Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2009 г. N 01АП-1968/09

г. Владимир

Дело N А43-14541/2008-12-439

25 июня 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2009 года, полный текст постановления изготовлен 25 июня 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Белякова А.И., Наумовой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Доан С.Х., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу производственного кооператива "Ока", г. Н.Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.03.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, принятое судьей Пословой Г.В., по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода к производственному кооперативу "Ока" о расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения. С участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, - муниципального предприятия г.Н.Новгорода "Дирекция единого заказчика" Нижегородского района г.Н.Новгорода.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - Щеголев В.С. по доверенности от 25.12.2008 (сроком по 31.12.2009);

от ответчика - Фиш В.М. по доверенности по доверенности N 5 от 27.05.2009 (сроком по 27.05.2010);

от третьего лица - не явился, извещен (уведомление N 37186).

Суд установил, что Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к производственному кооперативу "Ока" (далее - ПК "ОКА") о расторжении договора аренды N 5\2898 и выселении ответчика из нежилого здания, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ул. Максима Горького, 53, литеры К, К1, общей площадью 59,8 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное предприятие г.Н.Новгорода "Дирекция единого заказчика" Нижегородского района г.Н.Новгорода.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.03.2009 договор N 5\2898 от 31.03.2006 аренды нежилого здания, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода и производственным кооперативом "Ока" с участием балансодержателя муниципального предприятия г.Н.Новгорода "Дирекция единого заказчика" Нижегородского района, расторгнут. Производственный кооператив "Ока", г.Н.Новгород, выселен из нежилого здания литеры К, К1, общей площадью 59,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ул.М.Горького, дом 53. С производственного кооператива "Ока" в пользу администрации г. Н.Новгорода взыскано 4000 руб. расходов по государственной пошлине.

ПК "Ока" не согласился с принятым по делу решением и просит его отменить на основании п.п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Указывает, что вынесенный акт инспекцией был оформлен без вызова уполномоченного представителя ПК "Ока", который не уведомлялся о выезде инспекции. Акт является односторонним и не может служить доказательством того, что в указанном помещении произведена перепланировка.

Считает недоказанным материалами дела вывод суда об осуществлении ответчиком пристроя к зданию в период действия договора. Пристроем является временное строение, в которое складывается тара.

Произведенные ремонт и перепланировка обусловлены необходимостью содержания здания в технически исправном состоянии.

Отсутствие крыльца делает вход в указанное помещение невозможным, соответственно, препятствует использованию помещения.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу от 28.05.2009 просит решение Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, отзыва, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 31.03.2006 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода (арендодатель) и производственным кооперативов "Ока" (арендатор) с участием балансодержателя МУ "Дирекция единого заказчика" заключен договор N 5/2859 аренды нежилого здания площадью 59,8 кв.м., литеры К, К1, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, ул. М. Горького, д. 53, для размещения магазина.

Пунктом 8.3 сторонами определен срок договора - с 01.04.2006 по 31.03.2009.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записью регистрации от 01.08.2007 N 52-52-01/180/2007-87.

По акту приема-передачи от 31.03.2006 вышеуказанное помещение передано арендатору.

Разделом 3 договора арендатор обязался использовать здание исключительно по целевому назначению, осуществлять неотъемлемые улучшения арендованного имущества только с разрешения арендодателя, не производить перепланировки, переоборудования и реконструкции здания без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель имеет право не заключать договор аренды на новый срок, досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в случаях нарушения арендатором обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды предусмотрен разделом 6 договора.

17.07.2007 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об уменьшении площади помещения, согласно которому площадь арендуемого объекта составляет 59,7 кв.м.

25.07.2006 зарегистрировано право муниципальной собственности на здание (магазин) площадью 59,8 кв.м., литеры К, К1, расположенное по адресу: г. Н.Новгород, ул. М.Горького, д. 53. Площадь здания определена согласно выписке из реестра объектов капитального строительства от 24.01.2006.

