Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2009 г. N 07АП-346/09

г. Томск

Дело N 07АП-346/09 (А03-5047/2008-23)

"02" марта 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2009.

Полный текст постановления изготовлен 02.03.2009.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.

судей: Чеклюевой Л. Ф., Прозорова В. В.

при ведении протокола судьей Чеклюевой Л.Ф.

при участии:

от истца: Ярцевой Е.Г.

от ответчиков: без участия

от третьего лица: без участия

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы КУМС г. Барнаула и ЗАО "Триада" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.10.2008 по делу N А03-5047/2008-23 по иску заместителя прокурора Алтайского края к КУМС г.Барнаула, МУП "ПЖЭТ Железнодорожного района", ЗАО "Триада" с участием третьего лица - ОАО "Управляющая компания "Свой дом", о признании сделки недействительной (судья Кириллова Т.Г.),

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края к комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - КУМС г. Барнаула, Комитет), муниципальному унитарному предприятию "Производственный жилищно-эксплуатационный трест Железнодорожного района" (далее - МУП "ПЖЭТ Железнодорожного района"), закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) "Триада" с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 94/ж от 28.06.2007 общей площадью 175,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Строителей, 8, и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании ЗАО "Триада" освободить указанное нежилое помещение.

Определением суда от 17.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "Управляющая компания "Свой дом".

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец заявил об отказе от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, отказ принят судом.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 23.10.2008 (резолютивная часть объявлена 20.10.2008) иск удовлетворен, в части применения последствий недействительности ничтожной сделки производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.

Не согласившись с решением, КУМС г.Барнаула и ЗАО "Триада" подали апелляционные жалобы, в которых просят отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что:

КУМС г.Барнаула:

- истец не доказал, что спорное помещение является общим имуществом собственников в многоквартирном доме; КУМС же в подтверждение своих доводов о том, что спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не предназначено для обслуживания всего дома, представил свидетельство о государственной регистрации, в материалах дела имеется копия технического паспорта от 27.11.2006, согласно которого спорный объект является обособленным и имеет самостоятельный вход; суд необоснованно отклонил довод комитета о том, что собственником спорного помещения является муниципальное образование городской округ - город Барнаул Алтайского края, т.к. право собственности муниципального образования на указанный объект возникло еще в 1993 году на основании решения Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов N 163 от 15.06.1993; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, истцом не были заявлены требования об оспаривании права муниципальной собственности на спорное помещение.

ЗАО "Триада":

- спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Строителей, 8, площадью 140,5 кв.м., отнесено к составу муниципального имущества на основании Решения Малого Барнаульского Совета народных депутатов от 15.06.1993 N 163, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности от 26.02.2008; то, что право муниципальной собственности на указанное помещение было зарегистрировано 24.07.2007 - после заключения договора аренды, не может служить основанием для признания договора аренды от 28.06.2007 N 94/ж недействительным; судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абз.2 п.1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права), на момент рассмотрения дела реестр муниципальной собственности в части включения в него вышеупомянутых объектов в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан; согласно выписке из технического паспорта от 27.11.2006 изменен статус спорного подвального помещения под магазин, т.е. на нежилое помещение, смена целевого назначения нежилого помещения произошла до заключения оспариваемого договора аренды, т. е. в аренду сдается не подвал, а нежилое помещение в жилом доме, собственником которого является муниципальное образование г. Барнаул через уполномоченный орган - КУМС г. Барнаула.

Заместитель прокурора Алтайского края, его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, указанным в отзыве, в том числе:

- согласно акту государственной жилищной инспекции Алтайского края, составленному по результатам проверки инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Барнаул, пр. Строителей, 8, обнаруженные в подвале дома инженерные коммуникации и оборудование обслуживают жилые и нежилые помещения дома, а помещения подвала, в которых они находятся, специально предназначаются для их обслуживания и ремонта, то есть являются техническими, следовательно, спорное подвальное помещение относится к общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и должно находиться в их ведении;

- на момент совершения оспариваемой сделки право муниципальной собственности на спорное помещение не зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом помещение было включено в реестр муниципальной собственности, что само по себе не влечет возникновения муниципальной собственности на него и не может служить основанием для ее приобретения;

- обязательное предварительное признание государственной регистрации недействительной при принятии судом решения об отсутствии оспоренного права у лица, зарегистрировавшего это право, не предусмотрено.

Ответчики и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается апелляционным судом в отсутствие представителей ответчиков, третьего лица.

Изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца , исследовав материалы дела, проверив в порядке ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 23.10.2008, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Материалами дела установлено, что на основании решения Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов N 163 т 15.06.1993 "О составе муниципальной собственности" и в соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1993 N 3020-1 (л.д.110-112 т.1) жилой дом, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Строителей, 8, как единый объект недвижимости отнесен к муниципальному жилому фонду и включен в реестр муниципального имущества (выписка N 1204 от 26.02.2008 - л.д.18 т.1).

Согласно информации ОАО "Управляющая компания "Свой дом" указанный жилой многоквартирный дом состоит из 64 квартир, 59 из которых приватизированы, 5 квартир находится в муниципальной собственности (л.д.23-25 т.1).

28.06.2007 между муниципальным образованием городской округ - город Барнаул, действующим через уполномоченный орган - КУМС г. Барнаула (арендодатель), МУП "ПЖЭТ Железнодорожного района" (обслуживающая организация) и ЗАО "Триада " (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 94/ж, согласно которому арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 175,5 кв.м, (далее - спорное помещение), расположенное на подвальных площадях названного жилого дома для использования под офис (л.д.9-12 т.1).

Из п.9.3 следует, что помещение передано арендатору во исполнение предыдущего договора аренды на основании акта приема-передачи от 01.08.2006 (л.д.13-14 т.1).

Право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 140,5 кв.м. в подвале жилого дома по пр. Строителей, 8, г. Барнаула, зарегистрировано согласно свидетельству о государственной регистрации права 24.07.2007 (л.д.86 т.1).

Заместитель прокурора Алтайского края, считая, что спорный договор был заключен с нарушением требований, предусмотренных ст.ст. 246, 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 44 ЖК РФ - на заключение договора аренды имуществом (подвальным помещением), находящимся в долевой собственности, не получено согласие собственников жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома- обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, согласился с доводами истца, указав в решении на то, что на заключение спорного договора имеется волеизъявление только одного сособственника многоквартирного дома в лице КУМС г. Барнаула, согласие остальных сособственников при заключении указанного договора получено не было, в связи с чем пришел к выводу о несоответствии договора требованиям закона и признал его недействительным.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции обоснованными.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Актом визуального осмотра жилого дома от 07.03.2008 (л.д.20 т.1) установлено, что в помещениях, занимаемых ЗАО "Триада" имеются общедомовые стояки отопления, горячего, холодного водоснабжения.

В силу положений ст.246 ГК РФ, ст.44 Жилищного кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников путем принятия решений общим собранием собственников, которое является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку, как правильно установлено судом из материалов дела, на заключение договора аренды нежилого помещения N 94/ж от 28.06.2007 имелось волеизъявление только одного сособственника многоквартирного дома, в лице комитета по управлению муниципальной собственностью г.Барнаула, а согласие остальных сособственников не было получено, суд апелляционной инстанции считает, что муниципальное образование городской округ - город Барнаул, действующее через уполномоченный орган - КУМС г.Барнаула нельзя признать надлежащим арендодателем спорного помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал недействительным договор нежилого помещения N 94/ж от 28.06.2008, заключенный между муниципальным образованием городской округ - город Барнаул, в лице уполномоченного органа - КУМС г.Барнаула, МУП "ПЖЭТ Железнодорожного района" и ЗАО "Триада".

Ссылки в апелляционных жалобах на то, что спорное помещение включено в реестр муниципальной собственности, а также на регистрацию права муниципальной собственности являются несостоятельными, поскольку само по себе включение в реестр не влечет возникновения права муниципальной собственности на него. К тому же право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилое помещение общей площадью 140,5 кв.м. в подвале жилого дома по пр. Строителей, 8, г.Барнаула, в то время как по договору аренды передавалось помещение общей площадью 175,5 кв.м, расположенное на подвальных площадях.

В связи с тем, что изменение целевого назначения спорного подвального помещения под магазин произведено после вступление в действие Жилищного кодекса РФ апелляционным судом не принимается во внимание указание на данное обстоятельство в жалобе ЗАО "Триада".

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о недействительности договора нежилого помещения N 94/ж от 28.06.2008 соответствует материалам дела и оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Руководствуясь ст. 110, п.1 ст. 269, ст. 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.10.2008 по делу N А03-5047/2008-23 остаить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

И. И. Терехина

Судьи

Л. Ф. Чеклюева В. В. Прозоров