Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. N 15АП-1319/2011.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. N 15АП-1319/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А32-55284/2009

21 марта 2011 г.

15АП-1319/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 декабря 2010 года по делу N А32-55284/2009 (судья Миргородская О.П.)

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Рубин"

при участии третьих лиц: Гладкова Валерия Артуровича, ООО "Кафе Лето"

о взыскании задолженности по договору.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование помещением в размере 29 635 рублей 20 копеек, за использование земельного участка - 300 рублей 20 копеек и пени в размере 3 155 рублей 64 копеек.

Определением от 09.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гладков Валерий Артурович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2010 по делу N А32-55284/2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на ничтожность договора аренды ввиду того, что при заключении последнего департамент распорядился имуществом, находящимся в общей долевой собственности, без согласия другого сособственника - Гладкова В.А. По причине ничтожности договора суд отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендным платежам за использование помещения и земельного участка, а также во взыскании пени.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.07.2010 решение от 09.03.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В постановлении суд кассационной инстанции указал суду первой инстанции на необходимость при новом рассмотрении учесть дату внесения записи о праве собственности Гладкова В.А., исследовать вопрос о прежнем собственнике доли в имуществе, переданном по договору N 115/1, установить, не затрагиваются ли его права в настоящем споре и, применив подлежащие применению нормы права, разрешить спор.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции определением от 08.09.2010 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Кафе "Лето".

Решением от 21.12.2010 суд удовлетворил исковые требования департамента в части: с общества с ограниченной ответственностью "Рубин" в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар взыскано 29 935 рублей 40 копеек, из которых 29 635 рублей 20 копеек задолженности за фактическое использование помещениями, 300 рублей 20 копеек за фактическое использование земельного участка.

В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что департамент распорядился имуществом, находящимся в общей долевой собственности, и указал на ничтожность договора, а также на то, что признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой не освобождает общество от обязанности оплатить фактическое пользование имуществом.

Касательно отказа в части взыскания пени суд указал, что ввиду недействительности договора, между сторонами отсутствует соглашение о неустойке, совершенное в письменной форме, следовательно, правовых оснований для взыскания пени на основании статей 330 и 331 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В жалобе апеллянт указал на ошибочность вывода суда первой инстанции об определенности объекта договора. Исходя из технической документации, арендуемая часть помещения является холлом и лестничным маршем, общество не являлось единственным фактическим владельцем оспариваемых помещений и, соответственно, не должно нести расходы за его фактическое использование.

Апеллянт также указал, что передача в аренду доли в общем имуществе, которое не разделено между сособственниками и в котором не произведен выдел доли в натуре не соответствует требованиям закона (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушает права других участников долевой собственности, предусмотренные статьей 209, пунктом 1 статьи 246, пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания для применения норм о неосновательном обогащении отсутствуют.

От Гладкова В.А. поступил отзыв, в котором он в полном объеме поддержал доводы апелляционной жалобы, указал на нахождение арендуемого помещения в открытом доступе для всех посетителей, на неиндивидуализированность помещения, а также ходатайствовал о проведении судебного разбирательства в свое отсутствие.

От общества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Иных ходатайств, заявлений не поступило. Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представителей не направили. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 24.04.2007 N 115/1 (далее - договор, т. 1, л.д. 7-13), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование (с 26.03.2007 по 20.03.2008) за плату муниципальное имущество общей площадью 4,2 кв.м., расположенное по адресу: город Краснодар, Западный округ, улица Красная, дом 41-43-45, литеры А-А3, 1 этаж, часть помещений N N 97/1, 99 для использования в качестве вспомогательной площади кафе.

24 апреля 2007 года сторонами подписан акт приема-передачи указанного муниципального имущества.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.03.2003 серии 23-АА N 991672 (т. 1, л.д. 79) общество является собственником нежилого помещения первого этажа N 98 общей площадью 10,8 кв.м. здания лит. А, А3, расположенного по адресу: город Краснодар, Западный округ, улица Красная, дом 41-43-45, нежилых помещений N N 76-79, 84-86 общей площадь 76,2 кв.м. второго этажа здания (документы основания: договор купли-продажи от 04.09.1996).

В соответствии с договором купли-продажи муниципального имущества от 19.05.2005 N 15 (т. 1, л.д. 203-207), дополнительным соглашением к последнему от 09.11.2005 (т. 1, л.д. 208-211) нежилые помещения 1 этажа здания литер А N 95 площадью 9.9 кв.м., N 972 площадью 5,2 кв.м., N 991 площадью 3.1 кв.м. и 1/3 доля помещения N 971 площадью 5,4 кв.м. были переданы в собственность общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Лето" муниципальным учреждением "Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар".

