Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2009 г. N 16АП-114/09

г. Ессентуки

Дело N А63-2350/2008-С2-5

17 апреля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2009.

дата изготовления постановления в полном объеме 17.04.2009

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Жукова Е.В., Сулейманова З.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шестаковой Н.А.

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика: Рубинский О.Ю. - доверенность от 31.03.2008,

рассмотрев апелляционную жалобу

ООО "Траст - М"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.11.2008 по делу N А63-2350/2008

по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к ООО "Траст - М"

третьи лица: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, администрация города Ставрополя

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 2 771 471 рублей 50 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Постановлением главы города Ставрополя N 3187 от 19.09.2005 ООО "Траст-М" утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по улице Чапаева в квартале 426. ООО "Траст-М" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 14 717 кв.м. (в том числе 270 кв.м. с особым режимом использования) из земель поселений по улице Чапаева в квартале 426 согласно материалам межевания земельного участка для проектирования и строительства. Земельному участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, улица Чапаева, 35-а.

30.12.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (арендодатель) и ООО "Траст-М" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя N 4920, по условиям которого арендодатель в соответствии с постановлением главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N26:12:020904:0001, расположенный по адресу ул. Чапаева, 35-а в квартале 426 для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры общей площадью 14 717 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Срок договора аренды земельного участка установлен на 3 года с 16.09.2005 по 15.09.2008 (пункт 2.1 договора).

Расчет и размер арендной платы за участок определяется в приложении, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора).

Арендная плата начисляется с 16.09.2005 и вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 (пункт 3.3. договора).

Годовой размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, а также на основании постановлений главы администрации города Ставрополя, принятых в соответствии с действующим законодательством и опубликованных в средствах массовой информации (пункт 3. договора).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Из приложения к договору (расчета арендной платы на 2005 год) следует, что арендная плата за земельный участок рассчитывается с учетом оценочной зоны 15а и отраслевого коэффициента 1 - для ведения жилищного строительства: многоэтажная или комплексная застройка и за период с 16.09.05 по 31.12.05 составляла 27 998 рублей 80 копеек.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Траст-М" о взыскании 2 771 471 рубля 50 копеек долга по договору аренды земельного участка N 4920 от 30.12.2005, из которых 2 484 163 рубля 72 копейки - основной долг за период с 16.09.2005 по 15.11.2007 года и 287 307 рублей 78 копеек - пени за период с 16.03.2006 года по 15.11.2007 года, и расторжении указанного договора аренды земельного участка.

К участию в деле, в качестве третьих лиц привлечены Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю и администрации города Ставрополя.

Истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ООО "Траст-М" 2 135 817 рублей 41 копейки долга по арендной плате за земельный участок за период с 01.01.2006 по 15.11.2007 и пени за просрочку оплаты в сумме 222 599 рублей 41 копейка за период с 01.01.2006 по 15.11.2007, всего 2 358 416 рублей 82 копейки. Требование о расторжении договора аренды земельного участка N 4920 от 30.12.05 года истец поддержал. Истец при расчете арендной платы за 2006 год исходил из п. 1.2 постановления главы города Ставрополя от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году" и применял 1,5% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с видом функционального использования земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов сверх установленных норм отвода земельного участка, которая составляет 716 449 рублей 32 копейки. Арендная плата за 2007 год рассчитана истцом согласно Постановлению главы города Ставрополя от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году" по пункту 1 приложения к постановлению - 0,6% за земельный участок, предоставленный под проектирование и строительство жилых домов многоэтажной и повышенной этажности застройки, жилой застройки иных видов в размере 1 500 898 рублей 20 копеек. При расчете арендной платы истец применял удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по виду разрешенного использования - как земли под домами многоэтажной застройки (базовый вид функционального использования).

Решением арбитражного суда Ставропольского края от 25.11.2008 по делу N А63-2350/2008 иск удовлетворен частично. С ООО "Траст-М" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя взыскано 1 562 657 рублей 97 копеек долга по арендной плате, 114 598 рублей 97 копеек пени за просрочку внесения арендных платежей, всего 1 677 526 рублей 94 копейки. Производство по делу в части взыскания 413 054 рублей 68 копеек прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части. В остальной части иска отказано. По мнению суда, поскольку такое понятие как "комплексная застройка домов" в постановлениях главы администрации города 2006 и 2007 годов не сохранилось, следует руководствовать видом разрешенного использования - под жилую застройку иных видов, что соответствует пункту 1.1 постановления главы горда Ставрополя от 25.12.2005 года N 5118 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году" и пункту 1 приложения к Постановлению главы города Ставрополя от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году". Согласно произведенному судом перерасчету арендной платы задолженность ответчика по 2006 году составила 143 289 рублей 86 копеек, а по 2007 году - 1 500 898 рублей 24 копейки, всего 1 644 188 рублей 08 копеек и с учетом платежей ответчика в 2006 и 2007 годах в сумме 81 530 рублей 11 копеек, его задолженность по арендной плате составила 1 562 657 рублей 97 копеек.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.11.2008, ООО "Траст-М" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что суд первой инстанции неправильно рассчитал задолженность ООО "Траст-М".

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, приходит к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как видно из договора аренды N 4920 от 30.12.2005, заключенного между истцом и ответчиком, вид разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка - для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры.

Указанный земельный участок отнесен к оценочной зоне 15а, отраслевой коэффициент 1, то есть для ведения жилищного строительства многоэтажной или комплексной застройки (приложение к договору N 3 - расчет арендной платы).

Данный коэффициент был определен согласно постановлению главы города Ставрополя от 29.12.2004 N 6311 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2005 году" и соответствовал виду разрешенного использования земельного участка - жилищное строительство (многоэтажная или комплексная застройка (приложение N 2 пп. 9).

