Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2008 г. N 19АП-3548/08

1 сентября 2008 г.

Дело N А64-163/08-9

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 сентября 2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мокроусовой Л.М., судей: Федорова В.И.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медковой Е.А.,

при участии:

от ИП Тереховой Н.Н.: Попова Е.Н., представитель, доверенность N 68АА568961 от 21.03.2008г.;

от ЗАО "Глобал Риэлт": Попов К.А., представитель, доверенность N 4-4/10 от 25.01.2008г.;

Кузнецова В.А., Щеглова В.П.: не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

УФРС по Тамбовской области, ФГУП "Охрана" МВД РФ: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Тереховой Натальи Николаевны, г. Тамбов, ЗАО "Глобал Риэлт", гражданки Щегловой Валентине Павловне, гражданки Кузнецовой Валентине Алексеевне, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.06.2008 года по делу N А64-163/08-9 по иску закрытого акционерного общества "Глобал Риэлт" к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Гермес-1", гражданке Щегловой Валентине Павловне, гражданке Кузнецовой Валентине Алексеевне, индивидуальному предпринимателю Тереховой Наталье Николаевне, при участии в качестве третьи лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области и Федерального государственного унитарного предприятия "Охрана" МВД РФ, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 10.09.2007г., об истребовании из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Глобал Риэлт" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Гермес", гражданам Кузнецовой Валентине Алексеевне и Щегловой Валентине Павловне и индивидуальному предпринимателю Тереховой Наталье Николаевне о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 10.09.2007г., истребовании из чужого незаконного владения здания универмага литер "А" общей площадью 2 416, 9 кв.м, расположенного по адресу Тамбовская область, Сосновский район, р.п.Сосновка, ул.Маршанская, д.39 А, строение 1 и регистрации перехода права собственности на данное здание.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, было привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Охрана" МВД РФ и Управление Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.06.2008г. были признаны недействительными (ничтожными) сделки купли-продажи здания универмага общей площадью 2 416,9 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:0068:3407/А/158, расположенного по адресу Тамбовская область, Сосновский район, р.п.Сосновка, ул.Моршанская, 39А, строение 1 с земельным участком площадью 1941 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:007 от 10.09.2007г. заключенного между ООО Торговый дом "Гермес", гражданами Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П. и от 11.12.2007г. заключенного между гражданами Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П. и ИП Тереховой Н.Н. Требования ЗАО "Глобал Риэлт" о государственной регистрации перехода права собственности оставлены без рассмотрения. Кроме того, в резолютивной части решения суд указал, что производство по делу в отношении ООО Торговый дом "Гермес-1" прекращено.

Дополнительным решением от 11.07.2008г. Арбитражный суд Тамбовской области удовлетворил требование ЗАО "Глобал Риэлт" об истребовании здания универмага от недобросовестного владельца ИП Тереховой Н.Н., обязав ее передать имущество в течение месяца со дня вступления в законную силу данного решения.

С апелляционными жалобами на данное решение обратились ИП Терехова Н.Н., Кузнецова В.А., Щеглова В.П. и ЗАО "Глобал Риэлт".

При этом заявители апелляционных жалоб указали на нарушение судом норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ЗАО "Глобал Риэлт" доводы своей жалобы поддержал, просил отменить решение суда в части оставления без рассмотрения требования о государственной регистрации перехода права. В отзыве на апелляционные жалобы других лиц, участвующих в деле указал, что суд рассмотрел незаявленное им требование о признании недействительной сделки от 11.12.2007г., необоснованно не прекратил производство по делу или не изменил статус физических лиц с ответчиков на третьих лиц, а также ошибочно, вместо указания на стоимость подлежащего возврату имущества, установил срок возврата.

Представитель ИП Тереховой Н.Н. против удовлетворения жалобы ЗАО "Глобал Риэлт" возражала. Просила решение суда первой инстанции отменить и производство по делу прекратить.

Кузнецова В.А., Щеглова В.П., УФРС по Тамбовской области, ФГУП "Охрана" МВД РФ не явились, явку полномочных представителей не обеспечили.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей, в порядке статей 123,156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав доводы апелляционных жалоб и материалы дела, судебная коллегия нашла необходимым решение суда отменить, удовлетворив апелляционные жалобы ИП Тереховой Н.Н., граждан Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для данного дела.

Как следует из материалов дела, 19.03.2007г. здание универмага общей площадью 2 416,9 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:0068:3407/А/158, расположенное по адресу Тамбовская область, Сосновский район, р.п.Сосновка, ул.Моршанская, 39А, строение 1 с земельным участком площадью 1941 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:007 было отчуждено ООО Торговый дом "Гермес" по договору купли-продажи ООО Торговый дом "Гермес-1".

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением ФРС по Тамбовской области 18.04.2007г.

В соответствии с решением N 2 учредителя ООО Торговый дом "Гермес-1" от 5.04.2007г., 6.04.2007г. между указанным обществом и гражданами Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П. был заключен предварительный договор купли-продажи здания универмага и земельного участка под зданием.

23.05.2007г. в отношении того же здания ООО Торговый дом "Гермес" и ЗАО "Глобал Риэлт" заключили договор купли-продажи. В тот же день здание было передано по акту приема-передачи. Согласно условиям договора, оплата должна была производиться после государственной регистрации перехода права.

Стороны обратились в УФРС по Тамбовской области с заявлениями о регистрации перехода права 23.05.2007г., однако, 1.06.2007г. представитель ООО Торговый дом "Гермес-1" подал заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

10.09.2007г. между ООО Торговый дом "Гермес-1" и Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П. был заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, на основании которого была осуществлена государственная регистрация перехода права к покупателям.

26.10.2007г. УФРС по Тамбовской области отказало заявителям (ЗАО "Глобал Риэлт" и ООО Торговый дом "Гермес-1") в государственной регистрации перехода права на основании абз.2 п.3 ст.19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.к. в течение срока приостановления не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации.

11.12.2007г. Щеглова В.П. и Кузнецова В.А. продали здание универмага с земельным участком, на котором оно расположено, ИП Тереховой Н.Н.

Право собственности ИП Тереховой Н.Н. на все здание универмага и весь земельный участок площадью 1941 кв.м. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2008г.

5.05.2008г. в ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации ООО Торговый дом "Гермес-1".

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном их исследовании с позиций относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

После государственной регистрации перехода права к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.

Как следует из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, которому продавец передал фактическое владение объектом недвижимости, в период со вступления во владение и до государственной регистрации перехода права собственности является законным владельцем этого объекта.

Однако, такой покупатель не является титульным владельцем в смысле ст. 305 Гражданского кодекса, в связи с чем не управомочен на предъявление виндикационного и негаторного исков.

В то же время он вправе защищать свой законный интерес в передаче ему права собственности на имущество. Надлежащим способом такой защиты может быть требование к продавцу об обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса).

Наличие заключенного и даже исполненного договора купли-продажи между истцом и ООО Торговый дом "Гермес-1" не являлось основанием для перехода права собственности на здание и земельный участок, следовательно, не лишало ООО Торговый дом "Гермес" права распоряжаться им, в том числе и совершать сделки по отчуждению.

Следовательно, договор купли-продажи от 11.12.2007г. между Щегловой В.П., Кузнецовой В.А.и ИП Тереховой Н.Н. не является недействительным.

Как следует из того же п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8, передача имущества продавцом покупателю сама по себе не влечет недействительности договора о продаже этого имущества другому покупателю, заключенного продавцом до государственной регистрации перехода права к первому покупателю.

При этом, второй покупатель, переход права к которому зарегистрирован, вправе защищать возникшее право собственности, а первый - лишь заявлять о понуждении к исполнению обязательств по договору, в том числе, требовать возмещения убытков.

Учитывая, что истребовать имущество может лишь собственник, либо иной титульный владелец имущества, удовлетворение судом первой инстанции виндикационного иска не основано на законе.

