Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2009 г. N 04АП-1263/09

г. Чита

Дело N А58-7978/08

8 июня 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 3 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 июня 2009 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Желтоухова Е.В., Рылова Д.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коваленко Эдуарда Викторовича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 марта 2009 года по делу N А58-7978/08 по заявлению индивидуального предпринимателя Коваленко Эдуарда Викторовича к Окружной администрации городского округа "Город Якутск" о признании недействительным протокола Комиссии по регулированию земельных и градостроительных отношений на территории г. Якутска N 307 от 3 сентября 2008 года в части отказа индивидуальному предпринимателю Коваленко Э.В. в продлении срока аренды

(суд первой инстанции: Эверстова Р.И.)

при участии в судебном заседании представителей:

от предпринимателя: не было (извещен);

от Окружной администрации: не было (извещена)

и установил:

Индивидуальный предприниматель Коваленко Эдуард Викторович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Комиссии по регулированию земельных и градостроительных отношений на территории г. Якутска о признании недействительным протокола N 307 от 3 сентября 2008 года в части отказа продления срока аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Лермонтова, квартал 48, под проектирование и строительство кафе.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2008 года на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена заинтересованного лица (ответчика) с названной Комиссии на Окружную администрацию городского округа "Город Якутск" (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 марта 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемым ненормативным правовым актом не нарушены преимущественное право предпринимателя на заключение договора аренды на новый срок, поскольку данный договор прекратил свое действие 1 апреля 2008 года. Несоответствия вынесенного Комиссией решения об отказе предпринимателю в продлении срока аренды земельного участка закону или иному нормативному правовому акту судом первой инстанции также не установлено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что суд первой инстанции неверно указал на истечение срока аренды в качестве причины прекращения действия договора аренды земельного участка, тогда как в соответствии с оспариваемым решением Комиссии причиной отказа было указано неосвоение земельного участка. Отказ в продлении срока аренды противоречит пунктам 4.2.5 и 6.3 договора аренды земельного участка. Документы на продление срока аренды были поданы до истечения срока аренды 27 марта 2008 года, а не 20 мая 2008 года, как указал суд первой инстанции.

Отзыв на апелляционную жалобу Администрацией не представлен.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предпринимателем в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о рассмотрении указанной жалобы в его отсутствие. В соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2) статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В Определениях Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года N 449-О и от 4 декабря 2003 года N 418-О также указано, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд, а арбитражный суд обязан рассмотреть исковые требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - незаконными, если заявители полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления этой деятельности.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского законодательства Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования предпринимателя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие оспариваемого им решения (протокола от 3 сентября 2008 года N 307 в соответствующей части) закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов предпринимателя при принятии этого решения.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования предпринимателя удовлетворению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя правильными, исходя из следующего.

В соответствии с распоряжением заместителя мэра г. Якутска от 6 июня 2005 года N 1272-змр (т. 1, л.д. 13) предпринимателю был выделен земельный участок в г. Якутске по улице Лермонтова, квартал 48, для проектирования и строительства кафе.

На основании данного распоряжения между предпринимателем и Департаментом имущественных отношений Мэрии г. Якутска 8 июня 2005 года был заключен договор аренды земельного участка N 4730 (т. 1, л.д. 14-15) со сроком действия с 6 июня 2005 года по 1 апреля 2008 года для проектирования и строительства кафе (пункты 1.2 и 2.1 договора аренды).

3 сентября 2008 года предпринимателю отказано в продлении срока аренды земельного участка по причине неосвоения последнего, что подтверждается оспоренной предпринимателем Выпиской из протокола N 307 заседания Комиссии по регулированию земельных и градостроительных отношений на территории г. Якутска (т. 1, л.д. 46).

Полномочия Комиссии на продление сроков договоров аренды земельных участков либо на отказ в таковом установлены пунктами 2.1.6 и 3.1 Положения о Комиссии по регулированию земельным и градостроительным отношениям на территории г. Якутска, утвержденного постановлением Главы городского округа "Город Якутск" от 18.04.2008 N 906р (т. 1, л.д. 47-53, 70-76).

