Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 04АП-2025/09

г. Чита

2 июля 2009 г.

Дело N А10-2878/08

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 июля 2009 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Куклина О.А.,

судей Юдина С.И. и Скажутиной Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шагиновой М.А. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эльф" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 апреля 2009 года по делу N А10-2878/08 по иску общества с ограниченной ответственностью "Эльф" к индивидуальному предпринимателю Бурдуковскому Александру Сергеевичу о взыскании 522 847,95 руб., расторжении договора аренды нежилого помещения и по встречному иску индивидуального предпринимателя Бурдуковского Александра Сергеевича к обществу с ограниченной ответственностью "Эльф" о взыскании 1 476 207 руб. (суд первой инстанции: судья Орлов Э.Л.)

при участии в судебном заседании: от истца - Тогмитова В.В., представителя по доверенности от 17.09.2008

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эльф" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бурдуковскому Александру Сергеевичу о взыскании задолженности в размере 410 698,57 руб., пени в размере 112 149,38 руб., расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 1.09.2004.

В процессе рассмотрения дела, истец увеличил исковые требования, просит взыскать с ответчика 807 704,95 руб., в том числе: 694 898,57 руб. задолженность, 112 149,38 руб. пени.

Из материалов дела следует, что 1.09.2004 сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения N 1, в соответствии с условиями которого ООО "Эльф" предоставило, а индивидуальный предприниматель Бурдуковский С.А. принял в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 203 кв.м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Чертенкова, 71, для использования в качестве кафе и сопутствующих производств.

Согласно пункту 1.2 договор действует с 1.09.2004 до 31.08.2009 с возможностью пролонгации.

Согласно пункту 3 договора арендная плата установлена в размере 25 000 руб. с учетом НДС. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее пятого числа каждого месяца с момента вступления договора в силу. Размер арендной платы может быть изменен один раз в год по согласованию сторон.

Договор аренды был зарегистрирован УФРС по Республике Бурятия 25.02.2005 за номером 03-03-01/001/2005-121.

Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи N 1 от 1.09.2004, при этом в акте стороны описали техническое состояние помещения на момент передачи.

27.09.2007 ООО "Эльф" направило в адрес ответчика письмо N 27, в котором, ссылаясь на неоднократное нарушение условий договора аренды, просило оплатить задолженность в размере 157 348,97 руб., пояснило, что в противном случае будет вынуждено расторгнуть договор.

24.03.2008 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой оплатить задолженность в размере 410 698,57 руб.

31.01.2008 и 31.03.2008 стороны подписали акты сверки взаиморасчетов, согласно которым задолженность ответчика в пользу истца по состоянию на 31.03.2008 составила 410 698,57 руб.

Ответчик оплату задолженности не произвел, в связи с чем истец обратился в суд за принудительным взысканием задолженности и с требованием о расторжении договора аренды.

Ответчик исковые требования не признал, пояснив, что в нарушение условий договора истец произвел расчет арендной платы из расчета 46 690 руб. Обратился в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с ООО "Эльф" 1 476 207,17 руб., составляющих стоимость расходов по устранению недостатков арендованного имущества. В обоснование своих требований ответчик указал, что при передаче помещения его техническое состояние не соответствовало санитарно-эпидемиологическим требованиям, находилось в непригодном состоянии и требовало ремонта. Истец выразил свое согласие на проведение ремонта, в связи с чем ответчик в период с сентября 2004 года по август 2005 за счет собственных средств произвел неотделимые улучшения в арендуемом помещении. Согласно пункту 4.5 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя арендатор вправе потребовать возмещения затрат по произведенным в помещении улучшениям.

Определением суда от 22.12.2008 встречное исковое заявление было принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Истец встречные исковые требования не признал, считает, что недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, истец указал, что о необходимости принять выполненные подрядчиком работы он не извещался и не принимал участие в их приемке, затраты на приобретение строительных материалов также не были согласованы с арендодателем.

Определением от 13.01.2009 судом была назначена экспертиза с целью установления необходимости и целесообразности проведения ремонтных работ в арендуемом помещении после заключения договора аренды, а также с целью установления объема и стоимости произведенных работ и используемых материалов.

Согласно заключению экспертизы N 2/Суд от 8.04.2009, проведенной Общественной организацией "Общество защиты прав потребителей Республики Бурятии", стоимость выполненных работ по ремонту помещения по ул. Чертенкова, 71 составляет 570 636 руб., общая стоимость материалов - 333 782 руб., средства на оплату труда - 76 693 руб.

В судебном заседании 24.04.2009 ответчик уменьшил встречные исковые требования, просил взыскать с истца стоимость произведенных расходов по устранению недостатков арендованного имущества в размере 981 111 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 апреля 2009 года первоначальные исковые требования и встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. По мнению истца, у суда не имелось оснований для удовлетворения встречных исковых требований и проведения зачета с первоначальным иском.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалованной части, то есть в части удовлетворения встречного иска.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

В пункте 4.5 договора аренды также закреплено право ответчика требовать возмещения затрат по произведенным в помещении улучшениям в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе истца.

В данном случае акт приема-передачи арендованного имущества подтверждает, что помещение, являющееся предметом аренды, не могло быть использовано ответчиком по назначению без проведения капитального ремонта, то есть ремонт был вызван неотложной необходимостью.

Материалами дела объективно подтверждается и истцом не оспаривается, что он дал ответчику разрешение произвести капитальный ремонт предмета аренды. Договор аренды между сторонами расторгнут по инициативе истца. Следовательно, в соответствии с приведенными выше положениями пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.5 договора аренды ответчик имеет право требовать взыскания с истца стоимости произведенного ремонта.

Доводы истца о том, что ответчик не подтвердил размер своих затрат на производство ремонта, суд апелляционной инстанции не принимает. Для определения стоимости ремонта судом назначалась по делу судебная экспертиза, в соответствии с заключением которой ответчик произвел в помещении истца неотделимые улучшения стоимостью 981 111 руб.

Учитывая изложенное, удовлетворение встречного иска на указанную сумму является правомерным и полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, в обжалованной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения не усматривается.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 апреля 2009 года по делу N А10-2878/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эльф" госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий:

О.А. Куклин

Судьи

С.И. Юдин Е.Н.Скажутина