Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2008 г. N 17АП-2250/08

г. Пермь

23 апреля 2008 г.

Дело N А50-17948/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ясиковой Е. Ю.

судей Щеклеиной Л.Ю., Осиповой С.П

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ромашкиной И.А.

при участии:

от заявителя - индивидуального предпринимателя Сидельникова Б.П.: Аристов Е.В., паспорт, доверенность от 06.02.2008г.

от ответчика - Муниципального учреждения "Жилищная служба "Центр" Свердловского района": Старкова О.Ю., паспорт, доверенность от 03.03.2008г.

от третьего лица - Департамента имущественных отношений администрации г. Перми: Аникина М.В.. удостоверение, доверенность от 28.12.2007г.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Сидельникова Б.Н.

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 28 февраля 2008 года

по делу N А50-17948/2007,

принятое судьей Касьяновым А.Л.

по заявлению индивидуального предпринимателя Сидельникова Б.П.

к Муниципальному учреждению "Жилищная служба "Центр" Свердловского района"

третье лицо: Департамент имущественных отношений администрации г. Перми

о возмещении убытков

установил:

Индивидуальный предприниматель Сидельников Борис Петрович (далее истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с Муниципального учреждения "Жилищная служба "Центр" Свердловского района" 487 398,97 руб. в возмещение убытков, причиненных неисполнением обязательств по ремонту арендуемого нежилого помещения.

Решением арбитражного суда от 28.02.2008г. (резолютивная часть от 27.02.2008г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, предприниматель направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению предпринимателя, судом не принята во внимание зафиксированная в актах приема-передачи объекта муниципального арендного фонда от 28.04.2005г. и технического обследования помещения от 05.05.2005г. N 185, составленных с участием ответчика и третьего лица, необходимость капитального ремонта в передаваемых в аренду помещениях. Предпринимателем произведен в 2005 году капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 1 196 843,99 руб. Поскольку Департамент имущественных отношений администрации г. Перми предоставил истцу льготу (скидку) по арендной плате, то есть зачел стоимость капитального ремонта в размере 709 445,02 руб. в счет арендной платы, то в порядке ст.ст. 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации незачтенная в счет арендной платы стоимость капитального ремонта в размере 487 398,97 руб. подлежит взысканию с ответчика. Представитель заявителя в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивает, пояснил, что локальные сметы, утвержденные жилищной службой, и акты приема выполненных работ свидетельствуют о соблюдении предпринимателем пунктов договора аренды от 07.07.2005г. обязывающих арендатора производить капитальные улучшения арендуемого помещения за свой счет.

Муниципальное учреждение "Жилищная служба "Центр" Свердловского района" на жалобу предпринимателя представило письменный отзыв, в котором доводы жалобы считает несостоятельными, полагает, что отношения по капитальному ремонту возникли до регистрации договора, в связи с чем, у истца не возникло законных оснований для возмещения убытков ответчиком.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва, указал, что п. 3.2.2 договора аренды обязанность производства капитального ремонта возложена на балансодержателя, но обязанность финансирования капитального ремонта на него законодательством не возложена, заявитель с предложением о проведении капитального ремонта к балансодержателю не обращался.

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, против доводов апелляционной жалобы возражает по мотивам, изложенным в письменном отзыве. Представитель Департамента в судебном заседании на доводах отзыва настаивает, пояснил, что из представленных истцом документов следует проведение капитального ремонта до государственной регистрации договора аренды, в связи с чем обязанности возмещения произведенных предпринимателем затрат у Департамента не возникло. Договором аренды от 07.07.2005 г. установлен порядок регулирования отношений по вопросу капитального ремонта арендуемого помещения, отличный от порядка, установленного Гражданским кодексом Российской Федерации. Пунктом 3.3.17 договора аренды предусмотрено, что капитальные улучшения для обеспечения своей хозяйственной деятельности истец вправе производить за свой счет с согласия арендодателя и балансодержателя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), Муниципальным учреждением "Жилищная служба "Центр" Свердловского района" (балансодержатель) и предпринимателем Сидельниковым Б.П. (арендатор) был заключен договор N 2889-05С от 07.07.2005г. на аренду объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым ответчик получил во временное пользование в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома встроенные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 66, общей площадью 261,60 кв.м. для оказания юридических, бытовых услуг (акт приема-передачи от 28.04.2005г.).