Право собственности общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Лето" на помещения N 95, N 99/1 и на 493/1000 доли помещения 97/1 первого этажа здания литер А было зарегистрировано 05.12.2007 (выписки из ЕГРП от 07.09.2010 (т. 1, л.д. 196, 197)).

25 августа 2009 года между обществом с ограниченной ответственностью "Кафе "Лето" (продавец) и Гладковым В.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи по условиям которого продавец передал в собственность покупателя нежилые помещения первого этажа N 95 и N 99/1 здания литер А общей площадью 13 кв.м. и долю в праве общей долевой собственности равную 493/1000 нежилого помещения N 97/1 здания литера А.

Право собственности Гладкова В.А. на указанные нежилые помещения зарегистрировано 12.10.2009 (свидетельства о государственной регистрации права от 13.10.2009 серии 23-АЖ N 026545 и серии 23-АЖ N 026546 (т. 1, л.д. 99, 100), выписки из ЕГРП от 07.09.2010 (т. 1, л.д. 196, 197)).

Из положения пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что департамент распорядился имуществом, находящимся в общей долевой собственности муниципального образования и Гладкова В.А., не соответствует материалам дела.

Право собственности у общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Лето" на вышеуказанные помещения возникло 05.12.2007, на момент заключения договора аренды от 24.04.2007 N 115/1 собственником помещения N 99 являлось муниципальное образование, общей собственности на помещение N 97/1 у общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Лето" и муниципального образования не возникло.

Из указанного следует, что, передав в аренду часть помещения N 97/1, N 99, департамент не нарушил права ни общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Лето", ни права Гладкова В.А.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик указал, что нежилые помещения первого этажа N 99 и N 97/1 являются местами общего пользования. В апелляционной жалобе общество также указало, что арендуемая часть помещения является холлом и лестничным маршем.

Указанные ответчиком доводы подтверждаются представленными в материалы дела техническими паспортами нежилых помещений (т. 1, л.д. 81-87, 201-217).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца не смог пояснить какую часть холла и лестницы департамент передал в аренду. Представитель ответчика указал, что в аренду была передана часть помещений, необходимая для прохода к лестнице, ведущей на второй этаж к помещениям общества, арендуемая часть не была каким-либо образом обозначена и использовалась для прохода к помещениям общества.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Ввиду того, что общество на момент заключения договора являлось собственником нежилого помещения первого этажа N 98 общей площадью 10,8 кв.м., нежилых помещений N N 76-79, 84-86 общей площадь 76,2 кв.м. второго этажа здания, то в соответствии с положениями пункта 1 статьи 290 ему принадлежала доля в общей собственности на холл и лестницу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая, что переданная по договору часть нежилых помещений не индивидуализирована, представитель истца не смог пояснить какая именно часть помещений N 99 и N 97/1 и в каком соотношении была передана обществу (договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что объект договора сторонами не согласован, а договор аренды не заключен.

Таким образом, возникшие между сторонами отношения, по сути, являются отношениями между сособственниками по поводу пользования общим имуществом, а взыскиваемая истцом сумма - компенсацией за пользование ответчиком имуществом, приходящимся на долю муниципального образования (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.

Компенсация, указанная в пункте 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Следовательно, неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников не дает ему права на взыскание денежной компенсации с другого участника долевой собственности, использующего часть общего имущества в пределах своей доли.

Из материалов дела не следует, что в течение спорного периода департамент обращался к обществу с предложениями об установлении какого-либо порядка владения и пользования нежилыми помещениями либо о передаче конкретных помещений, занятых обществом, в пользование муниципальному образованию, а общество необоснованно бы уклонялось от справедливого распределения частей помещений между сособственниками-пользователями.

Оценив доводы департамента и возражения общества, представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности доказывания и принципа состязательности, согласно которым риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий, в том числе непредставления доказательств, несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований.

Поскольку истец не представил доказательств того, что в течение спорного периода в фактическом пользовании ответчика находились помещения, несопоставимые с приходящимся на его долю, и не подтвердил факт невозможности использования муниципальным образованием помещений, находящихся в общей долевой собственности, плата за использование части помещений не подлежала взысканию с общества, документально обоснованные возражения которого не были опровергнуты департаментом в ходе состязательного судебного процесса.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 8346/10 по делу N А71-13059/2009-Г27.

В связи с неправильным применением норм материального права решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 декабря 2010 года по делу N А32-55284/2009 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" (ИНН 2308012838) 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе