Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2008 г. N 17АП-3429/08

г. Пермь

11 июня 2008 г.

Дело N А50-653/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11.06.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей Осиповой С.П., Нилоговой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания Тухватуллиной Э.Р.

при участии:

от истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми: Зелененко И.Е. - представитель по доверенности от 28.12.2007г.

от ответчика ООО "Управляющая компания "Домстрой" : не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Управляющая компания "Домстрой" ( ответчик по делу)

на решение Арбитражного суда Пермского края от 03 апреля 2008 года

по делу N А50-653/2008,

принятое судьей Шатуновым А.В.

по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми

к ООО "Управляющая компания "Домстрой"

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и возврате помещения,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Управляющая компания "Домстрой" о взыскании 662 556,04 руб., в том числе 560 039,88 задолженность по арендной плате, 102 516,16 руб. пени за несвоевременное внесение арендной платы, расторжении договора аренды от N 1830-07И от 14.02.2007г. и обязании ответчика возвратить арендуемое помещение.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 3.04.2008г. исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с решением суда, ООО "Управляющая компания "Домстрой" (ответчик по делу) просит его отменить полностью и принять новое решение об отказе в иске, ссылается на неправильное применение судом норм материального права - статей 36 и 44 Жилищного кодекса РФ. Полагает, что договор аренды является недействительным, поскольку предметом договора были помещения, расположенные в техническом подвале жилого дома. Судом не учтено, что помещения не используются обществом для коммерческих или иных целей, не связанных с выполнением обязанностей по техническому обслуживанию жилого дома. Законодательством не предусмотрена обязанность для эксплуатационных, ремонтно-технических служб и организаций оплачивать время нахождения или размещения работников, оборудования материалов в технических помещениях, если это связано с непосредственным выполнением ими своих обязанностей по техническому обслуживанию или ремонту, проводимых в этих помещениях или расположенных там коммуникации в силу ст. 36,44 ЖК РФ. Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направил.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми (истец по делу) просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Перми, МУ "Жилищная служба" Индустриального района г.Перми и ООО "Управляющая компания "Домстрой" заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.02.2007 N 1830-07И на срок с 01.02.2007 по 29.01.2008 (л.д. 10-17).

В соответствии с условиями названного договора арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение в подвале 4-х этажного жилого дома, общей площадью 590,10 кв. м, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Мира, 57, для мастерской по обслуживанию жилого муниципального фонда. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2007г. (л.д.24)

После окончания установленного договором срока аренды арендатор продолжил пользоваться помещением без возражений арендодателя, договор аренды в силу п.2 ст.621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом арендатором надлежащим образом не исполнены, в связи с чем, арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды, освобождении занимаемых помещений и о взыскании денежных средств.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды от 14.02.2007 N 1830-07И по внесению арендной платы, в связи с чем, возникла обязанность по оплате задолженности и пени, а также расторжении договора аренды и передачи департаменту нежилого помещения.

Суд обоснованно удовлетворил исковые требования.

В соответствии со ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки оплаты определяются договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По условиям договора (пункты 4.4, 4.5) арендатор обязался вносить арендную плату за пользование помещением ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала. Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Договором предусмотрены обязанность Арендодателя направлять арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора.

Размеры ежемесячной арендной платы определены в Приложениях N 2 и N 3 к договору аренды от 14.02.2007г. N 1830-07И, в связи с чем, размер ежемесячных платежей составил 93 339,98 руб.

Задолженность по арендной плате за период с 01.04.2007г. по 01.09.2007г. составила 560 039.88 руб.

В соответствии с п.7.2. договора, арендатор в случае задержки платежей в сроки установленные договором, уплачивает пени 0,5% в день от величины недоимки арендной платы за расчетный период. Сумма пени за несвоевременное исполнение обязательств составила 102 516,16 руб. и подтверждается расчетом, составленным в соответствии с требованиями ст. 330 ГК РФ и условиями договора.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что за арендатором числилась задолженность в размере, более двухмесячной арендной платы и систематически нарушались сроки внесения арендной платы (два и более раза). На основании этого Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми от 03.10.2007г. N 19-19-8501/05 предъявил претензию, в которой предложил ООО "Управляющая компания "Домстрой" погасить задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды от 14.02.2007г. N 1830-07И и предупредил, что в случае неисполнения требований в течении 5 дней, департамент обратиться в суд. В данной претензии истец высказал волеизъявление на расторжение договора в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате в указанный в предложении (претензии) срок. Порядок и сроки предъявления требования о расторжении договора в суд, предусмотренные п. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом соблюдены. Претензия направлена истцом ответчику заказным письмом по всем известным департаменту адресам (л.д. 60-61).

Следовательно, истцом приняты надлежащие меры к получению ответчиком письменного предупреждения в порядке досудебного урегулирования спора с соблюдением требований ст. 619, 452 ГК РФ.

В связи с нарушением ответчиком, установленного договором от 14.02.2007г. N 1830-07И, срока внесения арендной платы более двух раз подряд исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми о досрочном расторжении названного договора и возврате арендованного имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорное подвальное помещение, предназначенное для обслуживания жилого дома, в котором имеются инженерные коммуникации, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, в связи с чем, договор аренды является недействительным, отклоняется.

В соответствии с п.2.1.1 "Положения о департаменте имущественных отношений администрации г. Перми", утвержденного решением Пермской городской Думы от 12.09.2006 N 210 "О департаменте имущественных отношений администрации города Перми и управлении земельных отношений администрации города Перми", основными целями деятельности департамента является осуществление полномочий администрации г. Перми по рациональному управлению и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Перми. Согласно 3.1.3 Положения к исключительной компетенции департамента относится заключение договоров на аренду имущества. Правила передачи в аренду имущества муниципального образования г.Перми установлены "Положением об аренде муниципального имущества", утвержденного Решением Пермской городской Думы от 28.05.2002г. N 61.

Право собственности муниципального образования "город Пермь" на спорное нежилое помещение возникло на основании Постановления администрации г.Перми от 19.08.1996г. N 1566 "О передаче жилых и нежилых зданий ОАО Лукойл-Пермнефтеоргсинтез в муниципальную собственность", что подтверждается имеющейся в материалах дела Выпиской из реестра муниципальной собственности от 5.03.2008г. Следовательно, Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, как лицо уполномоченное собственником, имел право сдавать в аренду ООО "Управляющая компания "Домстрой" нежилое помещение в подвале 4-х этажного жилого дома, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Мира, 57. В установленном порядке право собственности муниципального образования на данный объект недвижимого имущества не оспорено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

В нарушение статьи 65 АПК РФ общество не представило в материалы дела доказательства того, что подвальное помещение, сданное ему в аренду, предназначено для технического обслуживания жилых помещений собственников жилья.

Из Плана строения дома 57 по ул.Мира, г. Пермь и расшифровки к нему, видно, что в подвале, сданном в аренду, имеются следующие помещения: кабинет, туалеты, мастерские, раздевалки, кладовые, склады, душ, коридоры. Указанные помещения используются ООО "Управляющая компания "Домстрой" для осуществления предпринимательской деятельности в сфере обеспечения эксплуатации жилого и нежилого фондов и связанных с ними объектов инженерной инфраструктуры, организации предоставления потребителям жилищно-коммунальных услуг (п.2.2 Устава).

Доказательств того, что сданные в аренду помещения содержат какие-либо инженерные коммуникации, техническое оборудование, не имеется. Как следует из договора аренды, плана строения, пояснений представителя Департамента имущественных отношений Администрации г.Перми в судебном заседании, часть подвала (площадью 38,4 кв.м.), в котором расположено техническое оборудование и предназначенное для технического обслуживания жилых помещений собственников жилья, в аренду обществу не сдавалось.

На основании изложенного решение арбитражного суда от 03 апреля 2008 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Домстрой" - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Пермского края от 03 апреля 2008 года по делу N А50-653/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Домстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

С. П.Осипова Т. С. Нилогова