05 мая 2005 г., т.е. до заключения договора аренды, арендодатель, балансодержатель и арендатор составили Акт обследования помещений, в котором указали, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал для трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя (том 1, л.д. 8).

В соответствии с изменениями N N 1,2,3,4 к договору аренды на период проведения работ капитального ремонта и реконструкции арендатору предоставляется льгота по арендной плате.

По расчету истца общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1 196 843 руб. 99 коп. Затраты предпринимателя в связи с проведением капитального ремонта арендуемого объекта в сумме 709 445 руб. 02 коп. в связи с предоставленной льготой зачтены арендодателем в счет арендной платы. Сумма не возмещенного капитального ремонта составила 487 398,97 руб.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие либо затрудняющие пользование им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, отвечает арендодатель. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из актов приема-передачи от 28.04.2005 г. и технического обследования помещения от 05.05.2005г. следует, что спорное помещение было передано и принято истцом с заключением о необходимости проведения ремонта, в том числе и капитального.

По условиям договора аренды (пункт 3.2.2) балансодержатель обязан производить капитальный ремонт объекта для обеспечения соответствия технического состояния объекта требованиям СНИП и другой нормативной документации.

Согласно пункту 3.3.17 договора арендатор обязан содержать объект в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами. За свой счет производить текущий ремонт. Капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, производить по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет.

Таким образом, в соответствии с условиями договора обязанность по проведению капитального ремонта возложена на ответчика. Данное условие не противоречит п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Трехсторонним договором аренды от 07.07.2005г. N 2889-05С определено, что настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи (п. 1.3). Обязанность по государственной регистрации договора закреплена п. 5.9 договора аренды за арендатором.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия договора установлен - с 28.04.2005 г. по 28.04.2010 г. (пункт 1.3 договора). Государственная регистрация договора произведена 21.12.2005 г.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что до государственной регистрации договора условие пункта 1.3 договора о моменте передачи объекта аренды правового значения не имело, поскольку до государственной регистрации договора правоотношения сторон по аренде отсутствовали.

Также в решении суда правомерно указано на то, что договор аренды не содержит условия о том, что все условия договора действуют с момента передачи объекта аренды арендатору.

Судом установлено, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что капитальные улучшения объекта аренды произведены арендатором в соответствии с п. 3.3.17 договора аренды до его государственной регистрации.

Следует также отметить, что по делу А50-3854/2007-Г-12, в котором заявитель обращался за взысканием этой же суммы с Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми, суд кассационной инстанции отразил в постановлении от 05.12.2007 г., что предпринимателем не представлено доказательств того, что требуемая им сумма затрат на капитальный ремонт не связана с хозяйственной деятельностью арендатора.

Доказательства того, что сумма, взыскиваемая по иску к балансодержателю, не связана с хозяйственной деятельностью арендатора предприниматель в рассматриваемом деле также не представил в нарушение ст. 65 АПК РФ.

Помимо этого, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор обращался к балансодержателю с требованием о необходимости капитального ремонта. При этом следует учесть, что срок проведения капитального ремонта балансодержателем не определен сторонами в договоре.

С учетом положений пункта 3.3.17 договора и указанных обстоятельств судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что спорные расходы истца на капитальный ремонт не могут быть признаны связанными с неисполнением ответчиком соответствующей договорной обязанности.

Арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда основано на правильном применении норм материального права, с учетом всех обстоятельств дела, судом оценены все доказательства по делу в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

Таким образом, отказ в удовлетворении иска правомерен.

С учетом изложенного, оснований для отмены оспариваемого решения в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 950 руб. подлежит возврату на основании ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 февраля 2008 года по делу N А50-17948/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сидельникова Б.П. - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Сидельникову Борису Петровичу излишне уплаченную по чеку-ордеру СБ РФ N 12 от 25.03.2008г. государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 950 (девятьсот пятьдесят) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Е.Ю. Ясикова

Судьи

Л.Ю. Щеклеина С.П. Осипова