Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2008 г. N 11АП-5804/2008

17 сентября 2008 г.

Дело N А55-2325/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Туркина К.К., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юдаевой А.А.,

с участием:

от истца - Розенштейн М.Я., доверенность от 06.07.2006г., паспорт,

от ответчика - Андреева Н.П., доверенность N 02-269/4148 от 24.12.2007г., паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 сентября 2008 года в зале N 3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июля 2008 года по делу N А55-2325/2008 (судья Каленникова О.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань, Самарская область, к администрации городского округа Сызрань, г. Сызрань, Самарская область, об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань, Самарская область (далее - общество, истец), обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации городского округа Сызрань, г. Сызрань, Самарская область, (ответчик) об обязании заключить договоры аренды недвижимого имущества в редакции истца.

До вынесения судебного акта по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил утвердить договоры аренды N 00968 и N 00119 от 01.01.2007г. по спорным пунктам в следующей редакции: Пункт 1.2 договора - п.1.2 изложить в редакции: "В течение срока действия договора аренды Арендодатель обязан по первому требованию арендатора передать Арендатору в собственность арендуемое помещение в порядке и на условиях в соответствии с действующим на момент предъявления требования законодательством".

Пункт 2.1.4 - п.2.1.4 исключить.

Пункт 2.2.3. - в п.2.2.3 последнее предложение дополнить текстом: "если эти работы относятся к текущему ремонту".

Пункт 2.2.5 - п.2.2.5 изложить в редакции: "Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества".

Пункт 2.2.6 - из п.2.2.6 исключить текст: "в том числе" и пункт дополнить текстом: "если эти улучшения произведены без согласия Арендодателя. В случае прекращения договора аренды Арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества,- не отделимых без вреда для имущества" если эти улучшения произведены с согласия Арендодателя".

Пункт 2.2.12 - в п.2.2.12 последнее предложение дополнить текстом: "в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

Пункт 2.2.17 - п.2.2.17 исключить (см. п.1.2 в редакции Арендатора) Пункт 2.2.18 - п. 2.2.18 дополнить текстом: "за счет денежных средств Арендодателя по дополнительному соглашению сторон".

Пункт 3.2 - из п.3.2 исключить два последних предложения.

Пункт 3.3 - п. 3 . 3 исключить в связи с исключением п.3.2.

Пункт 3.4 - п. 3 . 4 изложить в редакции: "Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью Арендатора".

Пункт 3.5 - п.3.5 исключить;

Пункт 4.1- п.4.1 изложить в редакции: "Срок действия договора с 02.12.2007г. по 01.07.2011г.". Пункт 4.2 -п.4.2 изложить в редакции: "Договор аренды может быть расторгнут только в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством".

Пункт 4.2.1-4.2.5 - п.4.2.1-4.2.5 исключить, см. п.4.2 в редакции Арендатора.

Раздел 5 "Дополнительные условия" - изложить в редакции: "Арендодатель обязан представить Арендатору в разумный срок, но не более одного месяца со дня получения данного протокола разногласий" всю необходимую техническую документацию на арендуемое помещение, в том числе, технический паспорт ЦТИ, копию свидетельства о праве собственности Арендодателя на помещение, справку ЦТИ для осуществления госрегистрации договора аренды".

Пункт 6.1 - п.6.1 изложить в редакции: "Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному каждой стороне и третий - для Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области".

Пункт 6.2 - п.6.2 дополнить текстом: "Неурегулированные сторонами разногласия по договору подлежат рассмотрению арбитражным судом Самарской области".

Арендодатель не возражает по данному пункту.

Уточнения исковых требований приняты судом первой инстанции в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 июля 2008 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Завиток" об утверждении договора на аренду недвижимого имущества N 00968 и N 00119 от 01.01.2007г. по спорным пунктам в редакции, предложенной истцом, удовлетворены частично. Пункты 2.1.4., 2.2.5., 2.2.6.. 2.2.12., 2.2.18., 3.2., 3.3., 3.4., 4.1.. 4.2., раздел 5, п. 6.1., 6.2. приняты в редакции истца.

В остальной части иска отказано. Пункты 1.2., 2.2.3., 2.2.17., 3.5. договоров на аренду недвижимого имущества N 00968 и N 00119 от 01.01.2007г. приняты в редакции ответчика.

Пункт 1.2 договора изложен в редакции: "Передача недвижимого имущества в аренду не влечет передачу права собственности".

Пункт 2.1.4. исключен.

Пункт 2.2.3. договора изложен в редакции: "Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию объектами недвижимости, эксплуатировать арендованное имущество в соответствии с принятыми нормами эксплуатации. Обеспечить содержание арендованного имущества в соответствии с требованиями противопожарной безопасности. Проводить мероприятия, в т.ч. направленные на противопожарную безопасность арендуемого помещения, в т.ч. необходимые ремонтные работы".

