Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2008 г. N 07АП-990/08

г. Томск

Дело N 07АП-990/08

11 апреля 2008 г.

Резолютивная часть по становления объявлена 9 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2008 года .

Резолютивная часть по становления объявлена 9 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2008 года .

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

Председательствующего: Кайгородовой М. Ю.

Судей: Нагишевой О. Б.

Терехиной И. И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сухотиной В.М.

при участии:

от истца: представителя ООО "Хойя" Титовой О.В. , действующей на основании доверенности от 3 марта 2008 года, личность установлена по паспорту,

от ответчика: представителя ООО "Содружество" Сырбо В.А., действующего на основании доверенности от 29 декабря 2006 года , личность установлена по паспорту,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу от ООО "Содружество"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 декабря 2007 года (судья Филатов А.А.) по делу N А27-17202/06-1 по иску ООО "Хойя" к ООО "Содружество" о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Хойя" (далее - ООО "Хойя", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" ( далее - ООО "Содружество" , ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 92 от 02.03.1993 года, площадью726,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8 и выселении из занимаемого помещения.

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение условий договора, а именно сдачу ответчиком имущества в субаренду без согласия собственника и не выполнение обязательства по оплате арендных платежей, что привело, по его мнению, к существенным нарушениям условий договора.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.12.2007 года исковые требования ООО "Хойя" удовлетворены.

Установлено, что имело место существенное нарушение условий договора.

В апелляционной жалобе ООО "Содружество" (далее - заявитель, податель жалобы) ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, как принятого с нарушением норм материального права, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции необоснованно отверг письма от 18.012006 года, подписанные от имени арендодателя председателем КУМИ как доказательства согласования дополнительных условий к основному договору аренды, подтверждающие зачет арендных платежей, не обосновал выводы об отсутствии правомочий председателя КУМИ нормами права, не установил период задолженности ответчика перед истцом по просрочке внесения арендных платежей.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Хойя" указало , что доводы ответчика о наличии согласований договоров аренды с ООО "Туристическим агентством "Планета Земля" и ОАО "Россельхозбанком" с КУМИ г. Белово, несостоятельны, поскольку КУМИ не имело право на данные согласования . В силу заключенного с ООО "Хойя" договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.03.2005 года , КУМИ г. Белого с момента передачи соответствующего имущества ООО "Хойя" не имело права им распоряжаться. Арендные платежи начислены ООО "Содружество" с 21.04.2006 года, однако, по 09.04.2008 года ответчик их не произвел.

Представитель ООО "Содружество" в суде апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы.

Представитель истца просил оставить решение суда без изменений.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, заслушав представителей присутствующих лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность принятого по делу судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены исходя из следующего.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Содружество" нарушило условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, согласования с собственником условий субаренды. При этом установил, что у прежнего арендодателя (председателя КУМИ) отсутствовало право согласовывать какие - либо условия договора аренды в отношении проданного имущества, в том числе и по арендным платежам.

Данные выводы апелляционная инстанция считает правильными по следующим основаниям.

Судом первой инстанции сложившиеся между сторонами правоотношения, верно квалифицированы, как вытекающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 02.03.1997 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Белово ( далее - КУМИ г. Белово , арендодатель) и Торгово - коммерческим предприятием "Содружество" ( в настоящее время - ООО "Содружество) заключен договор N 92 на аренду нежилого помещения, площадью 726, 3 кв.м., расположенного по адресу : г. Белово , магазин Юбилейный , ул. Ленина , 8 , для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами.

По результатам аукциона 02.03.2005 года между КУМИ г. Белово (продавец) и победителем аукциона обществом с ограниченной ответственностью "Агро" ( далее - ООО "Агро") , г. Белово (покупатель) заключен договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 718,6 кв.м, расположенным по адресу : г. Белово, ул. Ленина, 8 .

Срок действия договора определен с 01.01.1993 года по 31.12.2003 года (п.1.2. договора), дополнительным соглашением от 17.09.2005 года стороны согласовали продление действия договора аренды на срок до 31.12.20013 года.

Согласно пункту 8.2 договора, арендатору предоставлено право на передачу арендуемого имущества в субаренду с письменного согласия арендодателя.

По договору купли - продажи от 20.03.2006 года ООО "Агро" продало вышеназванное нежилое помещение ООО "Хойя".

В соответствии с положениями статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В обосновании заявленных требований о досрочном расторжении договора аренды N 92 новый собственник нежилого помещения - ООО "Хойя" ссылается на существенное нарушение ООО "Содружество" условий договора, что выразилось в передаче части нежилого помещения в субаренду без согласия арендодателя, наличии задолженности по арендной плате.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор ( ООО "Содружество") без согласия арендодателя ( ООО "Хойя") передало часть арендуемого им помещения в субаренду индивидуальному предпринимателю Лихвацкой И.В. на срок с 05.07.2006 года по 31.12.2006 года.

Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела договором субаренды между ООО "Содружество" и ИП Лихвацкой И.В., подписанным сторонами. Данный договор сторонами не оспорен.

Передача арендодателем имущества в субаренду без согласия арендодателя является существенным нарушением договора аренды, вследствие чего данное обстоятельство дает основания ООО "Хойя" требовать расторжения договора исходя из статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя , когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Из пункта 3.1 договора аренды N 92 от 02.03.1993 года следует, что арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату в установленном размере ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца квартала, за который производится оплата.

При рассмотрении спора судом первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "Содружество" своих обязательств по внесению арендной платы ООО "Хойя" за арендуемые помещения за период с 21.04.2006 года по 09.04.2008 года не вносило, задолженность составила 3.635.100 рублей.

Данное обстоятельство свидетельствует о невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд, что является основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном ст. 619 ГК РФ.

Доводы апеллянта об отсутствии у него обязанности производить плату истцу за аренду спорного имущества в связи с тем, что КУМИ г. Белово произвело ООО "Содружество" зачет на сумму 2.635.381 рубль 50 коп. в счёт арендных платежей, суд апелляционной инстанции признает несостоятельными.

В соответствии правовой позицией , изложенной в пункте 23 Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, новый собственник помещения ООО "Хойя" имеет право на получение арендных платежей по договорам аренды.

Ответчик не отрицает, что фактически пользуется арендованным имуществом, однако, доказательств внесения арендных платежей им не представлено.

Ссылкам представителя ООО "Содружество" на наличие согласования с КУМИ г. Белово сдачи дополнительных площадей в субаренду и проведении зачета в счет арендных платежей в решении суда первой инстанции дана надлежащая оценка, не согласиться с которой у апелляционной инстанции нет оснований.

Вывод суда первой инстанции о том , что у председателя КУМИ г. Белово отсутствовало право согласовывать какие - либо условия договора аренды в отношении проданного имущества, основан на нормах права.

Как видно из материалов дела, 02.03.2005 г. между КУМИ г. Белово и ООО "Агро" заключен договор купли - продажи нежилого помещения в г. Белово .по ул. Ленина , 8 общей площадью 718,6 кв.м. .

Обязательства по договору купли - продажи от 02.03.2005 года сторонами исполнены в полном объёме, данный вывод сделан в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции от 16.11.2007 года.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 г. N 21 договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Также пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 года N 8 предусматривает, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного обязательства.

Более того, доводы ООО "Содружество" об отсутствии задолженности по арендной плате перед КУМИ г. Белово опровергаются имеющимся в материалах дела уведомлением N 6/4 - 3528 от 18.10.2006 года.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок ( ст. 619 ГК РФ)

Как видно из представленных материалов, письмом от 15 сентября 2006 года N 823 истец предложил ответчику устранить нарушения условий договора и выполнить обязательства по договору, при отсутствии исполнения, расторгнуть договор аренды . (л.д. 41)

Доказательством того, что данное письмо ООО "Содружество" получено 19 сентября 2006 служит уведомление о вручении (л.д. 39) , а также ответ директора ООО "Содружество" за N 29 от 25 сентября 2006 года (л.д. 85).

Следовательно, доводы апелляционной жалобы о невручении предупреждения ответчику, апелляционная инстанция признает необоснованными.

Ссылки жалобы на отсутствие полномочий на составление и отправление предупреждения у представителя ООО "Хойя" Любича А.Г. , опровергаются копией доверенности N 7 от 01.03.2006 года (л.д. 119) .

Оценивая указанную доверенность с правовой позиции, апелляционная инстанция находит, что она соответствует требованиям, установленным статьей 185 ГК РФ, видно, что

у представителя ООО "Хойя" Любич А.Г. имеется комплекс полномочий для представления интересов этого юридического лица в судебных и хозяйственных органах , в том числе за ним закреплены полномочия подавать заявления и расписываться от имени ООО "Хойя".

Данная доверенность не отозвана, не признана недействительной, имеет все реквизиты, требуемые пунктом 5 статьи 185 ГК РФ, более того, действия Любич А.Г. одобрены руководителем ООО "Хойя", что нашло подтверждение в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, арбитражный суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал верную оценку, применил соответствующие нормы права и постановил законное решение.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в силу принципа распределения судебных расходов, изложенного в ст. 110 АПК РФ, возлагаются на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 271, 269 п.1, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 декабря 2007 года по делу N А27-17202/06-1оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содружество" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Кайгородова М. Ю.

Судьи

Нагишева О. Б. Терехина И. И.