Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2008 г. N 16АП-893/08

г. Ессентуки

30 июля 2008 г.

Дело N 16АП-893/08 (1) А20-223/2008

Резолютивная часть постановления оглашена 23 июля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Мельникова И.М., Фриева А.Л.,

при ведении протокола с/з

судьей Луговой Ю.Б.

с участием в заседании представителей:

от заявителя

Шак Е.С. - представитель по доверенности (копия в деле)

от ДУГИ

не явились, извещены

от Администрации

Тапов Р.В. - представитель по доверенности (копия в деле)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу местной администрации г. Нальчика

на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.03.2008

по делу N А20-223/2008

под председательством судьи Шокумова Ю.Ж.

по заявлению ООО "Большая торговая группа" г. Нальчик

к Департаменту по управлению городским имуществом администрации г. Нальчик

Администрации г. Нальчик

о признании незаконными действий и предоставлении возможности выкупить земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Большая торговая группа" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Департаменту по управлению городским имуществом администрации г. Нальчика (далее - ДУГИ, Департамент) о признании действий по отказу в выкупе земельного участка незаконными и обязании ДУГИ предоставить возможность выкупить земельный участок общей площадью 11406 кв.м. в границах согласно кадастрового плана.

Заявление мотивировано тем, что ООО "Большая торговая группа" является владельцем четырех объектов незавершенного строительства, расположенных на территории земельного участка общей площадью 11406 кв. м по ул. 3-Промпроезд, г. Нальчик. Общество обратилось в ДУГИ с заявлением о выкупе данного земельного участка. Департамент отказал в выкупе земельного участка сославшись на реконструкцию объектов недвижимости. Однако ни гражданское, ни земельное законодательство не предусматривает, что земля может выкупаться только после реконструкции объектов недвижимости.

Определением от 07.02.2008 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация городского округа Нальчика.

Определением от 20.02.2008 в качестве соответчика привлечена Администрация городского округа.

В порядке ст. 49 АПК РФ общество уточнило требования и просило признать действия по отказу в выкупе земельного участка незаконными и обязать Администрацию г. Нальчика в месячный срок подготовить и предоставить проект договора купли-продажи спорного земельного участка, расположенного в г. Нальчике по ул. 3-й Промпроезд.

Решением от 20.03.2008 отказ ДУГИ в выкупе земельного участка площадью 11406 кв. м. признан незаконным. Суд обязал Администрацию г. Нальчика в месячный срок подготовить и направить ООО "Большая торговая группа" проект договора купли-продажи земельного участка площадью 11406 кв.м, расположенного по адресу: г. Нальчик, по ул. 3-Промпроезд, кадастровый номер 07:09:01 01 013:0007. Суд взыскал с ДУГИ и администрации в пользу общества по 1.000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение мотивировано тем, что заинтересованные лица не представили доказательства невозможности продажи спорного земельного участка, его ограничение в обороте или запрет приватизации, установленный федеральным законом. Администрация не доказала резервирование спорного участка для государственных или муниципальных нужд, либо использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Суд пришел к выводу, что распоряжение спорным земельным участком входит в компетенцию администрации в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Доводы Департамента о наличии зарегистрированного договора аренды спорного участка между Обществом и Департаментом являются несостоятельными, поскольку согласно п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки.

По мнению суда, доводы Администрации о несоразмерности площади земельного участка не подтвержден материалами, поскольку предметом договора аренды от 24.06.2006 является спорный земельный участок площадью 11406 га для производственных целей.

Суд не принял довод Департамента о предоставлении права выкупа земельного участка после окончания реконструкции объектов недвижимости, так как закон не устанавливает такое основание для отказа заявителю в выкупе земельного участка.

Не согласившись с принятым решением Администрация г. Нальчика обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.03.2008, в которой просит решение отменить и отказать ООО "Большая торговая группа" в удовлетворении заявленных требований.

В обосновании апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что ООО "Большая торговая группа" в своем заявлении об оспаривании отказа в выкупе земельного участка, не указало оснований для досрочного расторжения действующего договора аренды земельного участка. Также апеллянт указывает на то, что площадь истребуемого земельного участка значительно превышает площадь объектов незавершенных объектов недвижимости.

Судебное заседание, назначенное на 30.06.2008, откладывалось на 23.07.2008 в порядке ст. 158 АПК РФ для представления дополнительных доказательств.

Представитель администрации поддержал доводы жалобы. Просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований ООО "Большая торговая группа".

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы. Считает решение суда законным и обоснованным.

ДУГИ, будучи надлежащим образом, извещенным о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, в суд полномочного представителя не направил, отзыв на жалобу не представил, причину неявки суду не сообщил.

Согласно ст. 156 АПК РФ неявка в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Учитывая, что Департамент извещен о месте и времени судебного разбирательства, жалоба рассматривается в отсутствие представителя Департамента.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями 009903 100790 4294967294 3764582560 40394781 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации#S, заслушав п

Материалами дела установлено, что 29.06.2006 между ООО "Большая торговая группа" и ООО Компании "Зикомбо" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по которому ООО "Большая торговая группа" приобрело в собственность объект недвижимости - незавершенное строительство "3-ий пусковой комплекс", расположенный по адресу: г. Нальчик, 3-ий Промышленный проезд (л.д. 25-29). Имущество состоит из: основного здания (3-этажное) со складами общая площадь 4621,30 кв. м, лит. А, Г2, Г3, усл. N 07:09:01:05258:007, право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034239 - л.д. 16); складское помещение с боксом (89% готовности), общая площадь 744,30 кв.м, лит. Г, Г1, усл. N 07:09:01:05258:008, право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034242 - л.д. 17); электроподстанция (89% готовности), общая площадь 67 кв.м (по наружн. обм.), лит. Г4, усл. N 07:09:01:05258:010), право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034240 - л.д. 15); очистные сооружения с подвалом, общая площадь 193,20 кв.м (по наружн. обм.), лит. Г5, усл. N 07:09:01:05258:011, право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034238 - л.д. 14).

24.10.2006 между обществом и ДУГИ заключен договор аренды земельного участка N 1276-А3, на котором расположены указанные объекты недвижимости. В соответствии с договором ДУГИ предоставляет ООО "Большая торговая Группа" земельный участок, общей площадью 11406 кв.м, расположенный по адресу: г. Нальчик, 3-ий Промпроед, с кадастровым номером 07:09:0101013:0007 (л.д. 30-34).

07.12.2007 заявитель обратился с заявлением к Департаменту с просьбой о выкупе спорного земельного участка.

ДУГИ письмом N 182 от 29.01.2008 отказал в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на реконструкцию объектов недвижимости (л.д. 11).

Заявитель, полагая, что данный отказ не соответствуют требованиям ст. 36 Земельного кодекса РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Предметом спора по делу является проверка законности действий ДУГИ по отказу в выкупе земельного участка. Данный спор подлежит рассмотрению в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, которая определяет порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Как следует из статьи 13 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 198 АПК РФ и согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ и ВС РФ, содержащимся Постановлении от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", ненормативные акты, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления, иных органов могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, если такие акты, решения либо действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 201 названного Кодекса для признания недействительным ненормативного акта необходимо, чтобы он не соответствовал закону или иному нормативному правовому акту, нарушал права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Системный анализ указанных норм свидетельствует о том, что действия государственного органа могут быть признаны не соответствующими закону только по заявлению лица, чьи права оспариваемыми действиями нарушены.

По мнению заявителя, действия ДУГИ противоречат требованиям Земельного кодекса РФ, ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности. Обществом используется спорный земельный участок для производственных целей, что подтверждается договором аренды от 24.06.2006 и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Из указанного следует, что отказ Департамента не соответствует закону и нарушает права и интересы ООО "Большая торговая группа" в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что спорный земельный участок не закреплен в федеральной либо в собственности субъекта Российской Федерации, следовательно, правом распоряжения данным земельным участком с 01 июля 2006 года обладает орган местного самоуправления - администрация г Нальчик.

