Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2008 г. N 01АП-3660/08

г. Владимир

09 декабря 2008 г.

Дело N А43-6231/2008-19-185

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Белякова Е.Н., Вечканова А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прониной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Горбачева Сергея Анатольевича на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.09.2008 по делу N А43-6231/2008-19-185, принятое судьей Игнатьевой О.В., по иску индивидуального предпринимателя Горбачева Сергея Анатольевича к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по управлению муниципальным имуществом Балахнинского района Нижегородской области, о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Косолапова Константина Федоровича по ордеру от 10.11.2008 N 41443;

от ответчика - не явился, извещен (уведомление N 39799);

от третьего лица - не явился, извещен (уведомление N 39798),

установил:

индивидуальный предприниматель Горбачев Сергей Анатольевич (далее - ИП Горбачев С.А.) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу (далее - ИП Шабалин О.Л) о расторжении договора аренды от 12.10.2001 N 36.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Балахнинского района Нижегородской области (далее - Комитет).

Решением от 04.09.2008 Арбитражный суд Нижегородской области полностью отказал в удовлетворении исковых требований.

ИП Горбачев С.А., не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, в частности пункт 2 статьи 450, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не применены статьи 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не учел, что ответчик систематически нарушает условия договора, использует арендуемое помещение не в соответствии с условиями договора и не по назначению, арендуемое помещение как аптека не используется.

Кроме того, указал, что суд первой инстанции, указывая на то, что ответчик, обратившись в лицензионную палату и Арбитражный суд Нижегородской области, принимает меры к оформлению лицензии, не принял во внимание тот факт, что приказом председателя лицензионной палаты Нижегородской области от 19.06.2008 N 1512 ему было отказано в предоставлении приложения по указанному адресу в связи с несоответствием соискателя лицензии (лицензиата) лицензионным требованиям и условиям.

Также заявитель пояснил, что действительно договоры субаренды отсутствуют, как указывает суд первой инстанции, но имеются факты передачи аптеки в пользование третьим лицам и они установлены в процессе судебного разбирательства, однако из смысла их оценки судом следует, что они не являются существенными.

Заявитель считает, что вывод суда о том, что договором N 36 от 12.10.2001 сроки проведения текущего и капитального ремонта не установлены, доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения таких работ, а также благоустройства прилегающей территории, истцом не предоставлено, не соответствует обстоятельствам дела на основании следующего. Необходимость проведения текущего и капитального ремонта подтверждается отчетом об оценке от 06.07.2006, в котором указано состояние объекта - объект находится в эксплуатации, требует вложений на текущий ремонт. Кроме того, из акта N 314 от 23.06.2008 инспекции административно-технического надзора Нижегородской области следует, что необходимо проведение мероприятий по благоустройству прилегающей территории и благоустройству фасада арендуемого помещения. При проведении проверки выявлены нарушения, которые перечислены в акте.

В то же время заявитель полагает, что противоречит нормам права и договора вывод суда о том, что в договоре от 12.10.2001 N 36 перепланировка в качестве основания для расторжения не названа, доказательства ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки истцом не представлены, а незначительное изменение площади аптеки, произошедшее в результате перепланировки, не может быть признано судом настолько существенным, чтобы являться основанием для расторжения договора. Указал, что из содержания п.5.2, подп. "б" договора следует, что основанием расторжения договора аренды является использование арендатором нежилого помещения не в соответствии с условиями договора.

Кроме того, по мнению заявителя, изложенный в решении вывод суда о том, что доказательств вынесения соответствующими министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти в силу статьи 32 ФЗ "О лекарственных средствах", осуществляющими контроль за работой аптечных учреждений, предписаний, решений в отношении ответчика, ИП Горбачевым С.А. не представлено, не соответствует обстоятельствам дела на основании следующего. Истец представил в материалы акт проверки от 05.09.2007, составленный Федеральной службой по надзору в сфере здравоохранения и социального развития, из которого следует, что выявлены нарушения лицензионных требований и условий пунктов 4 "а", 4 "в", 4 "д" постановления Правительства Российской Федерации N 416 от 06.07.2006 "Об утверждении положения о лицензировании фармацевтической деятельности". Кроме того, по результатам проверки составлен протокол об административном правонарушении от 05.09.2007, даны предписания об устранении выявленных нарушений, однако предписания ответчиком не выполнены. Результатом явился отказ в выдаче ему приложения к лицензии на осуществление фармацевтической деятельности по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Кирова, д. 16, помещение 1. Также суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то, что арендатор не выполняет противопожарные мероприятия, как того требуют условия договора аренды.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2008.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель ИП Горбачева С.А. полностью поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства по делу.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено (протокол судебного заседания от 02.12.2008).