Как следует из заявления предпринимателя (т. 1, л.д. 2-3), уточнения искового заявления (т. 1, л.д. 91) и апелляционной жалобы (т. 2, л.д. 2-4), предприниматель считает отказ в продлении срока аренды незаконным по двум основаниям: 1) им приняты необходимые меры к освоению арендованного земельного участка и 2) он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Относительно первого из названных доводов предпринимателя суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 8 июня 2005 года N 4730 земельный участок предоставлен для проектирования и строительства кафе.

Аналогичные цели использования арендованного земельного участка указаны также в пункте распоряжения Заместителя мэра г. Якутска от 6 июня 2005 года N 1272-змр "О предоставлении земельного участка" (т. 1, л.д. 13), Акте выбора земельного участка от 27 августа 2003 года N 868 (т. 1, л.д. 11-12) и кадастровом плане земельного участка от 12 января 2006 года N 14/06-1-659 (т. 1, л.д. 100-103).

При этом предприниматель обязался эффективно использовать находящийся в аренде земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и соблюдать специально установленный режим использования земель (пункты 3.2.1 и 3.2.4 договора аренды от 8 июня 2005 года N 4730).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предпринимателем приняты необходимые меры для использования арендованного земельного участка по его целевому назначению, в том числе:

- на основании задания на проектирование (т. 1, л.д. 22-23) и договора N 19/06 на создание научно-технической продукции от 1 апреля 2006 года (т. 1, л.д. 16-21) выполнен рабочий проект по объекту "Центр досуга в квартале 48 г. Якутска";

- проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза проекта, что подтверждается актами об оказании услуг N 7664 от 17 ноября 2007 года (т. 1, л.д. 26) и N 7694 от 27 ноября 2007 года (т. 1, л.д. 29), счетами от 17 ноября 2007 года N 7664 (т. 1, л.д. 24) и от 27 ноября 2007 года N 7694 (т. 1, л.д. 27), счетами-фактурами от 17 ноября 2007 года N 7664 (т. 1, л.д. 25) и от 27 ноября 2007 года (т. 1, л.д. 28);

- с территории арендованного земельного участка вывезены железные гаражи, о чем свидетельствует акт N 243 от 18 июня 2007 года (т. 1, л.д. 30);

- завезен песок для отсыпки под строительство, что подтверждается актами N 267 от 31 июля 2007 года (т. 1, л.д. 31) и N 290 от 18 августа 2007 года (л.д. 32) и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 2 августа 2007 года N 458, от 10 августа 2007 года N 460 и от 19 августа 2007 года N 479 на общую сумму 575 000 рублей;

- проведена реконструкция сетей и сооружений водопровода и канализации;

- проведено проектирование переноса газопровода;

- 4 декабря 2007 года заключен договор N 138 с ОАО "Ленагаз" на осуществление технического надзора за строительством газифицируемого объекта (т. 1, л.д. 33-34);

- проведен перенос газораспределительной системы, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 19 февраля 2008 года (л.д. 35);

- произведен вынос линии ВЛ-0.4 от ТП "Медучилище", о чем свидетельствуют договор от 12 марта 2007 года на выполнение монтажных работ (т. 1, л.д. 37-38), справка о стоимости выполненных работ и затрат по унифицированной форме КС-3 (т. 1, л.д. 39), акт о приемке выполненных работ по форме МДС 81-35.2004 (т. 1, л.д. 40-43) и счет от 12 марта 2007 года N 35 (т. 1, л.д. 36).

В материалах дела также имеется Технический паспорт на здание кафе (незавершенное строительство) от 10 апреля 2008 года, составленный МУП "Амгинское БТИ" по Республике Саха (Якутия) (т. 1, л.д. 61-69).