В силу п. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.

Так как ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства (п. 1 ст. 61 ГК РФ), спор о признании сделок недействительными, как и требование о государственной регистрации перехода права, обращенное к ликвидированной стороне нельзя разрешить без стороны этих сделок, так как это не может иметь правовых последствий в смысле восстановления нарушенных прав.

При наличии сведений о ликвидации ООО Торговый дом "Герес-1" суд необоснованно, вопреки требованиям п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, не прекратил производство по делу. В соответствии с п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве второго ответчика по требованию о регистрации перехода права УФРС по Тамбовской области, участвующего в деле со статусом третьего лица. Однако, материальные права органа регистрации таким требованием не затрагиваются, а нарушения его процессуальных прав данное решение не повлекло.

Указание в резолютивной части решения на прекращение производства по делу в отношении ООО Торговый дом "Гермес-1" противоречит содержанию мотивировочной части решения и не может быть принято во внимание.

Приведенные в мотивировочной части решения суда суждения об уклонении от извещения ЗАО "Глобал Риэлт" о сделке от 10.09.2007г., о переписке Щегловой В.П. и Кузнецовой В.А. с ООО Торговый дом "Гермес", действиях представителей лиц, участвующих в деле, как и доказательства оплаты или неоплаты заключенных договоров, не являются обстоятельствами, подлежащими доказыванию по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований. Договором особых условий на этот счет не установлено, закон же не связывает возникновение права собственности на недвижимое имущество с исполнением покупателем обязанности по оплате.

Указание в договоре купли-продажи здания и земельного участка от 10.09.2007г. на отмененное решение Сосновского районного суда на действительность договора не влияет по приведенным выше основаниям.

Отсутствие в материалах дела доказательств угроз как мотива сделки купли-продажи между Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П. также на действительность сделки повлиять не может.

Дата заключения предварительного договора, который не породил оспариваемых прав, так же как и его правовая оценка, также не является юридически значимой для данного дела.

Приводя нормы ст.10 ГК РФ, суд первой инстанции усмотрел состав злоупотребления правами в действиях Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П., выражающихся в имитации спора в Сосновском районном суде, несмотря на то, что решением суда их требования были удовлетворены и отменены не по основаниям отсутствия спора.

Выводы о ничтожности сделки по отчуждению спорного имущества ИП Тереховой Н.Н. были основаны на возможной осведомленности покупателя о претензиях третьих лиц, хотя такие данные имеют значения для оценки добросовестности, а не ничтожности сделки.

Оценка добросовестности необходима при наличии оснований полагать, что имущество приобретено возмездно у лица, не имеющего права его отчуждать, если приобретатель настаивает на своей добросовестности. При отчуждении имущества собственником, покупатель является собственником имущества. В этом случае закон не ставит защиту гражданских прав в зависимость от разумности или добросовестности участников гражданских правоотношений, в связи с чем, ссылка на п.3 ст.10 ГК РФ не состоятельна.

При изложенных обстоятельствах производство по иску в части признания договора купли-продажи от 10.09.2007 года недействительной сделкой и в части государственной регистрации перехода права собственности следует прекратить. В остальной части иска закрытому акционерному обществу "Глобал Риэлт" - отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения иска в суде первой инстанции и подачу апелляционных жалоб в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, ч.1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.06.2008 года по делу N А64-163/08-9 отменить.

Производство по иску в части признания договора купли-продажи от 10.09.2007 года недействительной (ничтожной) сделкой и в части государственной регистрации перехода права собственности - прекратить.

В остальной части иска закрытому акционерному обществу "Глобал Риэлт" - отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Глобал Риэлт" в пользу индивидуального предпринимателя Тереховой Натальи Николаевны, г. Тамбов, 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Глобал Риэлт" в пользу Щегловой Валентины Павловны 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Глобал Риэлт" в пользу Кузнецовой Валентины Алексеевны 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Л.М.Мокроусова

Судьи

В.И. Федоров А.И. Поротиков