Пункт 2.2.5 изложен в редакции: "Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества".

Пункт 2.2.6. изложен в редакции: "В случае если Арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, стоимость улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит, если эти улучшения произведены без согласия Арендодателя. В случае прекращения договора аренды Арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, если эти улучшения произведены с согласия Арендодателя".

Последний абзац пункта 2.2.12. изложен в редакции: "Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный допуск в нежилое помещение представителей органов исполнительной власти и административных органов с целью проверки документации и контроля за использованием помещения в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

Пункт 2.2.17. изложить в редакции: "Арендатор обязан возвратить имущество Арендодателю по актам приема-передачи из аренды по окончании срока действия договора".

Пункт 2.2.18. изложить в редакции: "Арендатор обязан создать условия инвалидам для беспрепятственного доступа в арендуемое помещение за счет денежных средств Арендодателя по дополнительному соглашению сторон".

Из пункта 3.2 исключены два последних предложения.

Пункт 3.2 изложен в редакции: "Оплата производится на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Самарской области (Администрация городского округа Сызрань) N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области БИК 043601001, ИНН 6325017706, КПП 632501001 в 2007 г код 993 1 11 08044 04 000 120 (в 2008 г - код 993 1 11 09044 04 0000 120), ОКАТО 36435000000.

Пункт 3.3 исключен.

Пункт 3.5. изложен в редакции: "Арендатор обязан производить сверку расчетов с арендодателем один раз в три месяца путем направления соответствующего акта".

Пункт 4.1. изложен в редакции: "Срок действия договора с 02.12.2007г. по 01.07.2011г.".

Пункт 4.2. изложен в редакции: "Договор аренды может быть расторгнут только в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством".

Пункт 4.2.1-4.2.5 - п.4.2.1-4.2.5 исключен.

Раздел 5 "Дополнительные условия" изложен в редакции: "Арендодатель обязан представить Арендатору в разумный срок, но не более одного месяца со дня получения данного протокола разногласий" всю необходимую техническую документацию на арендуемое помещение, в том числе, технический паспорт ЦТИ, копию свидетельства о праве собственности Арендодателя на помещение, справку ЦТИ для осуществления государственной регистрации договора аренды".

Пункт 6.1. изложен в редакции: "Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному каждой стороне и третий - для Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области".

Пункт 6.2. изложен в редакции: "Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ. Не урегулированные сторонами разногласия по договору подлежат рассмотрению арбитражным судом Самарской области".

С ответчика муниципального образования городской округ Сызрань в лице администрации городского округа Сызрань в бюджет Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб.

С истца общества с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань, в бюджет Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 1 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июля 2008 года изменить, утвердить пункты 1.2 спорных договоров в редакции истца. По мнению заявителя, выводы суда о том, что условие общества о выкупе не имеет под собой никаких оснований, опровергаются действующим на данное время законодательством.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить без изменения.

В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу, просил изменить решение суда, пункты 1.2 спорных договоров изложить в редакции истца. Представитель ответчика просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части, поскольку стороны не заявили возражений.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения решения суда в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истцом оспариваются условия договора аренды N 00968 от 01.12.2007г. нежилого помещения, общей площадью 71,30 кв.м., расположенного по адресу ул. Гоголя, 34, и договора аренды N 00119 от 01.12.2007г. нежилого помещения, общей площадью 133,20 кв.м., расположенного по адресу: ул. Королева, 15, для использования под парикмахерские. Условия договоров идентичны. Судом установлено, что ООО "Завиток" является правопреемником муниципального предприятия по оказанию парикмахерских услуг "Завиток", созданного в 1992 году в результате реорганизации ПО "Горразнобыт".

Согласно п.3.1 Устава муниципального предприятия от 1993 г. в состав подразделений предприятия входили, в том числе, парикмахерские по ул. Московской, 12, ул. Гоголя, 34, ул. Королева, 15.

В соответствии с планом приватизации от 27.12.1995г. имущества этого муниципального предприятия, утвержденного ответчиком, указанное имущество было выкуплено обществом "Завиток" 06.02.1996г. по договору N 189 на открытом аукционе с условиями коммерческого конкурса, обществу было выдано свидетельство о собственности N 204 от 27.05.1996г.

В соответствии со ст. 5 договора выкупа N 189 и п.4 плана приватизации имущества МП от 27.12.1995г. ответчик гарантировал обществу право аренды занимаемого МП помещения сроком на 15 лет.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами: согласно п.5.9 и 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ N 2284 от 24.12.1993г. и действующей с 01.01.1994г., ответчик обязан заключать с обществом договоры аренды на срок не менее 15 лет. Такая обязанность ответчика по заключению договора на срок до истечения 15 лет аренды, то есть, по 01.07.2011г. на помещение по ул. Московская, 12 г. Сызрани была подтверждена Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2006г. по делу NA55-13155/2006, оставленным без изменения Федеральным арбитражным судом Поволжского округа от 28.03.2007г. С ответчиком заключен соответствующий договор аренды во исполнение судебных постановлений.