ИП Шабалин О.Л. в отзыве на апелляционную жалобу просил отказать истцу в удовлетворении апелляционной жалобы, кроме того, заявлением от 01.12.2008 просил рассмотреть апелляционную жалобу в свое отсутствие.

Ответчик и третье лицо, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 октября 2001 года между КУМИ (арендодатель) и ИП Шабалиным О.Л. (арендатор) заключен договор аренды N 36 (далее - договор аренды), согласно которому ИП Шабалин О.Л. получил для организации аптеки оптово-розничной с производством экстемпоральных форм помещение N 1 общей площадью 307.85 кв.м, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Балахна. ул. Кирова, д. 16.

Срок действия договора установлен с 01.08.2001 до 31.07.2011.

26 ноября 2001 года состоялась государственная регистрация договора аренды, что подтверждается свидетельством серии 52-АА N 186222.

На основании заключенного с Муниципальным образованием -"Балахнинский муниципальный район Нижегородской области" договора купли-продажи от 13.07.2007 N 12 ИП Горбачев С.А. стал собственником нежилого встроенного помещения П1 литер "А" общей площадью 302,32 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Кирова, д.16. Право собственности ИП Горбачев С.А. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 52-АБ N 832113 от 03.08.2007.

ИП Горбачев С.А., считая, что ИП Шабалин О.Л. пользуется арендуемым помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В качестве оснований для расторжения договора истец назвал следующие нарушения. В нарушение пункта 2.1 договора аренды арендуемое помещение используется ответчиком не по прямому назначению, доказательством чего являются произведенные в аптеке закупки, а также тот факт, что срок действия лицензии ИП Шабалина О.Л. закончился 16.06.2008 и с 17.06.2008 в аптеке не осуществляется продажа лекарственных средств. В нарушение пункта 2.4 договора аренды на площадях аптеки организован офис по продаже газетой бумаги от фирмы "Альянс", в отдельном кабинете еженедельно по вторникам ведет прием врач-офтальмолог. Данные сведения подтверждаются справкой от 20.06.2008 директора детективного агентства "Максимус" Доброгорского А.В., выданной на основании договора об оказании информационно-детективных услуг от 20.06.2008 N 43. Кроме того, в аптеке Балахнинским филиалом ЗАО "Нижегородпромстройбанк" с декабря 2004 года установлен банкомат. Арендатором не выполняются обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, благоустройству внешней части арендуемого помещения и прилегающей к нему территории (пункт 2.3, 2.12 договора). В нарушение пункта 2.4 договора ответчик бед согласия собственника произвел капитальную перепланировку, что привело к уменьшению площади нежилого встроенного помещения на 7.02 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается справкой Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" от 07.02.2008 N 413. Изменения площади помещений аптеки в сторону ее уменьшения подтверждаются письмом Балахнинского филиала ФГУП "Нижтехинвентаризация" от 18.06.2008 N 1059, письмом КУМИ Балахнинского района Нижегородской области от 11.04.2008 N 08/906/0108. Ответчиком не представлены ИП Горбачеву С.А. запрошенные последним договоры на коммунальные услуги, что является нарушением пункта 2.1 договора аренды. Арендатором не выполнено предписание Госпожнадзора от 07.09.2007. Постановлением Госпожнадзора ИП Горбачев С.А. привлечен к административной ответственности за выявленные нарушения пожарной безопасности.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданскою кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями: существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Однако пунктом 5.2 договора аренды установлено, что он подлежит досрочному расторжению арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях: если арендатор более трех месяцев не производит оплату арендных платежей и коммунальных услуг более чем за три месяца; если арендатор использует помещение не в соответствии с условиями договора; если арендатор умышлено ухудшает состояние арендуемых помещений.

Из условий договора аренды следует, что помещение представлено ИП Шабалину О.Л. для организации аптеки розничной с производством экстемпоральных форм, сторонами согласован ассортиментный перечень (минимум) товаров, которые должны находиться в торговом зале постоянно, режим работы аптеки, неснижаемый запас медикаментов на случай чрезвычайных ситуаций в районе.

В настоящее время, как подтверждено представителем ответчика в суде первой инстанции, ИП Шабалин О.Л. не имеет лицензии на право осуществления фармацевтической деятельности (срок действия истек 16.06.2008). Торговлю лекарственными средствами не осуществляет.