Актом инспекции помещения муниципального нежилого фонда от15.05.2008 установлено, что помещение используется для размещения магазина по продаже продовольственных товаров, а также закусочной с продажей вино-водочных изделий. В помещениях произведена перепланировка без разрешительной документации, а также пристроено помещение площадью 16 кв.м.

Комитет уведомлением от 06.06.2008 N 23-03/1-12359 предложил ПК "Ока" в 14-дневный срок устранить выявленные нарушения договора N 5/2898 и предупредил, что в случае неисполнения договор будет расторгнут на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ответе на уведомление о расторжении договора арендатор не оспаривает факт осуществления перепланировки внутри здания и указывает, что пристрой к зданию площадью 16,0 кв.м. предприятие не строило, поскольку он был построен еще в советское время. Поскольку у пристроя не было крыши, после хищения оборудования через это помещение, ответчик вынужден установить крышу и с согласия СЭС оборудовать помещение мойкой.

Из технической документации (плана домовладения здания литеры К, К1 пристрой литер Г по состоянию на 02.03.2007, инвентаризационного плана домовладения к техническому паспорту, составленному по состоянию на 02.03.2007, технического паспорта по состоянию на 06.09.2002) усматривается, что помещение пристроя литера Г на момент регистрации права не значилось. Кроме того, согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 03.03.2009, к зданию пристроено крыльцо площадью 1,2 кв.м., в результате чего площадь застройки увеличилась и составляет 77,5 кв.м., вместо 76,3 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 3.3.12 договора аренды от 31.03.2006 N 5/2898 контрагенты установили, что арендатор обязуется не производить перепланировку, переоборудование и реконструкцию здания без письменного согласия арендодателя.

Стороны в пункте 2.1.1 вышеуказанного договора аренды также установили право на одностороннее расторжение договора по требованию арендодателя по основаниям, перечисленным в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случаях нарушения арендатором обязательств по настоящему договору.

В установленный в претензии срок арендатор не устранил приведенные нарушения условий договора, поэтому истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в одностороннем порядке.

Суд первой инстанции правильно применил часть 3 статьи 619 и пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал обоснованный вывод о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды в связи с нарушением условий договора, урегулированных в пункте 3.3.12.

Суд оценил представленные в дело доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что в нарушение пункта 3.3.12 спорного договора арендатор возвел пристрой к зданию, что привело к изменению параметров здания. Пристрой осуществлен без получения разрешительной документации, что свидетельствует о наличии признаков самовольной постройки. Разрешение арендодателя в нарушение условий договора также получено не было. Суд апелляционной инстанций оценивает возведение пристроя как существенное нарушение условий договора, которое влечет расторжение договора аренды в судебном порядке в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе перепланировки несущие перегородки не переносились. Ухудшения арендованного имущества в результате ремонта и перепланировки не произошло. Значительного изменения характеристик и площади помещения перепланировка не повлекла. Возведение крыльца повлекло улучшение помещения в плане удобства его использования. Доказательств ухудшения имущества, причинения ущерба возведением крыльца истец не представил. Следовательно, осуществление перепланировки помещения и возведение крыльца, по-мнению апелляционной инстанции, не являются существенными нарушениями договора аренды, которые являются основаниями для расторжения договора аренды.

Довод истца о нарушении целевого использования здания судом апелляционной инстанции во внимание не принимается на основании статьи 49 АПК РФ, поскольку указанное основание расторжения договора истцом не было заявлено в претензии и исковом заявлении.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик в установленный срок не снес возведенный пристрой, поэтому суд обоснованно расторг договор аренды от 31.03.2006 N 5/2898 и обязал ПК "Ока" освободить арендованное помещение.

Довод заявителя о том, что пристрой был осуществлен в советское время, до заключения договора, был рассмотрен судом и обоснованно отклонен в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как недоказанный.

Имеющиеся в деле доказательства оценены судом в совокупности, с учетом фактических обстоятельств дела и требований гражданского и процессуального законодательства.

Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным, и основания для его отмены по доводам, приведенным в жалобе, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, при рассмотрении жалобы апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.03.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439 оставить без изменения, апелляционную жалобу производственного кооператива "Ока" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

Е.Н. Беляков Е.Н. Наумова