Ответчик ежегодно с 1996 г. заключал с обществом договоры аренды на помещения по ул. Гоголя 34 и ул. Королева 15 г. Сызрани, в том числе последние договоры, соответственно, N 00968 и N 00119 от 01.01.2007г. на период по 30.11.2007г.

При заключении договоров на последующий период ответчиком были представлены обществу проекты договоров за теми же номерами от 01.12.2007г. на срок аренды с 01.12.2007г. по 31.10.2008г., которые были оформлены с протоколами разногласий, возвращены ответчику в тридцатидневный срок с момента получения проектов, и получены ответчиком 16.01.2008г.

Письмом N 08-17/318 от 29.01.08г. ответчик возвратил обществу не подписанные протоколы разногласий к указанным договорам и представил к ним протоколы согласования (л.д. 55, 76).

В ответ письмом N 93 от 07.02.08г. общество просило подписать и заверить печатью протоколы разногласий и возвратить их обществу, а неурегулированные разногласия рассмотреть совместно, назначив день, время и место встречи. Ответчик оставил письмо без ответа, разногласия не урегулированы.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 1.2. договоров истец предложил заключить в следующей редакции: "В течение срока действия договора аренды Арендодатель обязан по первому требованию Арендатора передать Арендатору в собственность арендуемое помещение в порядке и на условиях в соответствии с действующим на момент предъявления требования законодательством" (т.1, л.д. 53, 74).

В обоснование изложения спорного пункта 1.2. договоров в указанной редакции истец сослался на положения ст. 18 N 209-ФЗ от 24.07.2007г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и ранее действовавший закон РФ N 88-ФЗ от 14.06.1995г. "О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ - п. 2 ст. 7 .

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Абзац девятый части второй статьи 7 Федерального закона "88-ФЗ от 14.06.1995г. "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации", устанавливающий, что государственные и муниципальные программы поддержки малого предпринимательства включают меры по обеспечению субъектам малого предпринимательства возможности для первоочередного выкупа арендуемых ими объектов недвижимости с учетом вложенных в указанные объекты средств, имеет рекомендательный характер.

Согласно статьям 2, 6, 10, 13, 14 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" орган местного самоуправления самостоятельно решает вопросы приватизации муниципального имущества; одним из основных принципов приватизации является признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества, открытость деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления; приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными названным Законом.

Требование истца об изложении п. 1.2 договоров в его редакции направлено, по существу, на приобретение муниципального имущества в собственность в будущем.

Такой способ приватизации муниципального имущества, как выкуп арендованного имущества, Федеральным законом не предусмотрен. То, что арендаторы муниципального имущества в случае приватизации этого имущества имеют какие-либо преимущества по сравнению с иными претендентами, из Федерального закона также не вытекает.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований об изложении спорных п.1.2. договоров в редакции истца, поскольку условие, предложенное истцом, противоречит закону.

Ссылки заявителя жалобы на положения Указа Президента РФ от 15.05.2008г. N 797 отклоняются. Данным указом Президент РФ постановил в 2-месячный срок разработать и внести в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекты федеральных законов, предусматривающих, в том числе, наделение органов государственной власти субъектов Российской Федерации правом определять порядок предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе занимающимся социально значимыми видами деятельности, помещений в аренду на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) за счет специально выделенных для этой цели помещений и (или) порядок продажи в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства арендуемых ими не менее трех лет помещений с возможностью рассрочки оплаты и без проведения аукциона.

Доводы заявителя о применении норм Федерального закона от 24.07.2007г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку закон вступил в действие с 01.01.2008г. и не применяется к правоотношениям сторон, возникших ранее при заключении договоров аренды.

Доводы заявителя об обоснованности изложения спорных п. 1.2. договоров в его редакции со ссылкой на положения ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отклонены судом первой инстанции. Отношения аренды, возникшие при приватизации имущества, регулируются законодательством об аренде и приватизации, при этом нормы законодательства о приватизации имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд доводы заявителя жалобы отклоняет, и считает, что обжалуемое в части решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Обстоятельства, имеющие значение, исследованы полно, им дана правильная оценка.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб. относятся на истца, и подлежат взысканию с последнего в доход федерального бюджета в связи с предоставленной отсрочкой.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июля 2008 года по делу N А55-2325/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань, Самарская область, - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Завиток", г. Сызрань, Самарская область, в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.Т. Балашева

Судьи

К.К. Туркин О.Е. Шадрина