Вместе с тем, нарушение условий договора в части использования арендуемого имущества не по назначению в данном случае не является существенным по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательность использования объекта аренды под аптеку была установлена прежним арендодателем - КУМИ Балахнинского района Нижегородской области. Настоящий арендодатель является индивидуальным предпринимателем, основная цель его деятельности состоит в извлечении прибыли, в частности, в получении выгоды от сдачи в аренду имущества. Получение арендодателем арендной платы не находится в зависимости от назначения использования имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства заключения ответчиком договоров на передачу помещений аптеки в субаренду. Согласно определению суда от 17.07.2008 сторонами проведен совместный осмотр помещения, оформленный актом от 23.08.2008. Из содержания названного акта и представленного в дело лазерного диска также не следует наличие в помещении аптеки субарендаторов. То обстоятельство, что один раз в неделю с 15:00 до 18:00 часов в аптеке ведет прием врач-окулист, не может быть расценено судом как распоряжение ответчиком арендованным имуществом путем его передачи в аренду. Как свидетельствуют справки администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области от 11.06.2008 N 440, от 18.08.2008 N 579 банкомат в аптеке установлен в декабре 2004 года по просьбе администрации Балахнинского района для выдачи зарплат работникам бюджетных предприятий и учреждений. Банкомат занимает площадь менее 1 кв.м. и работает в помещении аптеки на безвозмездной основе.

Согласно пунктам 2.3, 2.12 договора арендатор обязан за свой счет производить капитальный и текущий ремонт занимаемых помещений, а выполнять благоустройство внешней части арендуемого помещения и прилегающей к нему территории по согласованию с Отделом архитектуры и благоустройства Балахнинского района.

Договором N 36 сроки проведения текущего и капитального ремонта не установлены, доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта, а также благоустройства прилегающей территории, истцом не представлено.

Требований о проведении текущего, капитального ремонта, а также благоустройства прилегающей территории, истец не направлял.

В материалы дела представлены лишь письма о необходимости включения в план работы указанных мероприятий в апреле-мае 2008 года.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатор не имеет права производить капитальные перепланировки и переоборудование помещений без письменного согласия арендодателя.

Однако истец не представил в суд доказательство того, что проведенная ответчиком перепланировка носит капитальный характер.

Совершение ответчиком переоборудования арендуемого помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных частей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, после приобретения имущества Горбачевым, истцом не доказано.

В договоре перепланировка в качестве основания для расторжения договора не названа, доказательства ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки истом не представлены.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что незначительное изменение площади аптеки, произошедшее в результате перепланировки, не может быть признано судом настолько существенным, чтобы являться основанием для расторжения договора.

В материалы дела ответчиком представлены договоры на коммунальное обслуживание объекта (т.1 л.д.85-97).

Отделом Государственного пожарного надзора по городу Балахна и Балахнинскому району сторонам выдано предписание N 894 от 07.09.2007 о выполнении перечисленных в нем мероприятий пожарной безопасности (т.2 д.д.123). Актом N 176 от 24.04.2008 установлено, что помещение аптеки оборудовано автоматической установкой пожарной сигнализации, заключен договор N 48 от 01.01.2008 на обслуживание автоматической установки пожарной сигнализации с ООО "Сормовское ВДПО", дополнительно к тепловым пожарным извещениям в используемых помещениях установлены дымовые пожарные извещатели. Не выполнен лишь пункт 1 предписания от 07.09.2007 N 894, так как все помещения, в том числе коридор, не оборудованы дымовыми пожарными извещателями (т.2 л.д. 126. 127).

Действие акта-предписания N 28 от 11.03.2008, вынесенного Отделом по надзору за межсистемными электрическими сетями Регионального территориального управления технологического и экологического надзора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Приволжскому федеральному округу, приостановлено до выяснения права собственности на вводное распределительное устройство (г.2 л.д. 128-131).

Акт N 176 от 24.04.2008 (вручен Горбачеву 04.05.2008), предписание от 04.05.2008 N 176 о выполнение противопожарных мероприятий, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, были составлены незадолго и после обращения Горбачева с настоящим иском.

Таким образом, суд первой инстанции, сославшись на статью 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно посчитал, что со стороны ИП Шабалина О.Л. отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды, и, соответственно, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены в полном объеме и отклонены по изложенным мотивам.

Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04 сентября 2008 года по делу N А43-6231/2008-19-185 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Горбачева Сергея Анатольевича, г. Балахна Нижегородской области, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Наумова

Судьи

А.И. Вечканов Е.Н. Беляков