Исполнение условий договора аренды в части целевого использования земельного участка не отрицается и Администрацией, что подтверждается отзывом от 11 января 2009 года на заявление предпринимателя (т. 1, л.д. 104-105) и служебной запиской начальника юридического отдела Департамента имущественных отношений Администрации на имя заместителя главы Администрации (т. 1, л.д. 118-120).

Доказательств привлечения предпринимателя к административной ответственности по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, как это предусмотрено пунктом 5.1 договора аренды от 8 июня 2005 года N 4730, Администрацией не представлено.

Таким образом, основание, по которому Комиссия по регулированию земельных и градостроительных отношений на территории г. Якутска приняла решение об отказе в продлении срока аренды, нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для признания оспариваемого протокола недействительным.

Доводы предпринимателя о наличии у него преимущественного права на заключения договора аренды на новый срок являются ошибочными.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 6.3 Договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года N 4730 также предусмотрено, что арендатор (предприниматель), надлежащим образом выполнявший обязанности по этому договору, имеет преимущественное право на перезаключение данного договора.

При этом из содержания пункта 4.2.5 договора аренды земельного участка следует, что письменное заявление направляется арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По утверждению заявителя апелляционной жалобы, документы на продление договора аренды он подал 27 марта 2008 года.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако в нарушение приведенной нормы процессуального закона соответствующие доказательства, подтверждающие факт обращения с заявлением о продлении срока аренды 27 марта 2008 года, равно как и в иные периоды до 1 апреля 2008 года, предпринимателем в материалы дела не представлены.

В то же время в материалах дела имеется заявление предпринимателя о продлении срока аренды земельного участка от 20 мая 2008 года (л.д. 106), то есть данное заявление подано предпринимателем после истечения срока действия договора (1 апреля 2008 года).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что предпринимателем в любом случае нарушены положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2.5 договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года N 4730 о сроке направления письменного заявления о пролонгации данного договора (не позднее, чем 1 января 2008 года).

Следовательно, необходимое условие для реализации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок - направление предпринимателем письменного уведомления арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора - в рассматриваемом случае не выполнено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в соответствии с разъяснением, приведенным в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Суду первой инстанции представитель Администрации пояснил, что спорный земельный участок никому не предоставлен и договор аренды этого земельного участка ни с кем не заключен (Протокол судебного заседания от 11 января 2009 года, т. 1, оборот л.д. 110).

Таким образом, в рассматриваемом случае у предпринимателя не имеется преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В этой части выводы суда первой инстанции являются правильными.

Также обоснованным является и вывод суда первой инстанции о том, что у предпринимателя отсутствует предусмотренное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение права аренды спорного земельного участка, поскольку им не представлено доказательств, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства (здание кафе).

Упомянутый выше технический паспорт на этот объект в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть признан в качестве допустимого доказательства, подтверждающего право собственности.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и поэтому право собственности на них на основании пункта 1 статьи 131 того же Кодекса и пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 8 июня 2005 года N 4730 был прекращен 1 апреля 2008 года в связи с истечением срока его действия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Кроме того, в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возражениях со стороны Администрации относительно пользования предпринимателем спорным земельным участком после 1 апреля 2008 года либо подтверждающие отказ предпринимателя или Администрации от возобновленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года N 4730.

Оспоренный предпринимателем протокол N 307 от 3 сентября 2008 года не может быть расценен судом апелляционной инстанции в качестве возражения Администрации относительно использования предпринимателем спорного земельного участка, поскольку касается конкретного вопроса - об отказе в продлении срока аренды земельного участка. В рассматриваемом же случае договор аренды в силу приведенных норм закона считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку у предпринимателя на момент вынесения оспоренного им протокола не имелось преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года N 4730 на новый срок (при том, что данный договор был возобновлен на неопределенный срок), оспоренным протоколом права и законные интересы предпринимателя не нарушаются.

При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции. Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 марта 2009 года по делу N А58-7978/08, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 марта 2009 года по делу N А58-7978/08 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Г.Г. Ячменёв

Судьи

Е.В. Желтоухов Д.Н. Рылов