Проанализировав положения статьи пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в предоставлении в собственность обществу испрашиваемого земельного участка принято органом местного самоуправления в пределах его компетенции и предоставленных полномочий.

Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) с даты вступления в силу указанного Закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Законом.

Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентируются Земельным кодексом РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают право на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Как отмечено в указанной статье Земельного кодекса РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По смыслу указанных норм материального права собственники зданий, строений, сооружений - объектов недвижимости, являющихся таковыми в силу их прочной связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Следовательно, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса РФ, с учетом правил пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Как следует из материалов дела ООО "Большая торговая группа" приобрело в собственность объект недвижимости - незавершенное строительство "3-ий пусковой комплекс", расположенный по адресу: г. Нальчик, 3-ий Промышленный проезд (л.д. 25-29). Имущество состоит из: основного здания (3-этажное) со складами общая площадь 4621,30 кв. м, лит. А, Г2, Г3, усл. N 07:09:01:05258:007, право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034239 - л.д. 16); складское помещение с боксом (89% готовности), общая площадь 744,30 кв.м, лит. Г, Г1, усл. N 07:09:01:05258:008, право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034242 - л.д. 17); электроподстанция (89% готовности), общая площадь 67 кв.м (по наружн. обм.), лит. Г4, усл. N 07:09:01:05258:010), право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034240 - л.д. 15); очистные сооружения с подвалом, общая площадь 193,20 кв.м (по наружн. обм.), лит. Г5, усл. N 07:09:01:05258:011, право собственности зарегистрировано 29.07.2006 (свидетельство серии 07 АД N 034238 - л.д. 14).

Следовательно, общество имеет право на выкуп спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 Постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Пунктом 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 предписано, что отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов.

Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Доказательств невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд), строительства другого объекта в соответствии с генеральным планом города, утвержденным в установленном порядке до обращения истца в суд и отнесением земель к особо охраняемым природных территориям, администрацией и ДУГИ не представлены.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что в обжалуемом заявителем ответе Департамент не сослался на обстоятельства, препятствующие продаже спорного земельного участка.

На основании изложенного отказ в предоставлении земельного участка заявителю не соответствует п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, ч. 1, 5 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод администрации о невозможности выкупа земельного участка при наличии договора аренды на него.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условия и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" предусмотрено право собственника объекта недвижимости приобрести в собственности земельный участок вне зависимости от наличия арендных отношений по данному земельному участку.

Наличие действующего договора аренды земельного участка N 1276-А3 не относится к условиям, препятствующим реализации права на выкуп земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства.

Подлежит отклонению и довод апеллянта о несоразмерности испрашиваемой площади.

Как предусмотрено частью 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно договору аренды от 24.06.2006 Обществу предоставлен спорный земельный участок площадью 11406 га для производственных целей. Таким образом, органом местного самоуправления определена площадь земельного участка необходимая для осуществления производственной деятельности с использованием объектов недвижимости Обществом. Указанное подтверждается кадастровым планом спорного участка, согласно которого он индивидуально определен как единый массив.

Как следует из материалов дела, администрацией не доказано, что фактически используемый обществом спорный земельный участок в испрашиваемом размере для целей его выкупа превышает допустимые нормы.

Обязанность по доказыванию законности совершения оспариваемого действия, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, в силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на орган или лицо, которые совершили действие.

Администрация в нарушение п. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства, подтверждающие необходимость предоставления обществу земельного участка меньшего размера, чем указано в заявлении общества.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Поскольку отказ ДУГИ в предоставлении земельного участка в собственность, изложенный в письме N 182 от 29.01.2008 признан незаконным, суд первой инстанции правомерно в порядке пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обязал администрацию подготовить и направить в месячный срок с момента вступления решения в законную силу обществу проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал все доказательства по делу, применил нормы права, подлежащие применению и оснований для отмены решения суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену вынесенного решения суда, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.

Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на администрацию, но взысканию не подлежат, поскольку уплачены в полном объеме при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20 марта 2008 года по делу А20-223/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

И.М. Мельников А.Л. Фриев