С 01.01.2006 постановлением главы города Ставрополя от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году" и в дальнейшем постановлением главы города Ставрополя от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году" вид целевого назначения - ведение жилой комплексной застройки - не предусмотрен.

Суд первой инстанции не согласившись с расчетом арендной платы, как истца, так и ответчика произвел перерасчет размера арендной платы. При этом, суд, исходил из того, что поскольку такое понятие как "комплексная застройка домов" в постановлениях главы администрации города 2006 и 2007 годов не сохранилось, следует руководствоватся видом разрешенного использования - под жилую застройку иных видов, что соответствует пункту 1.1 постановления главы горда Ставрополя от 25.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году" и пункту 1 приложения к постановлению главы города Ставрополя от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году".

Суд апелляционной инстанции, согласиться с расчетом произведенным судом первой инстанции не может, поскольку отсутствие в постановлениях главы города Ставрополя от 25.12.2005 N 5118 и от 09.02.2007 N 374 термина "комплексная застройка" не дает оснований относить указанный в договоре аренды вид разрешенного использования "проектирование и строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры" к "многоэтажному жилищному строительству, жилой застройке иных видов" (для которых установлен более высокий коэффициент).

Кроме того, суд первой инстанции для расчета задолженности по арендной плате необоснованно применил удельный показатель кадастровой стоимости для "земель под домами многоэтажной жилой застройки".

Также судом первой инстанции при расчете необоснованно не применен п. 4 постановления главы города Ставрополя от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году", в соответствии с которым необходимо "в 2007 году применять понижающий коэффициент 0,5 при исчислении арендной платы по договорам аренды, заключенным до 01.01.2006, в случаях, когда годовой размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления, превышает годовой размер арендной платы за земельный участок в 2005 году в 3 раза и более".

Взысканный судом размер задолженности по арендной плате за 2006 и 2007 год (143 289 рублей 86 копеек и 1 500 898 рублей 24 копейки соответственно), исчисленный судом по коэффициенту для "жилой застройки иных видов" с применением удельного показателя кадастровой стоимости для "земель под домами многоэтажной жилой застройки" не соответствует указанному в договоре виду разрешенного использования "для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры" и кадастровым паспортам с кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка в 2005, 2006, 2007 годах.

Расчет суда первой инстанции и примененный им коэффициент для "жилой застройки иных видов", с необоснованно примененным удельным показателем кадастровой стоимости для "земель под домами многоэтажной жилой застройки" противоречит постановлениям главы города Ставрополя от 29.12.2004 N 6311, от 21.12.2005 N 5118, от 09.02.2007 N 374.

Между тем, из представленного ответчиком встречного расчета арендной платы, проверенного судом апелляционной инстанции, следует, что он выполнен в соответствии с постановлениями главы города Ставрополя. Размер арендной платы исчислен правильно и уплачен ответчиком до подачи иска в суд, а потому основания к удовлетворению исковых требований отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции, необоснованно применил не соответствующие виду разрешенного использования и целевого назначения завышенные коэффициенты, предусмотренные для "жилой застройки иных видов" и кадастровую стоимость земельного участка, исчисленную им как для земельного участка под многоэтажное жилищное строительство в 2006 году и как для участка под многоэтажным жилищным строительством (необоснованно применив для определения базового размера арендной платы соответственно коэффициенты 0,3% как для "жилой застройки иных видов" в 2006 году и 0,6% в 2007 году как для "многоэтажного жилищного строительства") вместо указанных в постановлениях главы города Ставрополя от 25.12.2005 N 5118 и от 09.02.2007 коэффициентов 0,3% для строительства индивидуальных жилых домов для части земельного участка в пределах установленных норм отвода (1500 кв.м.) и 1,5% для части земельного участка под строительство индивидуальных жилых домов сверх установленных норм отвода в 2006 и 0,03% (ставка аренды равна ставке земельного налога) для участков под строительство индивидуальных жилых домов в 2007 году и в 2008 году применительно к кадастровой стоимости земельного участка площадью 14 717 кв.м. в размере 4 817 168, 44 рублей в 2006 и 50 547 891 рублей в 2007 году (согласно строке "16" представленных в дело Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости кадастровым паспортам земельного участка от 12.08.2008 за N 12-3/08-3758, N 12-3/08-3760, N 12-3/08-3761).

Ссылка суда первой инстанции на то, что ответчик по делу производит застройку в коммерческих целях для извлечения прибыли не подтвержден материалами дела. Кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на строительство индивидуальных жилых домов юридическими лицами, приобретение прав аренды на земельные участки для данного вида строительства и приобретения юридическими лицами вещных прав на возводимые индивидуальные жилые дома.

Таким образом, учитывая уплату ответчиком арендных платежей в полном объеме, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, а потому решение в указанной части подлежит отмене, с принятием в части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежит взысканию с истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.11.2008 по делу N А63-2350/2008-С2-5 в части удовлетворения исковых требований, в части взыскания с ООО "Траст-М" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя 1 562 657 рублей 97 копеек долга по арендной плате, 114 598 рублей 97 копеек пени за просрочку внесения арендных платежей, в части взыскания с ООО "Траст-М" в доход федерального бюджета 16 567 рублей 45 копеек государственной пошлины отменить.

Принять в отмененной части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в доход федерального бюджета 16 567 рублей 45 копеек государственной пошлины.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.11.2008 по делу N А63-2350/2008-С2-5 оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в пользу ООО "Траст-М" 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.А. Параскевова

Судьи

З.М. Сулейманов Е.В. Жуков