культуры и спорта") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алиса" (ООО "Алиса"), в котором просило расторгнуть договор аренды земельного участка N 2006/190, заключенный между сторонами 17.07.2006 г., взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 334.000 руб. и пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей в сумме 59.060 руб.

До вынесения решения суда истец в порядке ст. 49 АПК РФ увеличил размер исковых требований и просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 454.000 руб. и пени за просрочку исполнения обязательства в сумме 100.578 руб. (л.д. 92).

Решением от 07 июля 2009 года по делу N А41-10919/09 Арбитражный суд Московской области расторг договор аренды земельного участка N 2006/190 от 17.07.2006 г., взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 454.000 руб. и пени в размере 20.000 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО "Алиса" подало в Десятый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить по мотиву несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для данного дела, а также в связи с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 17 июля 2006 года между ООО "Лига деятелей культуры и спорта" и ООО "Алиса" заключен договор аренды земельного участка N 2006/190, на основании которого ответчику в аренду на срок с 17.07.2006 г. по 17.06.2009 г. передан земельный участок площадью 8.800 кв.м. с кадастровым номером 50:04:0101706:215, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, Ильинский сельский округ, д.Курово, относящийся к землям особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием (назначением): для строительства горнолыжного комплекса.

Согласно п.1.3 данного договора земельный участок предоставлен арендатору для строительства мойки транспортных средств в составе автозаправочного комплекса Горнолыжного спортивно-оздоровительного комплекса "Сорочаны".

В разделе 3 этого договора стороны установили размер и порядок внесения арендной платы.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 арендная плата за земельный участок составляет 3.600 руб. в квартал и подлежит внесению ежеквартально до 15 числа первого месяца квартала, подлежащего оплате, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В пункте 3.3. предусмотрено право арендодателя один раз в год без согласования с арендатором и без внесения изменений и (или) дополнений в настоящий договор изменять размер арендной платы, путем направления в адрес арендатора письменного извещения не менее чем за 15 дней до предполагаемой даты изменения размера арендной платы. При этом стороны считают размер арендной платы измененным с даты, указанной в извещении, при условии, что оно было получено арендатором не менее чем за 10 дней до этого, или по истечении 10 дней с даты получения арендатором письменного извещения арендодателя об изменении размера арендной платы.

Как указывает истец, размер арендной платы, определенной в п.3.1 договора аренды, в период его действия изменялся дважды: с 09.07.2007 г. по 31.08.2008 г. составлял 54.000 руб. в квартал, с 01.09.2008 г. - 120.000 руб. в квартал. Изменения размера арендной платы, по утверждению истца, производились в предусмотренном п.3.3 договора аренды порядке на основании направленных в адрес ООО "Алиса" письменных уведомлений N 239 от 25.06.2007 г. и N 205 от 05.08.2008 г.

В результате систематического нарушения обязательств по внесению арендных платежей за ответчиком в период с 01.01.08 г. по 30.06.09 г. образовалась задолженность в размере 454.000 руб., которую истец просил взыскать с него на основании ст.ст. 309, 614 ГК РФ.

На указанную сумму долга истец на основании п.5.2 договора аренды N 2006/190, предусматривающего право арендодателя начислить арендатору в случае просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы долга, начислил пени в размере 100.578 руб.

Кроме того, истец со ссылкой на ст.619 ГК РФ, полагает, что неоднократное нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы является основанием для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем просил суд расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды N 2006/190 от 17.07.2006 г.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 454.000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что они основаны на законе, договоре аренды N 2006/190 от 17.07.2006 г. и подтверждаются материалами дела. Признав также законным и обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени, суд нашел возможным применить нормы ст.333 ГК РФ, в связи с чем снизил размер неустойки до 20.000 руб.

Установив факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции признал требование истца о досрочном расторжении спорного договора аренды подлежащим удовлетворению в силу ст.ст.450, 619 ГК РФ.

Апелляционный суд не может согласиться с указанными выше выводами суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор аренды N 2006/190 от 17.07.2006 г. был заключен сторонами на три года, то в отношении него была осуществлена государственная регистрация.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

При заключении договора аренды стороны определили размер арендной платы, составляющий 3.600 руб. в квартал

Как было установлено выше, изменения в договор аренды N 2006/190 от 17.07.2006 г. в части размера арендной платы вносились истцом путем направления арендатору соответствующих извещений N 239 от 25.06.2007 г. и N 205 от 05.08.2008 г.

Согласно п.1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку государственная регистрация изменений договора N 2006/190 в части размера арендной платы не производилась, арбитражный апелляционный суд считает, что у ответчика не возникла обязанность по внесению арендных платежей за спорный период в ином размере, чем он установлен в п.3.1 договора аренды N 2006/190.

В судебном заседании апелляционному суду представлены платежные поручения N 2 от 07.04.2008 г. и N 5 от 23.06.2008 г., из которых следует, что ответчик в спорный период перечислил истцу в качестве арендных платежей денежные средства на общую сумму 90.000 руб., что свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком обязательства по перечислению арендодателю арендной платы в установленном договором аренды размере, поскольку в течение спорного периода согласно п.3.1 договора аренды арендатор должен был уплатить арендатору за пользование арендованным земельным участком арендную плату в размере 21.600 руб.

При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности в размере 454.578 руб., в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 100.578 руб. также не подлежит удовлетворению.

Что касается требования о расторжении договора аренды N 2006/190, то он также не подлежит удовлетворению.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего кодекса.

Пунктом 6.3 договора аренды N 2006/190 стороны установили, что данный договор может быть расторгнуть по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, предусмотренных настоящим договором.

В силу п.4.1.4 этого договора арендодателю предоставлено право на расторжение настоящего договора в случае невнесения арендной платы более чем за 2 квартала.

Как было установлено выше, на момент обращения истца в суд с настоящим иском у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате перед истцом.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что истец не доказал того, что имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора, также как и наличия одновременно всех условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда - отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2009 года по делу N А41-10919/09 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственности "Лига деятелей культуры и спорта" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алиса" 1000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич